隨著成都綠地中心468公館的公開亮相，成都這個西部中心城市的最高建筑將提升至468米。然而隨著這座西部第一、中國第四、全球第七高度的項目亮相，中國地產(chǎn)界的摩天大樓開發(fā)運營進入一個新的階段：一個圍繞著地方政府形象工程、集約化土地利用、高層商業(yè)地產(chǎn)的運營及管理等諸多問題將一一展現(xiàn)。
住宅銷售撬動商業(yè)開發(fā)
住宅產(chǎn)品預計可為綠地帶回約40億元的資金。
從成都新的金融一條街——東大街一路向東穿過三環(huán)路便是未來的西部第一高樓，現(xiàn)在這里仍只是動了土的“工地”。
盡管綠地成都公司仍對首批推出的“468公館”77m2~102m2面積段價格處于“保密”階段，但從拿地到推出首批產(chǎn)品綠地僅用了4個月的時間，通過住宅快速銷售回籠資金再撬動商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之意已經(jīng)不言而喻。
就在今年7月下旬，綠地拿下“468”地塊時，成都業(yè)界地產(chǎn)人士就表示“綠地其實是在挑戰(zhàn)新高度”。成都凱聯(lián)地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理謝小明表示，目前成都東村建設剛剛開始，轄區(qū)人口和商業(yè)配套均未成形，綠地要在這樣一個待成熟區(qū)域，建設超過前10年、20年的超高層地標性建筑，還是要冒很大的風險。
謝小明介紹說，目前國內(nèi)的超高層建筑，如果采用鋼結(jié)構(gòu)，其造價將超過9000元/平方米，對開發(fā)商的資金占用率很高。目前該區(qū)域的商品房價也僅在9000元/平方米左右，開發(fā)商只能通過造價成本相對較低的住宅開發(fā)實現(xiàn)滾動銷售，快速回籠資金，再建超高層建筑。
據(jù)成都綠地公司透露，住宅部分將位于“468”高樓周邊，大部分住宅產(chǎn)品在30多層，高度100多米，總建筑面積將達43萬平方米，預計可為綠地帶回約40億元的資金，而整個開發(fā)周期為5年，總建筑面積138萬平方米，其中，超高層建筑及裙樓等商業(yè)用地230畝，總投資120億元。
但在更多的成都地產(chǎn)人士看來，要在周邊房價仍在8000元/平方米的“概念區(qū)域”快速回籠超過40億元資金仍有相當難度，“畢竟要成為區(qū)域的價格標桿，商業(yè)配套前期不能僅是紙上談兵。”
低價攬地
綠地在住宅項目上可望每平方米多出3000元的“溢價”，這就給后期的超高層開發(fā)進行了足夠的彌補。
對于將“超高層摩天大樓”作為地產(chǎn)核心競爭力的綠地來說，在成都近郊農(nóng)村建設城市地標儼然有著自己的算盤。
在綠地董事長張玉良看來，這首先要懂政府，“地方政府要謀求經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)是其中重點，我們就做有標志性的商業(yè)地產(chǎn)綜合體。”
也許正是看中了地方政府的心思，7月19日在毫無競爭的情況下，綠地以樓面地價1096元/平方米的起拍價拿下了“468”項目所需的447.69畝土地，就在掛牌前，當?shù)氐禺a(chǎn)界人士就注意到該幅土地“要求建筑物建筑高度不宜小于400米”的限制性條款，“這幾乎就是為綠地量身定制的。”
《中國經(jīng)營報》記者了解到在此之前，綠地曾邀請成都政府有關(guān)部門多次考察上海的“摩天大樓”，此后在上海和成都兩地政府的“見證”下才簽訂了項目協(xié)議。
成都一位不愿具名的開發(fā)商負責人表示，綠地之所以能以這么低的樓面地價拿下“468”地塊無疑是契合了成都市希望將成都東村打造成13個市級戰(zhàn)略功能區(qū)之一，重點發(fā)展以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代服務業(yè)。而“468”項目則位于該區(qū)域的核心地段，成都市政府的條件便是要求綠地成為該區(qū)域的首批開發(fā)者，“以地標性的項目帶動東村41平方公里土地升值，從這個意義上看成都市政府和綠地是各取所需。”
成都天愛地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理何欣算了一筆賬，1096元/平方米的樓面地價比之前周邊的幾個住宅項目每平方米樓面地價便宜二三千元，加上“468”作為價格標簽，綠地在住宅項目上可望每平方米多出3000元的“溢價”，這就給后期的超高層開發(fā)進行了足夠的彌補。
在接近綠地的一位人士看來，綠地的競爭力正是來自于依靠建超高層城市地標，來實現(xiàn)從地方政府手中“低價勾地”。
超高層的周轉(zhuǎn)之憂
國際上超高層的盈利模式，一般是全部持有，長期經(jīng)營，按照目前趨勢經(jīng)營狀況大概需要15~16年收回成本。
盡管可以通過低價拿地，先建住宅，快速回籠資金，但超高層投資回收周期比較長，沉淀資金較多，國內(nèi)大部分開發(fā)商仍不愿涉足，綠地如何把控風險？
在張玉良看來，綠地的模式與其他開發(fā)商不一樣，綠地會將綜合體的核心部分留下，其他賣掉。“第一年做基礎，第二年封頂，達到預售條件就賣掉，二三年就收回成本。持有的物業(yè)，又可以向銀行、金融機構(gòu)貸款，再繼續(xù)發(fā)展新的項目。”
據(jù)上述地產(chǎn)商透露，國際上超高層的盈利模式，一般是全部持有，長期經(jīng)營，按照目前趨勢經(jīng)營狀況大概需要15~16年收回成本。
而上述接近綠地的人士則表示，超高層是綠地在綜合地產(chǎn)開發(fā)方面的品牌，“建造300米高樓對綠地而言已經(jīng)是常規(guī)技術(shù)。”現(xiàn)在已經(jīng)有17棟綠地中心超高層，目前，全國300米以上的地標性建筑50%是由綠地集團投資建造的，在世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3個，未來每年還都將有二三棟綠地中心竣工。
在張玉良的戰(zhàn)略中，原則上省會城市，經(jīng)濟總量比較高的其他城市，比如200萬以上人口，GDP3000億元以上的地區(qū)，都可以建造超高層。
然而超高層綜合體的建設和運營空間卻被地產(chǎn)界有所“質(zhì)疑”，在謝小明看來全世界的摩天大樓通過運營盈利的少之又少，而綠地這種超高層的綜合體實際上還面臨著類似萬達這種依靠快賣快建快抵押式大型綜合體的競爭。“萬達連60萬人口的小城市都在準備進入，盡管產(chǎn)品不同，但兩者都希望通過訂單式商業(yè)來快速招商，實現(xiàn)投資回報，但和萬達相比，綠地并沒有絕對的成本優(yōu)勢和商業(yè)經(jīng)營上的優(yōu)勢，壓力會變得非常大。”
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