繼旭輝集團(tuán)后，新城控股再次上演了內(nèi)地房企削價(jià)赴港上市的一幕。
11月29日，新城控股正式在港交所掛牌，當(dāng)日開盤之后便跌破招股價(jià)1.45港元。整個(gè)早盤，新城控股均處于“破發(fā)”狀態(tài)，直到午后股價(jià)才開始拉升，收盤上漲1.38%，報(bào)收1.47港元。
根據(jù)IPO方案，新城控股此次共發(fā)行14.18億股，以每股招股價(jià)1.45港元計(jì)算，籌集資金20.56億港元。
坎坷上市路
在資本市場(chǎng)仍顯疲軟的大環(huán)境下，新城控股此次赴港IPO之旅可謂一波三折，期間更是經(jīng)歷了投資者無(wú)情殺價(jià)，被迫壓縮融資規(guī)模的窘境。
其實(shí)，新城控股在2011年就開始準(zhǔn)備赴港上市，是年6月，就向香港聯(lián)交所遞交了現(xiàn)金流表及盈利預(yù)測(cè)表。
但由于受到內(nèi)地樓市調(diào)控影響，2011年下半年，新城控股開始降價(jià)銷售，降幅達(dá)20%左右，其之前提交的盈利預(yù)測(cè)表和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表與實(shí)際情況不符，被香港聯(lián)交所退回重做。
首次遇挫后，新城控股并未放棄。今年年初，新城控股再次提交上市資料，并于10份通過(guò)了香港聯(lián)交所的上市聆訊。
11月11日晚間，新城控股深圳B股上市子公司“新城B股”發(fā)出正式通告，稱新城控股將于11月12日披露招股書，正式赴港IPO。此后，新城控股開始了全球路演及招股。
11月18日，新城控股在全球發(fā)售會(huì)上宣布，是次全球發(fā)售合計(jì)14.18億股，發(fā)行價(jià)介于1.45-1.97港元之間，預(yù)計(jì)募集資金在2.65-3.28億美元之間，承銷商由美林、中金及海通國(guó)際擔(dān)任。
相對(duì)于此前市場(chǎng)傳言3-5億美元融資規(guī)模，新城控股最終IPO募集資金量縮減不少。有分析認(rèn)為，主要是由于相當(dāng)部分投資者對(duì)新城控股缺乏信心，因而在削價(jià)。此前參與承銷的麥格理及瑞銀也選擇了退出該單IPO。
到了11月22日，新城控股公布定價(jià)結(jié)果，最終被投資者殺價(jià)至招股價(jià)的最低端1.45港元。
當(dāng)時(shí)有分析就指，整體市況不好，想要堅(jiān)持IPO就得付出大代價(jià)，如不愿承受只能面臨再度擱淺。
然而，新城控股或許未料到，在遭遇投資者殺價(jià)同時(shí)，公開認(rèn)購(gòu)部分亦遇冷。據(jù)新城控股發(fā)布的認(rèn)購(gòu)結(jié)果顯示，香港公開認(rèn)購(gòu)部分僅賣出3560.2萬(wàn)股，只達(dá)到可供認(rèn)購(gòu)總額的25%。
親自坐鎮(zhèn)香港的新城控股董事長(zhǎng)王振華通過(guò)各種渠道找到了新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)等地產(chǎn)大佬的關(guān)聯(lián)投資機(jī)構(gòu)前來(lái)銷貨，但仍未獲得足額認(rèn)購(gòu)。
基于此種情況，新城控股被迫將剩余公開認(rèn)購(gòu)部分轉(zhuǎn)至國(guó)際發(fā)售，在這期間，索羅斯基金、瑞銀等多家國(guó)際機(jī)構(gòu)入場(chǎng)認(rèn)購(gòu)，新城控股的發(fā)售最終勉強(qiáng)過(guò)關(guān)。
除此之外，新城控股引入的三大基石投資者也發(fā)揮了關(guān)鍵作用。據(jù)了解，新城控股曾引入金色中國(guó)基金、廣東金融投資國(guó)際和海航香港集團(tuán)子公司Axius國(guó)際投資作為基石投資者，并簽訂協(xié)議，三者分別認(rèn)購(gòu)合共1.163億港元、2億港元及3億港元的發(fā)售股份。
事后有分析稱，正是由于新城控股引入基石投資者分擔(dān)不少壓力，才使國(guó)際發(fā)售部分獲得不算太多的超額認(rèn)購(gòu)，IPO驚險(xiǎn)過(guò)關(guān)。
錢荒難解
新城控股IPO募資約20.56億港元，按照計(jì)劃，該筆資金中近9成將用于購(gòu)置土地。
王振華于上市當(dāng)日介紹，截至今年8月底公司土地儲(chǔ)備為1371萬(wàn)平方米，主要集中在泛長(zhǎng)三角地區(qū)已進(jìn)入的8個(gè)城市，并稱將會(huì)繼續(xù)在這8個(gè)城市增加土儲(chǔ)。
或許是為了兌現(xiàn)該計(jì)劃，新城控股今年以來(lái)已在上海、武漢等地取得6宗地塊，耗資近30億元。就在上市第二日，新城控股就迫不及待地以3.4億元奪得上海寶山一宗商住用地。
然而，對(duì)新城控股而言可謂成也土地、敗也土地。龐大的土地儲(chǔ)備為上市增添了重要砝碼，但也正是因?yàn)榇笏聊玫財(cái)U(kuò)張，讓新城控股背上了高額債務(wù)負(fù)擔(dān)。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月31日，新城控股名下有14幅土地尚未拿到土地權(quán)證，面積達(dá)410萬(wàn)平方米，總金額高達(dá)89億元，其中尚未支付的土地款約為39億元。
以此計(jì)算，即使此次IPO的全部資金用于購(gòu)地，也并不能支付所欠土地款。
在激進(jìn)拿地的同時(shí)，新城控股銷售額也沒(méi)有大幅提升。2009-2011年，新城控股的簽約銷售額分別為85億人民幣、124.2億人民幣和139.9億人民幣。而今年前8個(gè)月，新城控股的簽約銷售額約為100億人民幣左右，只達(dá)到2011年全年簽約銷售額的71%。
激進(jìn)拿地后銷售增長(zhǎng)乏力，在加上嚴(yán)厲調(diào)控，令新城控股融資渠道閉塞，因此為了發(fā)展項(xiàng)目，新城控股將其融資觸角伸向了高成本的信托。
據(jù)招股書披露，近年來(lái)，新城控股共進(jìn)行了22筆信托融資。截至今年9月底，尚有28.6億元人民幣信托借款未償還，且該部分融資成本高于13%。
招股書還顯示，新城控股每年支出利息逐漸增多。2009年僅為2.4億元人民幣，2011年底支出的利息則高達(dá)10.3億元人民幣。
因?yàn)樾磐腥谫Y，新城控股還將子公司新城B股55%的股權(quán)抵押出去。在招股書中，新城控股也坦言，與這些信托公司簽訂了較為苛刻的合約，若有違約舉動(dòng)，甚至可能失去新城B股的控股權(quán)。
大量土地收購(gòu)和債務(wù)支出，導(dǎo)致新城控股近年來(lái)負(fù)債率居高不下，其2010年和2011年的凈負(fù)債率分別高達(dá)120.1%和127.7%，現(xiàn)金流凈額卻僅為為21.9億元人民幣和9.5億元人民幣。
由此可見，新城控股必須取得足夠的外部融資，否則將無(wú)法償清負(fù)債。對(duì)此，王振華在上市當(dāng)日也表示，此次上市募資后，公司手持現(xiàn)金40多億元人民幣，今后會(huì)注意負(fù)債率的調(diào)整，并爭(zhēng)取年底將負(fù)債率降至90%左右。
而縱使能將負(fù)債率控制在90%以內(nèi)，這一數(shù)據(jù)仍然遠(yuǎn)高于內(nèi)房股平均水平。
相關(guān)分析亦認(rèn)為，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均表明新城控股的資金壓力巨大，此次IPO融資后，只能稍微緩解資金壓力，并不能從根本上解決問(wèn)題。
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