上海這波新投資客的重點是豪宅和寫字樓項目，投資區(qū)域都集中于市中心，其中寫字樓則多是按層，甚至按幢來買。

　　“從7月到現(xiàn)在，我大概只有兩個周末是在家休息的。”在上海專做豪宅和寫字樓中介生意的DavidXu告訴《瞭望東方周刊》。之所以如此忙碌，是因為這幾個月來，他幾乎是一天不落地接待來自臺灣和香港的客戶，奔波于上海各個豪宅和寫字樓項目中。

　　David來自臺灣，十多年前來到上海工作，從一個普通的房地產(chǎn)中介店長做起，如今擁有一家自己的中介公司，客戶主要是從臺灣和香港來到上海的投資客。

　　“最近1年來，上海寫字樓的平均價格已經(jīng)上漲了約15%。”David說，這波投資客的投資重點是豪宅和寫字樓項目，而且投資區(qū)域都集中于市中心，“豪宅項目都是以千萬級別起步，寫字樓則多是按層，甚至按幢來買。”

　　上海新一波樓市投資潮是否已經(jīng)卷土重來？

　　豪宅投資回暖？

　　“2012年4月到7月上半旬，上海的二手房豪宅交易出現(xiàn)了回暖。8月，上海豪宅二手房的成交量，已經(jīng)達(dá)到了1、2月的近3倍。”上海志遠(yuǎn)地產(chǎn)總經(jīng)理錢建國告訴《瞭望東方周刊》。這應(yīng)該算作2011年10月以來觀望客戶的一次爆發(fā)。當(dāng)時上海樓市打折風(fēng)漸起，郊區(qū)的豪宅市場也不例外，龍湖[簡介最新動態(tài)]旗下的一個豪宅項目，新房的成交價較之前一期的真實跌幅高達(dá)15%。打算購買豪宅的購房者自然也有了觀望的想法。

　　不過，豪宅的稀缺性決定了郊區(qū)豪宅的降價對市中心項目不會產(chǎn)生影響。事實上，盡管樓市調(diào)控進(jìn)行了很久，但上海核心地段即內(nèi)環(huán)和中環(huán)內(nèi)的豪宅二手房價格始終保持穩(wěn)定。于是從2012年4、5月開始，降息的預(yù)期和對房價反彈的擔(dān)憂讓觀望的購房者重新入市。

　　但錢建國認(rèn)為，就此認(rèn)為投資客重新大舉入市并不太準(zhǔn)確，因為許多人買房是為自住。“很多買家都是以子女的名義購房，有的就直接是把豪宅作為子女婚房，也正是這個原因，精裝修的豪宅最受市場追捧。”

　　“當(dāng)然也有單純?yōu)橥顿Y的，不過他們所占的比例大約只有樓市調(diào)控前的20%。”錢建國說。當(dāng)然，現(xiàn)在自住的買家也同時抱有投資的動機(jī)，但整體而言，絕大多數(shù)買家對投資期限的預(yù)期變成了長期或是超長期。

　　錢建國告訴本刊記者，這波購買豪宅的客戶，主要是實業(yè)起家的民營企業(yè)主，上市公司老板或高管，以及來自臺灣、香港的投資客。這些人各有偏好：民營企業(yè)主喜歡購買別墅、大平層；上市公司老板和高管喜歡老洋房；臺灣和香港的投資客則青睞江景豪宅。

　　這些人在2012年的活躍程度可以從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中看到。公開資料顯示：2012年1月~10月，上海單價在5萬元/平方米以上的新建商品住宅成交1300多套，同比提升8%以上。其中，單價在10萬元/平方米以上的新建住宅成交110套，即平均不到3天就能售出一套。

　　“十一黃金周之后，溫州很多人都到上?？戳藙e墅項目，這種熱鬧的景象已經(jīng)好幾年沒看到了。”溫州投資客徐華新告訴《瞭望東方周刊》。10月最后一周，他在上海接連看了好幾個別墅項目，“經(jīng)常能碰到同鄉(xiāng)甚至是熟人。”

　　自2009年以來，溫州投資客逐步撤出上海，“一般都是先把普通的住房脫手，最后留兩套別墅、豪宅看情況，但2012年以后，身邊朋友基本不再出貨，反而是逢低買進(jìn)了。”

　　徐華新所說的10月最后一周(2012年10月22日~10月28日)，上海新增住宅供應(yīng)面積中，公寓項目面積為13.7萬平方米，環(huán)比回落2%，別墅項目則達(dá)5.1萬平方米，環(huán)比提升6.3倍。顯然，開發(fā)商也看到了市場的熱情。

　　但徐華新也說，他所認(rèn)識的投資客，在買進(jìn)別墅的時候大多抱著抄底、長期持有、重視出租的態(tài)度，“不能簡單地等同于前些年的炒房，更應(yīng)該算作是人們對資產(chǎn)配置的重新安排，覺得這里有一個價值洼地而已。因此，一旦豪宅價格回升得多了，資金也不會繼續(xù)跟進(jìn)。”

　　誰在整層收購寫字樓

　　上海的寫字樓市場自2012年8、9月份以來也出現(xiàn)了罕見的大增長。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，2012年9月中上旬，上海新建辦公樓項目累計成交719套、11.78萬平米，環(huán)比套數(shù)下降4.01%，面積增長74.34%，同比分別增長7.15%和41.77%。成交均價約為3.29萬元/平米，環(huán)比增長64.81%，同比增長70.74%。

　　大幅增長的主要原因，就是內(nèi)環(huán)內(nèi)的寫字樓大筆成交。在成交面積前十名的項目中，內(nèi)環(huán)內(nèi)的項目占據(jù)前4名，占總成交面積的60%多。成交均價超過4萬元/平方米。這其中，還有3個項目為大宗交易，成交金額分別為18.24億、6.79億和2.43億元。

　　業(yè)內(nèi)消息稱，這3個大宗交易項目，疑似整棟或整層購買。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部的不完全統(tǒng)計，今年1~9月份，按月統(tǒng)計，上海寫字樓市場出現(xiàn)疑似整購交易16次，月均1.78次。

　　公開資料顯示，2012年前8個月，上海辦公樓開發(fā)投資額約為2036億元，同比名義增長35%。同期住宅和商業(yè)營用房同比的增速分別為10.6%和25.7%。

　　寫字樓的優(yōu)勢在于始終“穩(wěn)中有升”。錢建國說，目前投資寫字樓的購房者，主要看中寫字樓的租金長期回報和物業(yè)的穩(wěn)健增值。以上海為例，上海寫字樓的租金漲幅一般都略高于GDP的漲幅，租金回報率一般在物業(yè)價值的3%上下。租金回報雖然不高，但卻穩(wěn)定。物業(yè)增值就較為客觀了，以目前的情況來看，上海寫字樓的價格在6到8年間就能實現(xiàn)翻倍。

　　收益雖然不錯，但對資金的占有量大，資金成本也很高，所以，即便投資寫字樓，也多是出于資金避險、追求穩(wěn)定現(xiàn)金流的考慮。DavidXu告訴本刊記者，他所接待的香港、臺灣投資者在上海投資寫字樓時，“很多都是把在海外的投資資金抽回來，尋找一個風(fēng)險較低但回報穩(wěn)定的投資標(biāo)的。他們覺得一線城市的市中心寫字樓還保持著長期上行的趨勢，但他們也對價格非常敏感，一旦超出預(yù)期就果斷放棄，不存在追高的說法。”

　　錢建國告訴本刊記者，目前購買寫字樓的購房者，很多都是自己擁有企業(yè)的民營企業(yè)老板，他們買下寫字樓，既能自用，又能享受到資產(chǎn)增值的收益。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域商業(yè)樓宇部經(jīng)理吳曉明則告訴本刊記者，目前寫字樓市場的火熱原因，除了投資客增多外，還有其他多重原因。一是上海高端寫字樓的供應(yīng)量比較稀缺，一旦入市總能吸引公司或機(jī)構(gòu)整棟或整層購入；二是一些公司年內(nèi)財政預(yù)算有剩余，會在年底突擊花錢購入物業(yè)，所以每到年底大宗物業(yè)成交往往會增多。

　　相比之下，商鋪投資則降溫明顯。最重要的原因是租金下跌嚴(yán)重。同時，投資客也不再寄希望于資產(chǎn)升值，而是更看重租金回報，于是大量出逃。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)部高級經(jīng)理馬麗娜告訴本刊記者，目前上海小型商業(yè)除經(jīng)營餐飲的店面較為穩(wěn)定外，其他類型經(jīng)營者的換手率往往都比較高。這對商鋪租金回報產(chǎn)生了很大的削弱作用。以普陀長風(fēng)板塊內(nèi)的新西宮為例，該項目內(nèi)一套不到20平方米的商鋪，年初月租金每平方米9000元左右，但到8月時就已經(jīng)下調(diào)至約6000元，降幅普遍達(dá)20%到30%。

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)型

　　不管傳說中的樓市投資潮是否真的卷土重來，可以看出，這些投資資金的走向目前也正是開發(fā)商轉(zhuǎn)型的方向，未來很多開發(fā)商也會和這些投資者一樣，靠“持有”獲利。

　　2012年9月26日，上海知名度極高的老牌高端社區(qū)也是最大的舊城改造項目---虹口虹鎮(zhèn)老街項目調(diào)整了規(guī)劃，其開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)改變已經(jīng)沿用了15年的單一的住宅開發(fā)模式，在保持原有開發(fā)總量不變的前提下，將3個街坊的用地從居住調(diào)整為商業(yè)，被業(yè)內(nèi)視為中國大型開發(fā)商全面邁入轉(zhuǎn)型期的標(biāo)志事件。

　　新規(guī)劃中的商業(yè)商務(wù)項目面積超過50萬平方米，比2003版規(guī)劃多出一倍，其中包括170米高的國際甲級辦公雙子塔樓，一站式家庭購物中心，一個號稱亞洲最大的美食市場，以及一個娛樂文化藝術(shù)中心。瑞安房地產(chǎn)行政總裁李進(jìn)港告訴《瞭望東方周刊》，基于中國房地產(chǎn)調(diào)控政策和市場發(fā)展趨向，瑞安房地產(chǎn)未來將進(jìn)一步提高商業(yè)地產(chǎn)比例，以住商聯(lián)動的方式積累地塊價值。此前，業(yè)內(nèi)一直傳言，由于拆遷難、成本高以及宏觀調(diào)控的影響，舊城改造項目給瑞安集團(tuán)帶來了巨大的資金壓力。

　　瑞安房地產(chǎn)總部設(shè)于上海，為瑞安集團(tuán)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)旗艦公司。瑞安集團(tuán)在內(nèi)地以舊城改造和商業(yè)地產(chǎn)聞名，上海新天地、企業(yè)天地、創(chuàng)智天地皆為瑞安房地產(chǎn)旗下項目。

　　李進(jìn)港所說的趨勢，從瑞安房地產(chǎn)的業(yè)績數(shù)據(jù)中可見端倪。2012年上半年，瑞安房地產(chǎn)的營業(yè)額為16.43億元，同比下降8%。其中，銷售額由2011年同期的52.70億元減少71%至人民幣15.46億元。

　　瑞安房地產(chǎn)官方聲明稱，合約銷售額及平均售價的下跌主要由于銷售物業(yè)組合變動所致，由原先上海等一線城市的項目銷售轉(zhuǎn)為平均售價較低的二線城市項目銷售為主。

　　與之對應(yīng)的，是上半年受惠于現(xiàn)有投資物業(yè)組合，及新購入已發(fā)展成熟的投資物業(yè)瑞安廣場及上海新天地朗廷酒店所貢獻(xiàn)的租金收入，租金及其他相關(guān)收入由去年同期人民幣4.05億元增長39%至人民幣5.63億元。

　　擴(kuò)大瑞虹新城規(guī)劃中的商業(yè)面積，顯然也是瑞安房地產(chǎn)在此趨勢下，出于放大租賃業(yè)務(wù)規(guī)模，獲取穩(wěn)定增長現(xiàn)金流的考慮。其實，李進(jìn)港早在2011年就曾在接受媒體采訪時透露瑞安房地產(chǎn)的變革方向，而當(dāng)時他的依據(jù)就是“國外比較成熟的地產(chǎn)商在商業(yè)物業(yè)上的租金收入，占公司收入的比例是40%到50%。租金是比較穩(wěn)定的，不受住宅房價周期影響”。

　　實際上，自2011年以來，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛改變業(yè)務(wù)格局就已成了較為普遍的趨勢。綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良告訴《瞭望東方周刊》，綠地集團(tuán)未來幾年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長將主要依靠商業(yè)地產(chǎn)。其中商業(yè)地產(chǎn)部分的業(yè)務(wù)將三七開，其中七成為辦公樓及一般性商業(yè)設(shè)施，此部分物業(yè)將直接出售，其余三成為酒店、商場類物業(yè)，用于長期持有。而這七成直接出售物業(yè)，未來將在綠地所有的出售型物業(yè)中占60%以上比例，住宅的比例將下降到40%以下。

　　2012年8月，SOHO中國在舉行中期業(yè)績發(fā)布會時，董事長潘石屹指出，SOHO中國未來將從銷售模式轉(zhuǎn)型為持有，原定230億元的全年銷售目標(biāo)也降低一半。