雖然今年的“金九銀十”慘淡收場,但隨后而來的11月卻成交量持續(xù)攀升,令眾多房企倍感驚喜。與此同時,供應(yīng)量卻在減少,房價的上調(diào)壓力漸現(xiàn),“翹尾行情”成為島城樓市走勢的最新寫照。
成交量上升
在11月這個傳統(tǒng)淡季,青島樓市交易量呈現(xiàn)走高態(tài)勢。青島市房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月份島城新建商品住宅共簽約成交13036套,環(huán)比10月份的8756套增幅達(dá)48.88%。
縱觀全國,成交量保持在高位的并非青島一個城市。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,截至11月25日,全國54個主要城市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)到了236295套,同比10月同期上漲30.6%,全國主要城市均創(chuàng)下了今年來的新高。
這樣的形勢使房企信心倍增,拿地的力度和步伐明顯加大。11月,青島市區(qū)和嶗山區(qū)有三個地塊代表了拿地風(fēng)向標(biāo)。11月20日海大浮山校區(qū)B地塊出讓,占地2.69萬平方米,總建面積7.08萬平方米,起價12510元/平方米,創(chuàng)島城商住用地拍賣第一高紀(jì)錄,成為島城“新地王”。
作為原四方區(qū)為數(shù)不多的黃金地塊之一、此前兩次流拍的山東路171號地塊被青島萬科與青島銀盛泰集團(tuán)聯(lián)合競買成功。此前,淮安路17號乙地塊拍賣現(xiàn)場,多個競買人輪番舉牌加價,爭先購買的情景再現(xiàn),經(jīng)過13輪瘋搶,最終以5270元/平方米成交,土地出讓金總額約1.47億元,溢價率達(dá)14%。
市場處于短周期上行通道
樓市轉(zhuǎn)暖,幾家歡喜幾家愁。最近,一直在觀望的島城市民王振如今有些失望,他本想在李滄買一套90平方米左右、總價70萬元以內(nèi)的婚房,但這樣的房子不多了,而且優(yōu)惠也在縮水。
“時代城9月初開盤價是6600元/平方米,如今折后價7000多。中南世紀(jì)城上半年以優(yōu)惠后6600元/平方米的價格取得了熱銷,而最近一段時間,項目部分優(yōu)惠消失,均價調(diào)整為6700元/平方米。中海國際社區(qū)二期均價9200元/平方米,好點的樓層房源單價上萬元,今年該項目年初最低價格曾達(dá)到8600元/平方米。”王振告訴記者。
作為島城剛需置業(yè)首選之地,李滄區(qū)一直以價低量足吸引著大批置業(yè)者。眼下的變化印證了樓市的回暖。不止是在李滄,原四方區(qū)東部德馨筑家7月份推出剛需房,均價8900/平方米,10月末再推新房優(yōu)惠后均價9100元/平方米左右；嶗山區(qū)懿品御府目前每平方米優(yōu)惠800元,而此前優(yōu)惠幅度曾達(dá)到1000元/平方米。
“目前看來整個市場還在短周期的上行通道當(dāng)中,雖然上升步調(diào)并不是很快,但是這個市場的形態(tài)基本上已經(jīng)形成。”易居(中國)青島公司執(zhí)行總經(jīng)理任佳分析認(rèn)為,根據(jù)往年經(jīng)驗,由于11月到次年兩會召開前通常為政策冷凍期,甚少有重大調(diào)控政策在此時間段推出,短期內(nèi)調(diào)控政策迎來“真空期”。這就導(dǎo)致很多購房者結(jié)束觀望,盡早下手中意房源,從而帶動了成交量的上升。
房價上漲壓力增大
據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),近幾個月來,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積、房企購地面積等指標(biāo)持續(xù)下滑。在不少業(yè)內(nèi)人士看來,供需不平衡的結(jié)果,使未來房價上漲的壓力增大。
從青島的供求關(guān)系看,12月份,青島市場預(yù)計將有18個項目開盤或加推,但在剛需關(guān)注的原四方區(qū)域和李滄區(qū)僅有兩個項目。土地市場,12月份全市約有20塊商住地塊拍賣,大多集中在膠州和原膠南地區(qū)。
“庫存量及新開工量的下降會加劇市區(qū)供應(yīng)不足局面。”島城一位樓市觀察人士指出,今年以來通過以價換量,不少項目取得了明顯好于去年的銷售業(yè)績,并早早地完成或即將完成今年的業(yè)績指標(biāo)。在缺乏銷售壓力的刺激下,“保價縮量”已成為多數(shù)開發(fā)商年底策略,這也影響到了年末的樓市供應(yīng)。
在樓市調(diào)控對房企積極性的影響下,后續(xù)供應(yīng)不足將是未來樓市面臨的共同課題。業(yè)內(nèi)人士呼吁盡快建立市場化的長效調(diào)控機制,擺脫房地產(chǎn)市場對政策的過度依賴。
“與市場化調(diào)控手段相比,行政手段的弊端顯而易見,可能影響到后市的供應(yīng)。同時,對于政策信號的過于關(guān)注容易造成恐慌情緒蔓延。”恒誠佳不動產(chǎn)總經(jīng)理葉貞玲認(rèn)為,應(yīng)盡快出臺長效機制,比如以差別化信貸、稅收等市場化政策,取代“限購令”等行政化政策,從而為房地產(chǎn)市場實現(xiàn)內(nèi)在平衡。
不少業(yè)內(nèi)人士呼吁,房產(chǎn)稅試點應(yīng)加快擴容,該稅種可在減少地方對土地收入過度依賴的同時,也對投機投資行為形成有效打擊。記者了解到,雖然目前該政策試點并未擴大到青島,但業(yè)內(nèi)人士都在密切關(guān)注,并做了一些準(zhǔn)備。
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