李維（化名）是貴陽的出租車司機。兩年前，他的老房子被拆了，他拿到的拆遷補償僅為440元/平方米，多次上訪無效后，李維與一家出租車公司簽了兩年的合同。
在經(jīng)濟并不發(fā)達的貴陽市，李維的生意并不好。很多人只愿意接受短途收費10元的消費標(biāo)準(zhǔn)。李維每天要為200元的份子錢“疲于奔命”。他準(zhǔn)備合同到期后就不再續(xù)約。
這是貴陽普通人的生活狀態(tài)。
盡管貴陽的房價如今已跌到4000-5000元，令大城市的白領(lǐng)們羨慕不已，但在李維們看來，這仍然是他們昂貴的夢想。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年貴陽城鎮(zhèn)居民人均收入19420元，也就是月均1618元。
貴陽是三四線城市激進城市化的典型。一場轟轟烈烈的造城運動，不幸遭遇了房地產(chǎn)周期調(diào)控，于是，上十個超級大盤成交緩慢。在沒有其他產(chǎn)業(yè)可以替代的背景下，地方政府不得不接連救市。
記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，貴陽多個大盤目前看樓人甚少，并不像外界所傳成交火熱。相比巨大的供應(yīng)量，貴陽樓市已嚴(yán)重透支未來的需求。
大盤沖擊
在貴陽的金陽新區(qū)和白云新區(qū)，隱約可見鄂爾多斯的影子。
金陽新區(qū)位于貴陽市中心區(qū)西南北面，距貴陽市中心12公里。這是貴陽市政府2009年大規(guī)模啟動建設(shè)的城市新區(qū)。白云區(qū)位于貴陽市郊外西北方向，總面積270平方公里。
在金陽相對繁華的世紀(jì)金源購物廣場，新進者萬科在這里開辟了一間小小的臨時售樓處。兩排售樓員站在門口，迎候著看房的客戶。盡管是周末，但售樓處顯得無比冷清。
萬科悅城的冷清并非個案。記者在當(dāng)天走訪了包括金陽新世界花園、中鐵逸都國際等七八個樓盤，現(xiàn)場均十分淡清。
貴陽目前銷售相對火爆的樓盤是貴陽花果園。該樓盤位于貴陽市中心一環(huán)邊，在市場相對低迷的背景下，開發(fā)商用以近乎開發(fā)新區(qū)以及郊區(qū)同等水平線的價格吸引當(dāng)?shù)卮笈彿空?，目前房價為3980元/平方米起。而該樓盤最高售價曾高達7000-8000元/平方米。開發(fā)商近乎成本價的低價策略的確撬動了低迷的市場，在近乎候車大廳的花果園售樓處，人聲鼎沸。
造城運動
促使當(dāng)?shù)亻_發(fā)商低價快銷的背景是巨大的供應(yīng)量。
相關(guān)資料顯示，目前貴陽最大的樓盤是貴陽花果園和未來方舟。花果園占地面積6000余畝，規(guī)劃總投資900億元，總建筑面積1830萬平方米，僅銷售員就高達1000人。該項目從2010年12月開始銷售，到現(xiàn)在已賣出6萬多套，面積超過了500萬平方米，剩余貨量計劃到2015年賣完。按照規(guī)劃，該樓盤建成后，居住人口可達35萬人。
“中天·未來方舟”位于貴陽東郊，占地12800畝。按照規(guī)劃，2018年建成后規(guī)劃居住人口將達到17萬人、建筑面積達到720萬平方米的巨型樓盤。它包括70萬平方米大型生態(tài)辦公集群、濱水風(fēng)情商業(yè)街、10萬平方米大型商業(yè)MALL、大型山體主題公園、海洋館等。
這還不包括貴陽市區(qū)外的金陽新區(qū)、白云區(qū)以及花溪區(qū)的各大樓盤。
例如，金陽新世界花園總占地3300畝，總建筑面積380萬平方米，規(guī)劃居住人口7萬人，投資總額將超過100億元。中鐵逸都國際總用地近1800 畝，總建筑面積約為230萬平方米，總居住戶數(shù)達16000戶，居住人口近6萬人。
據(jù)粗略計算，在貴陽，這樣的大盤高達十余個。面對如此巨大的供應(yīng)量，貴陽是否有如此大的需求滿足？
宏立城集團副總裁陳曉輝告訴記者，花果園的客戶構(gòu)成為貴陽市本地占35%，地州占50%，省外占15%。陳曉輝稱，由于近兩年貴陽城鎮(zhèn)化速度加快，貴陽本地有一些拆遷戶拿到拆遷款之后仍然有購買需求。另外，大學(xué)畢業(yè)生和省外需求也可挖掘。
數(shù)據(jù)顯示，貴陽市2011年為439萬人，占全省人口總數(shù)的12.65%。每年外來人口增速為20萬。但是，這種增速短期內(nèi)難以消化如此大體量的樓市庫存。而貴陽本地人，由于收入水平較低，改善升級置業(yè)的需求在消化兩年后也開始步入低迷態(tài)勢。
救市心切
對于缺乏雄厚產(chǎn)業(yè)支撐的貴陽市而言，樓市的低迷對地方影響很大。這是因為，貴陽市絕大部分城市新區(qū)建設(shè)都是由開發(fā)商來完成的。
以花果園為例。陳曉輝告訴記者，宏立城集團拿下如此大規(guī)模土地的條件是，他們不僅要完成占地3000多畝、人口5萬余人的城中村和棚戶區(qū)的拆遷安置工作，還要負(fù)責(zé)修建區(qū)內(nèi)12條道路、10多所學(xué)校、25萬平方米購物中心和6大主題公園。需投入驚人資金。
2011年貴陽市財政總收入僅401.31億元，政府顯然沒有足夠的資金投到龐大的新區(qū)建設(shè)之中。
那么，如何重新撬動低迷的房地產(chǎn)市場呢？
今年9月份，貴陽出臺了買房入戶的救市政策，這被外界指責(zé)為觸碰限購紅線的救市新政。按照該政策規(guī)劃，為了引導(dǎo)住房健康理性消費，滿足各類購房需求。
在貴陽購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，可享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇。但救市新政出臺至今，對貴陽樓市的刺激作用并不大。
影響貴陽樓市低迷的并非限購政策。貴陽限購區(qū)域是指在中心城區(qū)的一環(huán)以內(nèi)，但區(qū)域內(nèi)樓盤很少，絕大部分樓盤位于一環(huán)以外。
一招不見效，再使一招。今年11月份，《貴陽市二環(huán)四路城市帶開發(fā)建設(shè)配套政策措施》正式出臺，其中包括30條含金量很高的配套措施，包括對40萬平方米以上的住宅小區(qū)，棚戶區(qū)改造項目，免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等。貴陽的大盤項目無疑是這些措施的直接受益者。
另外，前不久，貴陽市對外稱，將于近期集中免費為外來人口辦理居住證。獲得貴陽市居住證后，外來人口將同貴陽市戶籍人口享受同等的基本公共服務(wù)。
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