日前，麗茲行高端住宅研究院發(fā)布數(shù)據(jù)稱，11月上旬(截至11月11日)高端新建商品住宅成交量為194套，環(huán)比上漲3.6%，同比上漲74%；成交套均面積為197.19平方米。10月至今，入市高端住宅僅五礦萬科如園一個項目。麗茲行鄭海燕認為，除了新開盤項目的成交，老盤的熱賣也推動了成交量的上漲。預計11月下旬，在無新盤入市的情況下，老盤的去化率速度將加快。

　　大戶型價格漲幅高

　　記者了解到，在上述成交量中，200平方米以上戶型成交樓盤占比超過57%，保利東郡 (論壇)、五礦萬科如園、西山壹號院 (論壇)、金茂府 (論壇)、紫御府 (論壇)、霄云路8號、遠洋萬和公館 (論壇)、公園1872 (論壇)等項目的套均面積均接近300平方米。

　　2010年與2012年高端住宅各戶型的成交數(shù)據(jù)對比顯示，高端住宅大戶型成交均價漲幅高于小戶型10到15個百分點。2011年至今的高端住宅市場成交主要以戶型200平方米左右、總價在1千萬左右的住宅為主。2012年以來，高端住宅市場成交量持續(xù)上漲，自5月份以后的價格漲幅達10%左右。“限購前，小面積戶型由于資金投入小、租金回報率高、資金回收周期短等優(yōu)勢，成為高端住宅投資者的首選戶型。但限購之后，高端人士的投資需求與自住需求很難分開，既要考慮到自住的功能性，又要考慮未來的升值保值空間，150平方米以上戶型從而成為熱銷主力，200平方米以上稀缺戶型更是供不應求。”麗茲行鄭海燕認為，供需關系的變化影響了不同戶型高端住宅產(chǎn)品的價格變化，從而出現(xiàn)了價格上漲趨勢不同步的現(xiàn)象。

　　事實上，目前市場上銷量排名靠前的高端住宅，套均面積往往偏大，社區(qū)品質(zhì)也具有唯一性。以保利東郡為例，該項目在居住空間上突出百米無遮擋寬廳設計，其推出的五居室多功能空間合理布局獨具吸引力，目前在售住宅為135至320平方米三居到五居住宅。而對于五礦萬科如園來說，“文化”是其產(chǎn)品不得不提的關鍵詞，從建筑、園林、配套等多方面，設計融入了中國的文化元素、符號等，塑造出項目獨特的文化氣質(zhì)。如園的戶型規(guī)劃基本上是300平方米左右的四居，采用大屋頂和中國傳統(tǒng)的建筑理念，利用西山的景觀資源打造出觀景陽臺，并在配套上引進中關村二小、首師大附中等名校資源。截至目前，萬科如園2012年已累計成交近18億元。

　　高端需求不可替代

　　在麗茲行高端住宅研究院鄭海燕看來，高端住宅應當具備以下條件：擁有地段優(yōu)勢和自然、人文等稀缺資源，提供一流的物業(yè)管理服務，戶型設計追求空間感，注重社區(qū)景觀細節(jié)，并實行社區(qū)封閉管理。與上述觀點相近，保利東郡項目負責人在接受記者采訪時表示，高端住宅應具備不可復制的地段價值優(yōu)勢，高質(zhì)量的園林配置和定制化的服務，同時能夠滿足業(yè)主從物理屬性到精神屬性的雙重需求。北京萬科相關負責人則認為，地段、交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)或自然環(huán)境等均有可能成為高端住宅占有的城市優(yōu)質(zhì)資源。高端項目普遍投入大、成本高，以準現(xiàn)房交付的情況比較普遍。鑒于購房者對于此類產(chǎn)品的期望比較高，文化層次和產(chǎn)品氣質(zhì)的匹配度、高標準服務的延續(xù)性及保值增值性均比較重要。

　　北京萬科相關負責人還向記者透露，目前市場中個性化的需求越來越明顯，因此樓市產(chǎn)品的受歡迎標準尚需明確。在以銷售速度、銷售量衡量受歡迎程度的同時，也不能忽略價格因素的作用。不同的價格區(qū)間所面對的客戶基數(shù)存在著很大的區(qū)別，在產(chǎn)品相近的情況下，在細節(jié)方面做得較到位的項目往往更受歡迎。“高端住宅市場中，成交構(gòu)成主要為升級置業(yè)需求，今年5月份以來雖然升級置業(yè)需求不斷攀升，但這部分需求屬于‘買與不買均可’的‘不著急’狀態(tài)，加速這部分需求成交的動力一方面來自于一系列利好的信貸信號刺激，另一方面則來自于產(chǎn)品本身的吸引力。”該負責人表示。

　　根據(jù)麗茲行高端住宅研究院統(tǒng)計，高端住宅平均換手時間在五年左右。鄭海燕表示，從換手率來看，高端市場不斷處于需求循環(huán)中，自住與投資并存將會是高端需求中的常態(tài)。高端住宅與普通住宅的最大區(qū)別在于不可替代性。隨著保障房的建設，普通住宅需求分化。而高端住宅，尤其是那些獨具個性的項目，作為保值增值不可替代的選擇，其需求量將持續(xù)上漲。由于四環(huán)內(nèi)無住宅用地可供應，低密度高端住宅供應量減少，因此整體存量供給不足。長期來看，高端市場未來仍將是供不應求的，這也決定了其價格上漲的可能性。