長(zhǎng)久以來，華僑城都是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)艷羨的對(duì)象，無論是借助“旅游地產(chǎn)”模式的低價(jià)土地，還是央企大股東源源不斷的現(xiàn)金支持，都讓諸多房企可望而不可即。最近他們又開啟了一條新的融資通道，為企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)張埋下伏筆。

 

　　打包門票收入

 

　　11月21日，華僑城發(fā)布公告，披露其資產(chǎn)證券化的進(jìn)展情況。與之前市場(chǎng)預(yù)計(jì)的20億~30億元融資規(guī)模相比，華僑城此次的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃募集資金有所縮減，為18.5億元。申請(qǐng)材料已于今年9月17日獲證監(jiān)會(huì)正式受理，10月30日獲證監(jiān)會(huì)批復(fù)。

 

　　公告顯示，募集資金將分為優(yōu)先級(jí)受益憑證和次級(jí)受益憑證兩種，其中前者分為華僑城1至華僑城5五檔，相應(yīng)的期限分別為1年至5年，共募集資金17.5億元，由符合資格的機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)；次級(jí)受益憑證規(guī)模為1億元，由原始權(quán)益人之一的華僑城全額認(rèn)購(gòu)。

 

　　此次資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)為歡樂谷主題公園入園憑證，換言之將以歡樂谷的門票收入打包成資產(chǎn)包，然后將其出售給特設(shè)目的的公司SPV，再由SPV通過證券承銷商向投資者銷售資產(chǎn)支持證券，用銷售收入向華僑城支付購(gòu)買證券化資產(chǎn)的價(jià)款。SPV委托資產(chǎn)管理公司或華僑城為受托管理人，管理此資產(chǎn)。受托管理人用資產(chǎn)的現(xiàn)金流支付此證券投資者的本息。在證券到期后，向投資者還本付息，資產(chǎn)所有權(quán)及資產(chǎn)收入仍完全歸屬華僑城。

 

　　此前市場(chǎng)有消息顯示，該資產(chǎn)包將由中信證券設(shè)立和管理，早在11月初中信證券已經(jīng)開始路演，目前已基本完成詢價(jià)，將于短期內(nèi)在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)發(fā)行。

 

　　據(jù)市場(chǎng)消息人士透露，該計(jì)劃1年期優(yōu)先級(jí)受益憑證的年收益率區(qū)間為5%~5.5%；2年期為5.3%~5.8%；3年期則為5.8%~6.3%。華僑城董秘倪征透露，該計(jì)劃目前僅以北京、上海、深圳3座歡樂谷未來5年的門票作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，而武漢與成都?xì)g樂谷暫未加入。

 

　　此前，華僑城的高管坦言：“國(guó)內(nèi)曾有過9個(gè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要涉及高速公路、污水處理，旅游、地產(chǎn)項(xiàng)目還沒有先例，公司希望通過該產(chǎn)品的推出，為未來旗下商業(yè)物業(yè)、酒店及其他景區(qū)的融資開拓新路徑。”其表示。

 

　　但據(jù)現(xiàn)有情況，歡樂谷門票收入的融資款，將會(huì)有相關(guān)條款要求?？顚Ｓ?。倪征也強(qiáng)調(diào)，所有資金都將用于歡樂谷游樂設(shè)備的維護(hù)修理和更新改造，并主要以北京和上海歡樂谷為主，不會(huì)投入到地產(chǎn)開發(fā)中。其表示這將加強(qiáng)公司未來在主題公園方面的競(jìng)爭(zhēng)力。

 

　　改善負(fù)債結(jié)構(gòu)

 

　　對(duì)于此次華僑城的探索之路，市場(chǎng)曾有質(zhì)疑認(rèn)為，一方面規(guī)模有限，另一方面資金無法輸血地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，這對(duì)于華僑城的幫助不大。

 

　　華僑城今年三季報(bào)顯示，其期末資產(chǎn)負(fù)債率為72.41%，較中報(bào)有所上升；凈資產(chǎn)負(fù)債率同樣高達(dá)103%。其實(shí)一直以來受益于旅游項(xiàng)目的穩(wěn)定現(xiàn)金流，華僑城向以財(cái)務(wù)穩(wěn)健著稱。直至2009年，華僑城全年負(fù)債率也僅為63%。但到了2010年底，公司的負(fù)債率飆升至70%，自此后就一直處于高位。

 

　　這源于華僑城在地產(chǎn)上野心勃勃的一次擴(kuò)張，2010年2月，華僑城以總價(jià)70.1億元，單價(jià)高達(dá)5.28萬元/平方米的樓面價(jià)拿下上海蘇河灣地王；同年7月，華僑城又以17.91億元，1.45萬元/平方米的價(jià)格拿下同區(qū)域兩項(xiàng)目。華僑城雄心勃勃地宣布投入130億元，打造上海蘇河灣項(xiàng)目，這將是一個(gè)包括超高層豪華住宅、酒店、頂級(jí)會(huì)所、奢侈品商業(yè)、美術(shù)館等業(yè)態(tài)在內(nèi)的大型城市綜合體。

 

　　這一大手筆卻并非華僑城開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的常規(guī)模式，一直以來，華僑城在開發(fā)大型項(xiàng)目時(shí)通常都依托于其旅游項(xiàng)目，先將主題公園及文化產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)起來，在旅游產(chǎn)業(yè)充分開發(fā)并顯現(xiàn)價(jià)值后，再完善酒店、度假村、寫字樓等商業(yè)設(shè)施，在區(qū)域功能完善后，再根據(jù)項(xiàng)目定位推出相應(yīng)的住宅產(chǎn)品。

這一模式首先是有助于降低項(xiàng)目成本，以華僑城在武漢的項(xiàng)目為例，華僑城以43億元購(gòu)入3167畝土地，樓面價(jià)僅為2136元/平方米，而如今該項(xiàng)目住宅的售價(jià)早已達(dá)到1.6萬元/平方米。顯然華僑城在上海的項(xiàng)目并沒有沿用這一模式。

 

　　然而“模式轉(zhuǎn)型”之后就是更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，原定于2011年內(nèi)開盤的蘇河灣項(xiàng)目一直延后，華僑城也開始融資之旅。年報(bào)顯示2010年和2011年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-53億元和-17億元。

 

　　與此同時(shí)，公司的融資渠道卻非常有限，最主要的是500億元的銀行授信，另一方面就是大股東的資金輸入。今年3月，公司公告稱，截止到2011年12月底，其通過銀行獲得華僑城集團(tuán)公司委托貸款余額為134.8億元，而公司在2012~2013年度擬向集團(tuán)公司新增不高于80億元的委托貸款額度。

 

　　即便如此，華僑城的資金鏈依然十分緊張，今年8月下旬，華僑城忽然宣布發(fā)行2012年度第一期30億元的超短期融資券，期限為120天。用于補(bǔ)充華僑城股份的運(yùn)營(yíng)資金需求。2012年11月7日，華僑城的短期融資券已經(jīng)發(fā)行到第三期，此次發(fā)行面值為20億元，期限為365天，其中10億元用于置換銀行貸款，其公告顯示，這一舉措：“將有利于公司進(jìn)一步拓寬融資渠道，提高直接融資比例，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。”

 

　　同樣地，此次資產(chǎn)證券化的舉措最大的好處也是優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債情況。據(jù)申銀萬國(guó)的研究報(bào)告，華僑城主題公園每年的穩(wěn)定人流在1915萬人次，穩(wěn)定的門票收入為24億元左右，“如果公司能利用這一部分收入進(jìn)行資產(chǎn)證券化，將有力維持公司的高杠桿運(yùn)作并改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，公司凈負(fù)債率可維持在120%以上。”盡管此次證券化的規(guī)模不算大，但也同樣可以改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。

 

　　公司急于改善負(fù)債結(jié)構(gòu)源于國(guó)資委的紅線，按照規(guī)定國(guó)資委旗下的控股企業(yè)，不得有連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的紅線。

 

　　下一輪擴(kuò)張

 

　　“華僑城解決負(fù)債率的問題應(yīng)該不大。”香港凱基證券的分析師如是道，其實(shí)除了上述一系列的融資策略外，華僑城已經(jīng)成功地運(yùn)作了其在香港的融資平臺(tái)。2008年華僑城集團(tuán)在香港的上市公司華力控股正式改名為華僑城亞洲，成為地產(chǎn)項(xiàng)目的香港融資平臺(tái)。

 

　　今年1月，華僑城亞洲公告，宣布旗下全資子公司已與上海華僑城房地產(chǎn)訂立協(xié)議，有條件向上海蘇河灣項(xiàng)目出資22.3億元人民幣，自此蘇河灣項(xiàng)目的控股股東已經(jīng)變更為華僑城亞洲，其實(shí)除了該項(xiàng)目外，成都華僑城、西安華僑城都出現(xiàn)了華僑城亞洲的身影。

 

　　與此同時(shí)，華僑城似乎也開始走出陰影。三季報(bào)顯示，公司存貨余額359.8億元，再創(chuàng)歷史新高。但其預(yù)售賬款余額為94.31億元，環(huán)比半年報(bào)大增54.12億元，預(yù)收款的大幅增加，說明公司的房地產(chǎn)銷售情況有所好轉(zhuǎn)，10月末公司的認(rèn)購(gòu)銷售已超過200億元，中銀國(guó)際維持華僑城全年220億元的銷售預(yù)測(cè)，這將比去年增長(zhǎng)37%。

 

　　華僑城新一輪擴(kuò)張也開始，今年10月華僑城與福州市政府簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，華僑城將在該地建設(shè)一個(gè)多元業(yè)態(tài)混合發(fā)展的大型文化旅游綜合性項(xiàng)目，總投資額不低于100億元。這是公司繼深圳大鵬新區(qū)后的又一個(gè)大型項(xiàng)目。有分析認(rèn)為，華僑城開始精選二線城市，復(fù)制精簡(jiǎn)版的主題公園，繼續(xù)沿用原有的“旅游+地產(chǎn)”的發(fā)展模式。

 

　　“其實(shí)公司對(duì)于未來發(fā)展存在不同意見，上海蘇河灣項(xiàng)目就是一次嘗試。”華僑城的一位高管向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者透露，因?yàn)槿A僑城的核心旅游產(chǎn)品依然是歡樂谷等主題公園，這些主題公園如果過于密集有可能造成消費(fèi)者的審美疲勞，即使是迪斯尼樂園在美國(guó)也僅有兩個(gè)，而歡樂谷現(xiàn)有的項(xiàng)目就已經(jīng)超過5個(gè)了，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)于旅游項(xiàng)目失去興趣是，華僑城的高端住宅及商業(yè)項(xiàng)目就失去了支撐。“一方面公司探討開發(fā)新型的旅游項(xiàng)目，再延續(xù) 旅游+地產(chǎn) 的模式；另一方面公司也會(huì)探討其他的地產(chǎn)開發(fā)模式。”其如是道。