買(mǎi)二手房為求從速選"獨(dú)家代理" 結(jié)果卻惹來(lái)一場(chǎng)官司
在二手房買(mǎi)賣(mài)中,不少房主聽(tīng)信了中介公司經(jīng)紀(jì)人員的勸告,讓中介“獨(dú)家代理”,或者在委托出售合同中,暗藏“獨(dú)家代理”四個(gè)字。而簽訂了“獨(dú)家代理”合約的房屋,如果最終不是通過(guò)委托的中介機(jī)構(gòu)出售的,那么賣(mài)家就要按照合同承擔(dān)違約責(zé)任,從而向中介機(jī)構(gòu)作出賠償。房主張先生便簽署了這種只約束了賣(mài)家責(zé)任的條款,本來(lái)希望快點(diǎn)賣(mài)房,結(jié)果卻惹來(lái)一場(chǎng)官司。
■為求從速選“獨(dú)家代理”
2012年7月,想換房的張先生將自己名下的某小區(qū)的一套房子以180萬(wàn)元的價(jià)格掛在了某房產(chǎn)網(wǎng)站的二手房信息欄上。而信息登出的當(dāng)天,來(lái)看房的并非是買(mǎi)房者,而是多家中介公司。南京某中介公司的工作人員在網(wǎng)上看到信息后,主動(dòng)聯(lián)系了張先生,并上門(mén)查看了該房屋及權(quán)屬證書(shū)。在確認(rèn)房源信息準(zhǔn)確后,中介就力勸張先生接受獨(dú)家代理銷售。
“我當(dāng)時(shí)特別著急換房,心想獨(dú)家代理銷售就是全心全意幫我賣(mài)房,我覺(jué)得挺省事的。”于是,急于賣(mài)房的張先生順?biāo)浦?答應(yīng)了中介公司獨(dú)家代理的要求。
達(dá)成一致意見(jiàn)的張先生和中介公司第二天就簽訂了居間合同,合同中約定:銷售一套房屋,委托價(jià)格180萬(wàn)元,委托期限自2012年7月5日至2012年8月5日,服務(wù)報(bào)酬為實(shí)際成交總價(jià)的1%。同時(shí),雙方在合同特別約定事項(xiàng)一欄內(nèi)寫(xiě)道,“張先生在委托期限內(nèi)獨(dú)家委托本公司出售房屋,張先生不再委托第三方出售或自行出售,銷售價(jià)超過(guò)180萬(wàn)元部分歸中介公司所有,若違反該約定,張先生則按出售房屋總價(jià)的2%支付違約金”。
■“私自”售房被中介起訴
合同簽訂后,中介公司也確實(shí)多次帶人上門(mén)看房,但一直未能成交。等不及的張先生于是在2012年7月28日以180萬(wàn)元的價(jià)格和從網(wǎng)上看到信息來(lái)看房的王先生達(dá)成了交易,并隨即辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
得知房屋已經(jīng)另外成交的中介公司非常憤怒,認(rèn)為張先生違反了約定,私自銷售房屋。為此,中介公司將張先生告到了南京市棲霞區(qū)人民法院,要求張先生支付房款2%的違約金,也就是36000元。
而收到訴狀后的張先生同樣非常氣憤,“我覺(jué)得當(dāng)時(shí)和中介公司簽訂的居間合同中獨(dú)家委托代理?xiàng)l款排除了我的重要權(quán)利,加重了我的責(zé)任,而且限制了締約自由,屬于霸王條款,應(yīng)該是無(wú)效的。”
律師觀點(diǎn)：本案未構(gòu)成霸王條款
“從上述居間合同的特別約定明顯看出,該約定僅保護(hù)了中介公司的權(quán)利,但對(duì)房主張先生的權(quán)利并未作出約定。但并不能就此認(rèn)為該條款屬于無(wú)效約定。”余成虎律師解釋稱,《合同法》第52條中規(guī)定的無(wú)效合同情形之一:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益；(二)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。綜合考慮到合同當(dāng)時(shí)簽訂的情況,該合同簽訂時(shí)不存在重大誤解或者顯失公平的情形,因此這份居間合同不屬于可撤銷合同。
霸王條款是指一些經(jīng)營(yíng)者單方面訂定的逃避法定義務(wù)、減免自身責(zé)任的不平等格式合同、通知、聲明和店堂告示或者行業(yè)慣例等,限制消費(fèi)者權(quán)利,嚴(yán)重侵害群眾利益。而在這個(gè)案例中,張先生的行為應(yīng)該是放棄權(quán)利或者沒(méi)有約定。因?yàn)橹薪楣緵](méi)有利用信息上的不平等、供求關(guān)系的不平衡而將條款強(qiáng)加給業(yè)主。
獨(dú)家代理與收費(fèi)應(yīng)匹配
由于張先生和中介公司互不相讓,于是此案后來(lái)經(jīng)過(guò)3次庭審后才達(dá)成調(diào)解協(xié)議。一方面,律師認(rèn)為約定的違約金遠(yuǎn)高于中介公司的實(shí)際勞務(wù)付出損失為由請(qǐng)求人民法院調(diào)低違約金；另一方面,中介公司考慮到自己的實(shí)際損失舉證困難。最終,中介公司接受了張先生支付的勞務(wù)費(fèi)2500元。
提到這個(gè)案子,張先生自己都覺(jué)得很納悶,“我出售我自己的房子,怎么會(huì)因?yàn)橐环菥娱g合同而平白地惹來(lái)一場(chǎng)官司呢?”當(dāng)然中介公司為了自己的利益簽訂獨(dú)家代理銷售無(wú)可厚非,但是作為售房者的張先生更應(yīng)該注重保護(hù)好自己的權(quán)利,對(duì)于合同條款應(yīng)細(xì)致推敲,并可在條款中約定對(duì)自己權(quán)利的保護(hù)內(nèi)容。
