樓市“崩盤”虛實(shí)考
2012年的中國(guó)樓市，已屆年關(guān)。
這一次，它裹挾著“崩盤”、“救市”、“價(jià)格跳水”的喧囂，再度淬煉市場(chǎng)神經(jīng)。
“壞消息”已然接連釋放。無(wú)錫樓盤降價(jià)過(guò)萬(wàn)提早引發(fā)樓市震動(dòng)，隨后溫州地價(jià)降18.03%、房?jī)r(jià)降40%的消息相繼跟進(jìn)。
成都三季度商業(yè)地產(chǎn)集中入市，推動(dòng)甲級(jí)寫字樓空置率至40.9%，創(chuàng)下歷史最高水平。
在陜西，面對(duì)低迷的樓市，一紙“限利”新政匆匆出臺(tái)，地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率被要求控制在10%左右，引來(lái)業(yè)界嘩然。
貴陽(yáng)因“購(gòu)房送戶籍”新政，被輿論推至“崩盤論”的風(fēng)口浪尖，成為年末樓市中的吸眼球話題。
正當(dāng)貴陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)界、學(xué)界致力于反駁“崩盤論”之際，“全國(guó)超20城市上調(diào)公積金貸款限額”的消息即刻傳來(lái)，11月，“溫州崩盤”爭(zhēng)議再起。
值此，《瞭望東方周刊》深入貴陽(yáng)、溫州等地樓市，考證樓市“崩盤”虛實(shí)，追蹤地方政府“救市”源脈，挖掘樓市背后盤根錯(cuò)節(jié)的資金勾連。
我們?cè)噲D呈現(xiàn)樓市的真實(shí)面目，并期許中國(guó)樓市在極端的“崩盤論”消極影響中獲得積極反思。
貴陽(yáng)樓市“崩盤”真相
“中國(guó)第一神盤”的價(jià)格被人稱為在做“自由落體運(yùn)動(dòng)”?！恫t望東方周刊》注意到，當(dāng)花果園在2010年首度開(kāi)盤推出11000套房源時(shí)，貴陽(yáng)本地媒體披露其“價(jià)格多在8000元/平方米左右，最高單價(jià)達(dá)17000元/平方米”，而不到兩年工夫，現(xiàn)如今花果園在售樓盤均價(jià)已被腰斬，跌至4000多元/平方米
《瞭望東方周刊》記者康正|貴陽(yáng)報(bào)道
中國(guó)房?jī)r(jià)最低的省會(huì)城市---貴陽(yáng)，在10月中旬到11月中旬的一個(gè)月間，突然身陷樓市“崩盤”的洶洶物議當(dāng)中。
但是，像焦元強(qiáng)這樣土生土長(zhǎng)的貴陽(yáng)本地人，大都不愿相信，他們的城市真的會(huì)像外面人說(shuō)的那樣，將成“第二個(gè)鄂爾多斯”。
“崩盤？我兩個(gè)同事剛?cè)セü麍@那邊一人買一套呢，場(chǎng)面啊，簡(jiǎn)直跟買白菜一樣。”10月24日，焦元強(qiáng)告訴《瞭望東方周刊》。
56歲的焦元強(qiáng)，是貴陽(yáng)市民政局下屬按摩醫(yī)院的一名按摩醫(yī)生，從上世紀(jì)80年代工作至今，眼睜睜看著按摩收費(fèi)漲價(jià)將近100倍，而他仍舊租賃居住在公家的特價(jià)房中。問(wèn)題在于，即便自身處境如此，他也不會(huì)相信，貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)會(huì)跌，更別說(shuō)樓市會(huì)崩盤。
他所說(shuō)花果園樓盤的購(gòu)房盛況，沒(méi)有夸張的成分。就在“崩盤論”鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的10月下旬，這個(gè)曾被營(yíng)銷界推為“中國(guó)第一神盤”的樓盤，售樓部仍在持續(xù)呈現(xiàn)熙熙攘攘的交易場(chǎng)景，這一場(chǎng)景被包括本刊在內(nèi)的國(guó)內(nèi)一撥又一撥記者親歷見(jiàn)證。
與此同時(shí)，貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正在對(duì)“全市房開(kāi)商預(yù)(銷)售備案”進(jìn)行監(jiān)測(cè)。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月24日至10月7日兩周，貴陽(yáng)新建房銷售網(wǎng)簽量為3334套，面積32.4萬(wàn)平方米；10月8日收假后的兩周，單周成交量收穩(wěn)在2000套之上；10月下旬的兩周，單周成交量3000套以上。
10月的銷售狀況基本維持了貴陽(yáng)自今年下半年以來(lái)“持續(xù)突破單周兩千套”的銷售態(tài)勢(shì)。11月中旬，貴陽(yáng)舉辦“房交會(huì)”，11月19日，房交會(huì)組委會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，展會(huì)3天共成交1108套房屋，成交金額近6.7億元。
上述一系列數(shù)據(jù)，在很大程度上對(duì)沖了“崩盤論”的影響力。
“崩盤論”出籠記
10月9日，雙節(jié)收假后第二天，《國(guó)際金融報(bào)》頭版頭條刊發(fā)《貴陽(yáng)樓市拉響過(guò)剩警報(bào)》文章。
文章披露了兩個(gè)事實(shí)。一是統(tǒng)計(jì)貴陽(yáng)部分在建樓盤的規(guī)劃居住人口，總數(shù)已達(dá)200萬(wàn)，而貴陽(yáng)全市常住人口也不過(guò)400多萬(wàn)人，因此“供應(yīng)與需求存在巨大偏差”。
二是貴陽(yáng)市政府在9月出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的若干措施》，措施涉及購(gòu)房“送戶口、減契稅、送車牌”諸多舉措。
就媒體披露的數(shù)據(jù)，財(cái)經(jīng)評(píng)論人士吳其倫進(jìn)行公開(kāi)評(píng)說(shuō)，認(rèn)為“貴陽(yáng)目前的現(xiàn)狀是供嚴(yán)重過(guò)于求”，“這是典型的政府救市”，“政府成為地產(chǎn)商的超級(jí)銷售人員”，并拋出了“預(yù)計(jì)貴陽(yáng)會(huì)成為繼鄂爾多斯、溫州之后第三個(gè)樓市崩盤市場(chǎng)”的觀點(diǎn)。
此觀點(diǎn)一出，輿論為之嘩然，隨后，“貴陽(yáng)將成第二個(gè)鄂爾多斯”的樓市“崩盤論”，便在公共媒介急速繁殖、擴(kuò)散。
10月24日，“崩盤論”余溫尚存，吳其倫告訴《瞭望東方周刊》，貴陽(yáng)樓市崩盤的觀點(diǎn)是他第一時(shí)間提出來(lái)的，現(xiàn)在，他已經(jīng)在寫第二篇文章，準(zhǔn)備對(duì)當(dāng)?shù)氐姆瘩g進(jìn)行再反駁。
吳其倫再次從貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)收入比、政策托市、人口基數(shù)、產(chǎn)業(yè)支撐等方面闡述了他的“崩盤”見(jiàn)解。
不過(guò)，針對(duì)本刊記者進(jìn)一步詢問(wèn)，吳其倫坦言，他對(duì)于樓市崩盤的判斷，并非基于任何經(jīng)濟(jì)模型或者數(shù)學(xué)模型，“我主要分析政策形勢(shì)，因?yàn)橹袊?guó)房市是政策市”。
本刊記者轉(zhuǎn)述了貴陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)界對(duì)于吳其倫專業(yè)背景的公開(kāi)質(zhì)疑。對(duì)此，吳其倫反駁說(shuō)：“他知道我身份嗎？我一年做幾個(gè)房地產(chǎn)案子他知道嗎？”
吳其倫為此專門介紹自己的地產(chǎn)履歷，“我最早做房產(chǎn)中介，然后在浙江XX集團(tuán)做商業(yè)地產(chǎn)。還做房地產(chǎn)的全案策劃，之后又研究房地產(chǎn)這么多年，判斷國(guó)家政策的準(zhǔn)確率非常高。”
事實(shí)上，不管吳其倫此番見(jiàn)解存在多大的不確定性，但他的“崩盤論”一出，在貴陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)界、學(xué)界還是呈現(xiàn)了震動(dòng)態(tài)勢(shì)。
吳其倫拋出“崩盤論”是在10月上旬最后一天，貴陽(yáng)方面對(duì)此展開(kāi)的反駁，幾乎持續(xù)到了11月。
反駁聲勢(shì)不小。先是貴陽(yáng)地方媒體一駁再駁，繼而有當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)學(xué)教授發(fā)表文章。而后，又有地產(chǎn)公司總裁級(jí)人物撰寫長(zhǎng)達(dá)數(shù)千字批駁文章。
“筆戰(zhàn)”之后，由地產(chǎn)公司提供支持的各種行業(yè)、媒體論壇亦漸次登臺(tái)，貴陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)界“精英”齊聚一堂紛紛發(fā)聲，或訴苦、或指責(zé)。
貴陽(yáng)方面甚至一度有消息說(shuō)，多家地產(chǎn)商或聯(lián)合起訴“崩盤論”制造者。
吳其倫對(duì)起訴不以為意，他告訴本刊記者：“我這就是一個(gè)善意的提醒，我根據(jù)你的市場(chǎng)狀況做出一個(gè)你要崩盤的判斷，不可以嗎？起訴我才不怕呢。”
“中國(guó)第一神盤”房?jī)r(jià)腰斬
此次反駁“崩盤論”的先鋒，是貴陽(yáng)花果園樓盤的實(shí)際地產(chǎn)商貴州宏立城集團(tuán)(下稱“宏立城”)。集團(tuán)副總裁陳曉輝、策劃部經(jīng)理蔡勁，均親自寫文章批駁“崩盤論”。
其中，陳曉輝還專門界定了“崩盤”的標(biāo)準(zhǔn)：一是房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下跌，跌幅超過(guò)30%甚至50%以上；二是成交量出現(xiàn)停滯，大幅萎縮。
宏立城現(xiàn)在至少位列貴州本土地產(chǎn)商前三甲，而這一身價(jià)幾乎完全從花果園項(xiàng)目中掘取。在此以前的十?dāng)?shù)年中，宏立城地產(chǎn)業(yè)務(wù)履歷僅顯示為在貴陽(yáng)開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)樓盤。
2010年，宏立城從政府手里取得總建筑面積達(dá)560萬(wàn)平方米的花果園彭家灣棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，項(xiàng)目投資規(guī)模300億元。
2011年，宏立城再次拿下五里沖片區(qū)改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目毗連彭家灣片區(qū)，系彭家灣項(xiàng)目的延續(xù)性項(xiàng)目，投資規(guī)模600億元。
至此，宏立城的花果園項(xiàng)目成為一個(gè)總投資達(dá)900億元的巨無(wú)霸，拿這一投資規(guī)模與當(dāng)時(shí)30億元級(jí)的企業(yè)總資產(chǎn)相比，投資桿杠不言而喻。
貴陽(yáng)另一家本土實(shí)力地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人則對(duì)《瞭望東方周刊》說(shuō)：“宏立城剛開(kāi)始甚至都沒(méi)有30個(gè)億的資產(chǎn)，他是拿幾個(gè)億來(lái)撬動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目。”
宏立城尚不是上市公司，其財(cái)務(wù)狀況、資金鏈條、融資渠道均不為外界掌握。
花果園銷售形勢(shì)看上去頗為樂(lè)觀。自2010年11月27日開(kāi)盤以來(lái)，截至2012年10月，它已連續(xù)23個(gè)月蟬聯(lián)貴陽(yáng)樓市銷售冠軍，累計(jì)收益近300億元資金。
其中的2011年度，花果園樓盤甚至沖頂至中國(guó)單盤銷售冠軍，并因此被房產(chǎn)營(yíng)銷界稱為“中國(guó)第一神盤”。
但“中國(guó)第一神盤”的價(jià)格被人稱為在做“自由落體運(yùn)動(dòng)”?！恫t望東方周刊》注意到，當(dāng)花果園在2010年首度開(kāi)盤推出11000套房源時(shí)，貴陽(yáng)本地媒體披露其“價(jià)格多在8000元/平方米左右，最高單價(jià)達(dá)17000元/平方米”，而不到兩年工夫，現(xiàn)如今花果園在售樓盤均價(jià)已被腰斬，跌至4000多元/平方米。
對(duì)此，宏立城方面向《瞭望東方周刊》解釋，這不是降價(jià)措施，“一期(均價(jià))7000多元的(樓盤)，位于花果園濕地公園旁邊，后面6000多元的靠山，以后5000多元的是回遷房剩余房源，然后3800元開(kāi)盤的是五里沖，各個(gè)產(chǎn)品位置不一樣，開(kāi)發(fā)周期也不一樣。”
地價(jià)基本一樣，何以房?jī)r(jià)如此懸殊？對(duì)本刊記者的疑問(wèn)，宏立城雖承認(rèn)“地價(jià)是差不多的”，但堅(jiān)決否認(rèn)降價(jià)。
前述貴陽(yáng)地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人則透露，宏立城開(kāi)盤均價(jià)為6500元，之后降為5500元時(shí)，客戶鬧過(guò)一次事。
不過(guò)，對(duì)于購(gòu)房者而言，地產(chǎn)商真金白銀降價(jià)顯然比任何真話都更誘人。此間記者在花果園售樓部聽(tīng)見(jiàn)兩位購(gòu)房客議及花果園中間曾是南明區(qū)殯儀館，這時(shí)其中一位給另一位打氣：“房?jī)r(jià)都降到3000多了，你還信迷信？”
高容積率真相
貴陽(yáng)住建部門公開(kāi)的樓市月度監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，花果園一個(gè)項(xiàng)目的銷量常常占到全市一半左右的份額，有時(shí)達(dá)七成以上。2011年度，花果園銷量則占到全市成交量20%以上的份額。因此，花果園房?jī)r(jià)的風(fēng)吹草動(dòng)，對(duì)貴陽(yáng)樓市可謂舉足輕重。
“花果園確實(shí)在客觀上平抑了房?jī)r(jià)。有人說(shuō)，如果沒(méi)有花果園的開(kāi)發(fā)建設(shè)，這兩年貴陽(yáng)核心一環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)肯定集體過(guò)萬(wàn)。”宏立城雖不承認(rèn)降價(jià)的說(shuō)法，卻不拒“平抑房?jī)r(jià)”的名份。
貴陽(yáng)地產(chǎn)商目前正和宏立城一起，在“崩盤論”面前抱團(tuán)取暖，而對(duì)花果園的低價(jià)銷售策略，同行們多不買賬。受雇于貴陽(yáng)一家本土地產(chǎn)商的顧問(wèn)人員，日前向《瞭望東方周刊》揭了花果園低價(jià)背后的秘密。
“一梯戶數(shù)太多，是不是采光通風(fēng)都不行？但花果園就可以搞這個(gè)事情，它是45層、4梯10戶。”
“中國(guó)所有的CBD，包括北京金融街[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、國(guó)貿(mào)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]中心，它的平均容積率都只有3到4之間，花果園這樣一個(gè)5000多畝的項(xiàng)目，容積率居然可以做到6點(diǎn)多。”
這位顧問(wèn)質(zhì)疑說(shuō)，“憑什么貴陽(yáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部的一個(gè)大盤，容積率卻比北京、上海、香港的CBD還要高。”
前述貴陽(yáng)地產(chǎn)商則透露：“業(yè)內(nèi)也有人說(shuō)花果園給貴陽(yáng)新建了一個(gè)帶電梯的棚戶區(qū)。他確實(shí)把原來(lái)的棚戶區(qū)改造升級(jí)了。”
“崩盤論”制造者吳其倫也注意到了花果園容積率方面的問(wèn)題，并引以為他的重要論據(jù)。
他跟本刊打了一個(gè)比方：“花果園一盤(規(guī)劃)容納人口60萬(wàn)，在西南地區(qū)，60萬(wàn)相當(dāng)于一個(gè)縣的城鄉(xiāng)人口總數(shù)，現(xiàn)在把一個(gè)縣的人搞在5000畝這樣一個(gè)大盤里?？梢詥?？不可以呀。”
吳其倫的江浙口音使他一連串的質(zhì)疑顯得感性而執(zhí)著，“60萬(wàn)人到你這里來(lái)干嘛，到哪里就業(yè)到哪里發(fā)展？你有沒(méi)有大型的制造業(yè)、紡織業(yè)？勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)全都沒(méi)有，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，來(lái)了以后就是一座空城呀。”
吳其倫還說(shuō)，投資客也不能進(jìn)這樣的樓盤，否則錢一進(jìn)去就被套牢，“投資要看利潤(rùn)空間，講求投資回報(bào)，投資人去一看，這么大的盤，這么大的量，我買了以后賣給誰(shuí)呀。”
花果園地處貴陽(yáng)一環(huán)外西南角，盡管貴陽(yáng)市中心一般都指一環(huán)以內(nèi)，商業(yè)中心也只包括噴水池、大十字兩處地段，但宏立城方面并不覺(jué)得自己是郊區(qū)大盤，“我們從來(lái)也不認(rèn)為它是郊區(qū)，也不是大盤，我們就是市區(qū)，就是市中心。”
眼下，花果園項(xiàng)目工地上的樓群遮天蔽日。站在售樓部人工湖畔朝四下看，那些已經(jīng)封頂、將要封頂?shù)母邩钳B錯(cuò)穿插，往往上十棟就連成一座“山”。從“山”的正面看過(guò)去，視線幾乎無(wú)法直線通透“山體”，這也就意味著，小區(qū)光線和通風(fēng)只能局促于樓群中間“彎道行駛”。
宏立城方面向本刊確認(rèn)了花果園項(xiàng)目容積率超過(guò)6，但又表示，“拿貴陽(yáng)市區(qū)的容積率看，我們真不高。”宏立城為此道出了貴陽(yáng)樓市的容積率秘密，“在貴陽(yáng)市區(qū)，現(xiàn)在容積率8以下的很少找得到，有些規(guī)劃中的容積率都在13、15，連20的都有。”
宏立城同時(shí)確認(rèn)花果園項(xiàng)目主力樓盤為4梯9戶，4梯10戶則為回遷房。對(duì)于同行指責(zé)該梯戶比不應(yīng)通過(guò)審批，宏立城方面闡釋了自己的邏輯，“一些全國(guó)性的地產(chǎn)商朋友說(shuō)，貴陽(yáng)的審批手續(xù)應(yīng)該是最嚴(yán)格的，那么，在這樣嚴(yán)苛的審批下，我們都過(guò)了，這不是給我們特殊政策，這說(shuō)明我們的采光、通風(fēng)、朝向等舒適度都是有保障的。”
貴陽(yáng)內(nèi)部版“崩盤論”
張揚(yáng)是中天城投集團(tuán)股份有限公司的顧問(wèn)，中天城投是貴州本土唯一一家房地產(chǎn)上市公司。作為既與貴陽(yáng)樓市密切聯(lián)系又具備全國(guó)視野的行業(yè)人士，張揚(yáng)試圖從正反兩個(gè)角度來(lái)評(píng)估“崩盤論”。
“我要不是考慮學(xué)術(shù)爭(zhēng)鳴，都想與發(fā)表‘崩盤論’的人賭一把，貴陽(yáng)樓市崩盤了我就給他一百萬(wàn)。”張揚(yáng)告訴《瞭望東方周刊》，“貴陽(yáng)房地產(chǎn)整體沒(méi)有泡沫，但是貴陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)也有個(gè)別人瞎搞，比如把幾平方公里的土地交給做工業(yè)、做電纜的人來(lái)開(kāi)發(fā)。”
張揚(yáng)對(duì)外行進(jìn)入貴陽(yáng)地產(chǎn)行業(yè)表示擔(dān)憂，“中央都讓央企退出地產(chǎn)行當(dāng)了，做工業(yè)的還要擠進(jìn)來(lái)。再這樣下去，我都想建議中天城投把戰(zhàn)略方向做調(diào)整，不要在貴陽(yáng)生根了。”
宏立城對(duì)貴陽(yáng)地產(chǎn)行業(yè)秩序同樣感到不滿，其向本刊透露，有外省地產(chǎn)商在貴陽(yáng)市場(chǎng)上不做房、只做地，“他在貴陽(yáng)買了300萬(wàn)平方米的盤，從2005年開(kāi)始運(yùn)作，2006年開(kāi)始賣，到現(xiàn)在才賣了幾十萬(wàn)平方米，他就等地價(jià)升。”
宏立城還表示，“崩盤論”對(duì)花果園毫無(wú)影響，并且看好后市，認(rèn)為花果園主體樓盤銷售到一定階段后，在市區(qū)暫無(wú)巨量大盤的情況下，貴陽(yáng)樓市價(jià)格一定會(huì)起來(lái)，屆時(shí)宏立城亦將漲價(jià)。宏立城還告誡同行，多練內(nèi)功，把利潤(rùn)看淡一點(diǎn)。
同行卻不看好花果園的未來(lái)，前述貴陽(yáng)地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)：“花果園往后越來(lái)越難賣，因?yàn)樗姆孔又饾u都出來(lái)了，購(gòu)房客將可以看到它的實(shí)景。”
該人士還透露，在此以前花果園的狀況一直讓貴陽(yáng)的同行和媒體擔(dān)心，“大家坐在一起聊天，說(shuō)到花果園，提得最多的就是它什么時(shí)候崩。不是會(huì)不會(huì)崩，崩盤是一定的，只是崩在什么時(shí)間不確定。”
種種跡象顯示，早在“崩盤論”之前，貴陽(yáng)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部正在進(jìn)行錯(cuò)綜復(fù)雜的角力。只是當(dāng)這場(chǎng)角力還遠(yuǎn)未發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)秩序時(shí)，就有“壞孩子”喊叫“崩盤了”。隨這一聲喊，人們只看見(jiàn)貴陽(yáng)地產(chǎn)商如何攜手御外，奔赴貴陽(yáng)的一批批媒體也只看見(jiàn)一堆令人欣慰的成交數(shù)據(jù)。
頗有意味的是，正當(dāng)貴陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)界、學(xué)界奮起反擊“崩盤論”之際，吳其倫的立論開(kāi)始發(fā)生變化。
他告訴本刊：“我為什么提出要崩盤這樣一個(gè)預(yù)警，因?yàn)檎f(shuō)實(shí)話，很多地產(chǎn)商的資金狀況我非常清楚，特別是貴陽(yáng)的大型地產(chǎn)商。地產(chǎn)商在融資渠道收窄的情況下，大都會(huì)借高利貸。鄂爾多斯為什么會(huì)崩盤？就是地產(chǎn)商大量借高利貸不愿意降價(jià)。”
貴陽(yáng)樓市的未來(lái)圖景
中天城投旗下未來(lái)方舟項(xiàng)目，是貴陽(yáng)樓市上一個(gè)足以與花果園分庭抗禮的超級(jí)大盤。項(xiàng)目占地超花果園3倍，由于最初將客戶群定位于中高端，故以2左右的低容積率，規(guī)劃居住人口17萬(wàn)。
中天城投副總經(jīng)理朱晉儀，同時(shí)也是未來(lái)方舟項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，10月28日，她告訴《瞭望東方周刊》，未來(lái)方舟在今年開(kāi)盤時(shí)即已遭遇過(guò)貴陽(yáng)樓市寒流。
“我們今年3月9日開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)非常不好，量?jī)r(jià)齊跌，消費(fèi)者觀望非常嚴(yán)重，整個(gè)市場(chǎng)上都感覺(jué)到了谷底。”
中天城投是在2011年底確定未來(lái)方舟的營(yíng)銷思路的，當(dāng)時(shí)對(duì)市場(chǎng)還十分看好，但翌年3月開(kāi)盤時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境迫使中天城投不得不調(diào)低價(jià)位。
“我們從4000元不到的價(jià)格開(kāi)盤，幾乎是零利潤(rùn)，當(dāng)時(shí)我們的開(kāi)盤廣告就是‘調(diào)控貴陽(yáng)樓市’，這一版廣告打了之后，其他地產(chǎn)商就參照我們的價(jià)格了。”
朱晉儀認(rèn)為，貴陽(yáng)樓市仍靠剛需支撐，未來(lái)方舟、花果園是在市場(chǎng)不好的情況下，以價(jià)換量剌激了剛需，甚至提前調(diào)動(dòng)了1到2年的剛性需求。
“目前貴陽(yáng)樓市中，貴陽(yáng)客戶占到65%，30%來(lái)自省內(nèi)其他地、州、市，剩下5%來(lái)自省外。”
朱晉儀判斷，未來(lái)兩到三年，貴陽(yáng)樓市中來(lái)自省外的客戶會(huì)增長(zhǎng)到8%或10%，因此貴陽(yáng)樓市還是以剛需客戶為主。她同時(shí)表示，明年將是未來(lái)方舟的發(fā)力期。
未來(lái)方舟、花果園被認(rèn)為貴陽(yáng)樓市的“花舟二人轉(zhuǎn)”。由于兩盤成交量加在一起，在市場(chǎng)中處于絕對(duì)主導(dǎo)地位，因此“花舟二人轉(zhuǎn)”毫無(wú)疑問(wèn)成為貴陽(yáng)樓市的晴雨表。眼下，貴陽(yáng)樓市經(jīng)過(guò)10月“崩盤論”洗禮，又迎來(lái)11月中旬的“房交會(huì)”，成交數(shù)據(jù)依然堅(jiān)挺。
不過(guò)，“房交會(huì)”上亦曝出消息，貴陽(yáng)部分樓盤開(kāi)始推行更低折扣。“房交會(huì)”之前，貴陽(yáng)地產(chǎn)商的銷售團(tuán)隊(duì)曾相繼開(kāi)拔到重慶、成都等周邊城市，拓展外省客戶。此間，重慶媒體稱重慶一富商10月底在未來(lái)方舟砸下1億元“一口氣買下了一整棟物業(yè)”?！恫t望東方周刊》事后從權(quán)威渠道獲悉，該筆交易并未實(shí)施。
此外，中天城投在未來(lái)方舟項(xiàng)目上制定的2012年度銷售計(jì)劃超百億，本刊經(jīng)與中天城投核心管理人士確認(rèn)，目前任務(wù)進(jìn)度可謂“差得遠(yuǎn)”，預(yù)計(jì)該銷售目標(biāo)基本無(wú)法完成。
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