史上最嚴(yán)厲調(diào)控已實(shí)施超過兩年，從各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，調(diào)控已讓此前高燒不退的樓市明顯降溫。在經(jīng)歷了2011年下半年的樓市“寒冬”后，各大房企紛紛選擇“以價(jià)換量”，從今年上半年開始，樓市回暖明顯。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至10月份，百城房?jī)r(jià)已連續(xù)5月上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者專訪時(shí)表示：“如果中國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策從明年4月份開始逐步放松的話，2013年的商品房銷售面積有望比今年略增長(zhǎng)5%左右，銷售金額比今年增長(zhǎng)5%~10%，也就是說，明年商品房的均價(jià)大概比今年同比要上漲約5%。”
鐘偉對(duì)短期房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷主要基于其對(duì)明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的預(yù)估，他認(rèn)為，從明年4月份起，溫和的經(jīng)濟(jì)放松政策很有可能會(huì)像擠牙膏一樣慢慢釋放。“如果明年的貨幣、財(cái)政和產(chǎn)業(yè)政策不放松，那么經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要維持穩(wěn)定是困難的，因此，明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)會(huì)比今年好。”
明年房?jī)r(jià)會(huì)漲5%左右
“鄂爾多斯和溫州，五年恐怕都很難翻過身來了。”鐘偉認(rèn)為，從短期來看，一些區(qū)域、行業(yè)以及個(gè)別企業(yè)的問題會(huì)令中國經(jīng)濟(jì)面臨短期風(fēng)險(xiǎn)，“鄂爾多斯在建住宅大概有26萬套，但人口僅有21萬戶，在建的房子分給每個(gè)鄂爾多斯家庭，每個(gè)家庭分一套多，誰會(huì)移民到鄂爾多斯??？這些重點(diǎn)的以民間融資和房地產(chǎn)泡沫破滅為特點(diǎn)的區(qū)域市場(chǎng)，都是值得警惕的。”
雖然鐘偉認(rèn)為個(gè)別區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)值得警惕，但對(duì)明年整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其還是持較為樂觀的態(tài)度。
“未來十年，如果真的要實(shí)現(xiàn)GDP翻番、城鄉(xiāng)居民人均收入翻番的目標(biāo)，那就意味著GDP的最低年增速為7%。而今年最低已經(jīng)到了7.4%的水平，所以我們基本上可以預(yù)計(jì)，從明年4月份一直到年底，財(cái)政、貨幣和產(chǎn)業(yè)政策將逐步放松，這也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定利好。”
鐘偉表示，估計(jì)明年商品房的銷售面積有望接近11億平方米，比今年略增長(zhǎng)5%左右，銷售金額比今年增長(zhǎng)5%~10%，也就是說，明年商品房的均價(jià)大概比今年同比要漲個(gè)5%左右，總銷售額能夠有7.2萬億~7.5萬億人民幣。
具體而言，鐘偉認(rèn)為，2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)的特點(diǎn)是：銷售比開發(fā)投資要好，住宅比非住宅要好，但房地產(chǎn)企業(yè)總體開發(fā)投資增速不容樂觀。其次，一二線城市比三四線好，也就是說，房?jī)r(jià)高的、新增人口比較多的大城市的樓市空間更大。
在這樣的一個(gè)市場(chǎng)背景下，鐘偉表示，房企可從兩個(gè)方面去應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。“未來房企應(yīng)該減少大面積拿地造城的沖動(dòng)，因?yàn)橐院笫袌?chǎng)盡管不錯(cuò)，但是拿一個(gè)不太大的地塊，做一個(gè)比較像樣的產(chǎn)品，維持一個(gè)比較穩(wěn)定的利潤(rùn)，是比較理性的做法。同時(shí)，由于國外普遍實(shí)行量化寬松政策，房企也要學(xué)會(huì)利用境外的資金來降低綜合成本。”
樓市增速會(huì)比GDP增速還慢
盡管對(duì)短期樓市持較為樂觀的態(tài)度，但鐘偉明確指出，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求的局面在中期已經(jīng)形成，同時(shí)，今后5~8年房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的速度將比GDP增速還慢。
鐘偉分析稱，去年年底，全國房地產(chǎn)在建面積大約50億平方米，扣除掉單位自建及保障房，商品房在建面積至少達(dá)40億平方米，這些存量至少夠賣4年。所以，全國商品房在未來3到4年，已經(jīng)明確形成了供過于求的局面。
“這也是為什么我們認(rèn)為明年土地、開發(fā)及投資市場(chǎng)不可能像銷售市場(chǎng)那樣，有明顯轉(zhuǎn)暖的基本原因。”鐘偉表示，中國的貨幣化、城市化和人口流動(dòng)決定了，未來5~8年的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的空間仍然有，但增速將大大下降。“未來十年，每年能賣10億~15億平方米的商品房，也就1000萬~1500萬套。”
他進(jìn)一步解釋稱，未來如果經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)7%，那么到2020年GDP將翻番。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)要跟得上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度，到2020年房地產(chǎn)的年銷售要達(dá)到23億平方米的水平，但這明顯不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)槌擎?zhèn)化的進(jìn)程、人口流動(dòng)進(jìn)程，決定了未來房地產(chǎn)的需求主體。
鐘偉稱，未來樓市的主力軍將是改善性需求而不是首次置業(yè)，這一塊對(duì)住宅需求大概是一年600萬套。其次，每年還有500萬~600萬的大學(xué)生留在城市，他們是第二大需求的主力，我們把他們稱作為首次置業(yè)者，剩下的則是中低端商品房需求和保障房的需求。
“基于這樣的判斷，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)利潤(rùn)回報(bào)的主要來源，不是城鎮(zhèn)化指向的三四線城市，而是房?jī)r(jià)本來就比較高的，但市政服務(wù)水平也同樣高、城市管理能力比較強(qiáng)的一線城市的核心區(qū)域。”鐘偉坦言，如果要買房，首選北上廣城市核心區(qū)的品質(zhì)樓盤。
快速開發(fā)將成為主導(dǎo)模式
在鐘偉看來，未來樓市的增長(zhǎng)空間及利潤(rùn)空間都已有限，那么，房企該如何設(shè)定自己的企業(yè)戰(zhàn)略來實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營呢？
鐘偉認(rèn)為，快速開發(fā)將成為主導(dǎo)模式。“造城時(shí)代已經(jīng)過去了，圈一塊地幾千畝做個(gè)5年、10年，從而覆蓋行業(yè)周期波動(dòng)，這樣的模式有可能個(gè)別企業(yè)能做到，但大多數(shù)企業(yè)無能為力了。同時(shí)，對(duì)品質(zhì)、銷售的追求超過了去拿地、新開工的欲望。”
“整體上看，中期供過于求，短期住宅好于非住宅，銷售好于開發(fā)投資，一二線城市好于三四線。房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金十年以2010年為標(biāo)記已經(jīng)結(jié)束。未來更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我們不會(huì)再看到房地產(chǎn)的黃金十年，不過我們還是能夠期待，在局部城市、局部區(qū)域，樓市有明顯的上揚(yáng)。”鐘偉如是認(rèn)為。
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