11月29，搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)舉辦“園區(qū)的力量—2012企業(yè)獨(dú)棟的創(chuàng)新與發(fā)展論壇”，在論壇上，高緯環(huán)球董事、中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人張平指出，2012年，北京核心商圈寫字樓新增供應(yīng)僅為20萬平，為近幾年最低，非核心商圈辦公物業(yè)成交占據(jù)北京市場半壁江山；與此同時，核心商圈租金走到天花板，價格趨于平穩(wěn)并向理性回歸。甲級寫字樓的外溢效應(yīng)，給非核心商圈的企業(yè)獨(dú)棟、總部基地和園區(qū)型物業(yè)帶來一個機(jī)遇，“2012年可能是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的元年”張平指出?！緦ｎ}：園區(qū)的力量—2012企業(yè)獨(dú)棟的創(chuàng)新與發(fā)展論壇】

　　【產(chǎn)業(yè)新區(qū)】：典型的企業(yè)獨(dú)棟具有哪些特點(diǎn)？

　　【張平】：我接觸到的企業(yè)以跨國公司為主，我的概念里，需要企業(yè)獨(dú)棟的企業(yè)，首先對面積需求比較大，同時，很多公司希望量身定制的物業(yè)，整個環(huán)境是低密度園區(qū)式的，在這個基礎(chǔ)上形成了企業(yè)獨(dú)棟的概念。

　　甲級寫字樓外溢明顯

　　【產(chǎn)業(yè)新區(qū)】：據(jù)您的觀察，2012年企業(yè)獨(dú)棟市場有哪些值得關(guān)注的趨勢？

　　【張平】：高緯環(huán)球的研究方向主要是甲級寫字樓，據(jù)我們觀察，園區(qū)型的辦公樓受到甲級寫字樓市場的商務(wù)外溢影響明顯。

　　大家可能都已在媒體上聽說了，根據(jù)高緯環(huán)球的研究數(shù)據(jù)，去年一年，北京首次超過上海，辦公租金躍居全國第一位，在亞太市場上，其實(shí)是僅次于香港、東京，排第三，年租金增長呈火箭式躥升，達(dá)到平均70%的增長率。在這種水平上，核心商圈遇到的所謂低空置、高租金的局面。

　　高緯環(huán)球還有一個部門，專門幫助公司選擇辦公地點(diǎn)，他們遇到的情況是，很多客戶很難在核心商圈找到合適的面積，比如兩萬平米的需求，但是整個商圈沒有一個樓可以拿出這么大的面積。我們就把客戶推薦到非核心商圈，非核心商圈除了甲級寫字樓產(chǎn)品，也有園區(qū)型的辦公樓產(chǎn)品，往往這種產(chǎn)品都是位置比較便利，操作起來更靈活，包括如果有一些項(xiàng)目在前期還，能根據(jù)客戶需求量身定制，像獨(dú)棟項(xiàng)目，一般凈高比較高，空間切割更為方便，使用起來更有效。

　　確實(shí)，園區(qū)型辦公產(chǎn)品的租金受甲級寫字樓供不應(yīng)求的影響，絕對是有所提升，而且這種態(tài)勢我們也比較看好。

　　我們知道，像北京，未來幾年的辦公產(chǎn)品新增供應(yīng)量非常有限，根據(jù)高緯環(huán)球的預(yù)測，今年截至年底，在核心商圈，大概會有低于20萬的供應(yīng)量，這是什么概念？以前，在核心區(qū)，甲級寫字樓的新增供應(yīng)量基本在六七十萬平，07年是歷史高峰，120萬平，現(xiàn)在不到20萬，以后也是30萬以下的供應(yīng)量，很難解決租戶在核心商圈的辦公需求，必然有外溢。數(shù)字顯示，今年，非核心商圈的成交占到北京市場成交近一半的水平，這是今年和去年的一個對比。

　　我們注意到，核心商圈的甲級寫字樓市場，租金漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有去年瘋狂，基本回歸理性。

　　去年，每個季度租金的環(huán)比9.9%—20%，今年第一季度增長率2.6%，第二季度1.6%，第三季度變成零點(diǎn)幾，可以說，基本回歸理性，這給非核心商圈的企業(yè)獨(dú)棟、總部基地或者園區(qū)型物業(yè)帶來一個新的機(jī)會。

　　現(xiàn)在，確實(shí)客戶有需求，獨(dú)棟產(chǎn)品也有面積，而且，價格隨著寫字樓租金價格的上漲，成長性企業(yè)等成本敏感型的企業(yè)都會考慮。而像我們公司接觸較多的外資客戶，受歐洲經(jīng)濟(jì)和美國經(jīng)濟(jì)的影響，還沒有完全復(fù)蘇，成本的支付能力和承受能力，也使他們傾向于選擇一些相對來講，可以節(jié)省成本的做法，這促進(jìn)了這個市場的繁榮。

　　未來5年北京辦公物業(yè)供不應(yīng)求

　　【產(chǎn)業(yè)新區(qū)】：對未來市場的判斷是什么？

　　【張平】：實(shí)際上，我們看未來租金的上漲趨勢，確實(shí)今年回歸理性，大家不要指望租金再有一輪瘋漲。從我們給開發(fā)公司選址的角度來講，北京的辦公供應(yīng)量會在2016年、2017年放量到市場上，這之間基本上會呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是，延續(xù)并不意味著租金還會有很大程度的提升。為什么？

　　除了剛才分析的原因之外，站在跨國公司選址的角度，跨國公司選址一定是亞太地區(qū)的選址，總部放在新加坡還是北京、香港還是上海？北京的租金已經(jīng)超過上海，比上海的租金高出20%—30%，甚至有的地方甚至要更高。明年，我們預(yù)測東京和香港的租金會下滑，而且預(yù)測下滑的幅度可能還不小，那么，北京的租金，說實(shí)話如果真的一旦超過了東京和香港也不是好事，太高的話，可能會逼迫跨國公司轉(zhuǎn)移在亞太地區(qū)的重點(diǎn)布局，對當(dāng)?shù)卣恼猩桃Y，并不是好消息。在合理范圍內(nèi)的穩(wěn)定已經(jīng)是很好的一件事了，沒有必要盼望著再有一輪瘋漲。

　　未來新增供應(yīng)量，市場變化歸根到底是供需關(guān)系平衡，為什么說辦公物業(yè)還是有很大的機(jī)會？看中央的經(jīng)濟(jì)會議包括十八大，我們真正覺得，對基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個非常好的機(jī)會，內(nèi)資企業(yè)進(jìn)京，大型企業(yè)機(jī)構(gòu)重組，民營企業(yè)成長，基于這些需求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該把握住機(jī)會。

　　　硅谷的啟示

　　【產(chǎn)業(yè)新區(qū)】：沿革自國外的商務(wù)花園，企業(yè)獨(dú)棟在中國有近十年的發(fā)展歷程，相信從早期的探索性成長，逐漸找到了一定的方向和規(guī)律，您認(rèn)為，企業(yè)獨(dú)棟的經(jīng)歷了哪些發(fā)展，未來的創(chuàng)新空間在哪里？

　　【張平】：說到企業(yè)獨(dú)棟或者園區(qū)式物業(yè)，最有代表性的就是美國的硅谷，世界性的典范。我們的客戶像adobe在美國硅谷也有一個低密度的辦公大樓，剛才孫總提到綠色這個主題，往往跨國公司到了一定的階段，或者有一些跨國公司本身的理念就是以人為本，除了考慮租金管理因素之外，很關(guān)注員工，不要那么大的流動性，員工能不能很舒適辦公，達(dá)到一個最佳的效率？

　　adobe在總部外面有一個電子顯示屏碳排放量，每一天園區(qū)的碳排放量有所顯示，告訴它的競爭對手和外界一個信號，這個企業(yè)很有社會責(zé)任感，很注重綠色生態(tài)，所以愿意選擇在這樣一個很太的辦公環(huán)境下辦公。這對我們都是一個啟發(fā)，美國硅谷是很好的例子。

　　除此之外，我們還是拿園區(qū)型的辦公和傳統(tǒng)意義上的寫字樓做一個比較，甲級寫字樓市場不管什么產(chǎn)品，想把產(chǎn)品做得更好更到位，目的是服務(wù)客戶，也就是你需求的點(diǎn)。這個跟定位有很大關(guān)系，什么樣的行業(yè)過來，什么樣的行業(yè)不會過來，需要一個清晰的定位。

　　傳統(tǒng)寫字樓的商圈CBD跟金融街對比，電量來講，CBD每平米是60—80，金融街大概是90—100，從電這個指標(biāo)就能看到差異。也就是說，從金融街的客戶構(gòu)成來講，金融企業(yè)的占比是高于CBD的，硬件產(chǎn)品投入上，電量這塊要做足準(zhǔn)備，這都是跟它的客戶定位是一致的。

　　不管CBD，還是金融街，客戶形態(tài)是確定的，制造業(yè)在這里面的比重不會占到絕對性的主導(dǎo)，制造業(yè)哪兒是主力？拿寫字樓商圈來比，望京。望京有很多跨國公司像摩托羅拉、北電、雀巢、奔馳、微軟都在望京。望京的制造業(yè)是它的主力產(chǎn)業(yè)，從樓板承重這個指標(biāo)來看，不管CBD還有金融街每平米承重200公斤，這是一個基本值。望京是350—400，前期的定位往往決定了產(chǎn)品的設(shè)計(jì)準(zhǔn)備。很多跨國公司客戶選址之前都會告訴我們他們的電量、承重等指標(biāo)要求。

　　回過頭來看，園區(qū)型辦公，什么樣的客戶是我們吸引的對象，我覺得金融業(yè)核心部門可能不是，但是金融業(yè)后臺部門往往會是，數(shù)據(jù)處理中心、外包服務(wù)這一塊有可能是重點(diǎn)。除了金融業(yè)細(xì)化之外，醫(yī)藥、高科技、網(wǎng)絡(luò)公司可能都會是目標(biāo)客戶的重點(diǎn)；媒體、文化創(chuàng)意、傳媒也是熱點(diǎn)行業(yè)；一些機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)處理中心或者呼叫中心也是很好的方向；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比如像律所、會計(jì)師事務(wù)所我們沒有看到它們會選擇獨(dú)棟。

　　前期的定位，把握好這些行業(yè)脈絡(luò)，極有可能鎖定目標(biāo)客戶，再結(jié)合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，給一些適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，這是產(chǎn)品的思路。