美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任何倩茹表示，預(yù)計年內(nèi)不會再出現(xiàn)地王扎堆的現(xiàn)象了，不存在土地溢價率全面高飆的可能性
年末將至，一二線城市土地市場突現(xiàn)一波詭異的“地王潮”。據(jù)《證券日報》記者和鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，11月27日至11月30日這4天內(nèi)，北京、上海、深圳、南京以及成都5地地王紀(jì)錄相繼被刷新。
值得一提的是，北京的準(zhǔn)地王和上海新晉地王的樓面地價均已超過3.38萬元／平方米，甚至此前南京不被看好的年內(nèi)全國總價地王也成功出讓，上半年房企在土地市場的“沉默”局面似乎一下子升至“熱鬧非凡”。
“這主要受政府的推地節(jié)奏影響”，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任何倩茹向《證券日報》記者表示，“開發(fā)商年初的時候?qū)嶋H上沒有預(yù)想到庫存會消化的如此之快，因此下半年更加積極的補倉”。
4天內(nèi)誕生5個地王
11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號一地塊，掛牌出讓起始價為20億元，建筑控制規(guī)模59152平方米，以此計算，起始樓面價高達(dá)3.38萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮以及北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉均向本報記者表示，這塊地年末出讓時將會順利晉升為北京新住宅樓面價單價地王，而項目未來入市價格將超過6萬元／平方米無疑。
無獨有偶，11月27日，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和中國太平洋財產(chǎn)保險股份有限公司聯(lián)合體11月27日以27.7億元競得黃浦區(qū)594（北塊）、596街坊地塊，樓板價為36176元/平方米，刷新上海年度單價地王紀(jì)錄。
而次日（11月28日），中海地產(chǎn)以20億元的價格摘得深圳寶安尖崗山A122-0341宗地，但由于需要承擔(dān)當(dāng)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館20年的建設(shè)運營管理，其中根據(jù)標(biāo)書提示和政府共建的費用，建安成本不低于18.6億，管理運營成本不低于10億，該宗土地的實際總價為48.6億元，計可售樓面地價為27268元/平方米，創(chuàng)深圳歷年土地拍賣地價新高，為深圳新地王。
至此，一線城市地王紀(jì)錄幾乎被全線刷新。此外，盡管廣州未誕生新地王，但11月30日，廣州政府一天在土地市場共攬金71.58億元，攤分下來的地價也相當(dāng)高，如白云區(qū)永泰地塊地價達(dá)1.46萬元/平方米，樓價起碼要賣到3萬多元/平方米。
然而，這并不是終點。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月30日當(dāng)天，南京和成都同一天誕生兩個地王。其中，中國中冶集團以高達(dá)56.2億元的底價競得南京下關(guān)濱江G50地塊，樓面價達(dá)7753元/平方米，這意味著年內(nèi)全國總價地王誕生；成都武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村地塊由大港國際以2.8億元摘得，樓面地價達(dá)8500元/平方米，溢價率高達(dá)150%。
地王頻出并不意外
“實際上，上述幾個地王的誕生并不令業(yè)內(nèi)感到意外”，何倩茹向本報記者表示，“綜合來看，上述5個地王單價高者地段優(yōu)，總價高者單價低，成交價格還是比較合理的”。
“以中冶拿下的年內(nèi)全國地王為例，其樓面地價甚至要低于中冶2010年拿下的該地周邊的地塊”，何倩茹進(jìn)一步向記者表示，目前周邊樓價約為15000-16000元/平方米，從這一角度來看，其樓面價格也并不算高。
值得一提的是，據(jù)悉，中國中冶此前已通過競拍獲得該區(qū)域1號地和3號地土地使用權(quán)，兩地塊出讓價分別為121.41億元和78.93億元。加上此次拿下2號地塊的56.2億元，中國中冶合計斥資256.54億元拿下三幅地塊。
“這就是在造城”，何倩茹表示，不過入市風(fēng)險尚不好判定。對此，有市場人士向記者表示，拆遷難題和預(yù)計400億元的開發(fā)資金需求或?qū)⑼侠墼擁椖康娜胧袝r間。
不過，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向記者表示，2010年之前的地王有一定泡沫成分在，溢價率非常高，而2011之后出現(xiàn)的地王溢價率一般比較低，溢價水份也不高，相對理性很多。
對此，鏈家地產(chǎn)市場部張旭向記者表示，雖然地王頻出，但并沒有出現(xiàn)瘋狂的局面。一方面，雖然地方政府對于土地財政依賴度較高，但隨著土地市場成為今年樓市調(diào)控的主戰(zhàn)場，政府在土地收入及供地節(jié)奏方面也進(jìn)入了兩難境地；另一方面，開發(fā)商去庫存壓力減小并不代表盲目的拿地擴張，房企對拿地規(guī)模及資金的控制相對謹(jǐn)慎，高溢價拿地的意愿并不強烈。
“預(yù)計年內(nèi)不會再出現(xiàn)地王扎堆的現(xiàn)象了”，何倩茹向記者表示，剩下的近一個月時間，土地市場不會出現(xiàn)急速升溫的情況，不存在溢價率全面高飆的可能性。
不過，上述市場人士向記者表示，地王的出現(xiàn)將帶動周邊房價上漲，尤其北京即將面世的準(zhǔn)地王，對周邊二手房的助推影響將非常明顯。
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