身負(fù)102%的凈資本負(fù)債率，基于進(jìn)一步規(guī)模擴(kuò)張的需求，首創(chuàng)置業(yè)也開(kāi)始嘗試新的增長(zhǎng)方式。
成立地產(chǎn)基金，并將旗下房山四號(hào)地項(xiàng)目以8.26億元的總價(jià)轉(zhuǎn)讓給該基金，被首創(chuàng)定義為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的第一次試驗(yàn)。
轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目
11月8日晚，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬以8.26億元的總價(jià)，將公司持有的位于北京市房山區(qū)的一項(xiàng)目股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給昆山創(chuàng)博盛拓股權(quán)投資管理有限公司旗下基金。
8.26億元的轉(zhuǎn)讓款中，包括3301萬(wàn)元的股權(quán)款及7.93億元的股東貸款。
此次轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物為北京房山四號(hào)地項(xiàng)目。地塊位于北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)西站，由首創(chuàng)置業(yè)的全資子公司于今年1月競(jìng)得，總建筑面積約17萬(wàn)平方米，物業(yè)組合以住宅為主，另有少量的配套商業(yè)。
作為項(xiàng)目的接盤(pán)者，昆山創(chuàng)博盛拓也是首創(chuàng)置業(yè)參股公司。目前，首創(chuàng)置業(yè)、中鐵信托有限責(zé)任公司及北京佳宜居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司各自持有創(chuàng)博盛拓的40%、40%及20%股權(quán)，首創(chuàng)置業(yè)還是創(chuàng)博盛拓基金的次級(jí)有限合伙人。
首創(chuàng)置業(yè)指出，此次出售預(yù)計(jì)產(chǎn)生收益2801萬(wàn)元，公司擬將框架協(xié)議所得款項(xiàng)用于一般運(yùn)營(yíng)資金。
據(jù)首創(chuàng)置業(yè)投融資總監(jiān)馮瑜堅(jiān)介紹，此次轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物北京房山四號(hào)地項(xiàng)目目前已經(jīng)處于開(kāi)發(fā)建設(shè)狀態(tài)，且將于近日開(kāi)盤(pán)。
對(duì)于公司地產(chǎn)基金的第一個(gè)項(xiàng)目，首創(chuàng)置業(yè)方面稱(chēng)，“這是首創(chuàng)置業(yè)的一次嘗試，該嘗試有利于公司實(shí)現(xiàn)由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型”。
在目前市場(chǎng)趨勢(shì)下，合作成為不少房企不二的選擇。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合者比比皆是，譬如融創(chuàng)與綠城、方興、保利等的合作。而首創(chuàng)置業(yè)方面認(rèn)為，“相較于和其他房企合作，首創(chuàng)置業(yè)更傾向于與基金合作，更何況這個(gè)基金置業(yè)本身也有參與。”
“我們的專(zhuān)業(yè)在于開(kāi)發(fā)，投資方面更多的還是要利用基金，這樣會(huì)更安全”，馮瑜堅(jiān)如是稱(chēng)。
首創(chuàng)置業(yè)方面指出，在將項(xiàng)目出售給基金后，由于首創(chuàng)置業(yè)是創(chuàng)博盛拓基金的次級(jí)有限合伙人，所以，房山四號(hào)地項(xiàng)目具體的開(kāi)發(fā)建設(shè)等業(yè)務(wù)仍由首創(chuàng)置業(yè)負(fù)責(zé)。
唯一不同的是，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)未來(lái)所需要的資金，將由該基金募集完成。具體而言，基金的募集與發(fā)行等工作，將由持股該基金40%股權(quán)的中鐵信托來(lái)操作。
房企基金
對(duì)于該基金的未來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)充滿了期待。
不過(guò)，首創(chuàng)置業(yè)方面也指出，未來(lái)首創(chuàng)置業(yè)是否會(huì)注入新的項(xiàng)目于該基金平臺(tái)、是否會(huì)引進(jìn)其他開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，最終都將取決于基金對(duì)房山四號(hào)地項(xiàng)目的成功與否。
就首創(chuàng)置業(yè)自身而言，引入房地產(chǎn)基金不僅是一個(gè)嘗試，更是實(shí)現(xiàn)其規(guī)模擴(kuò)張的一個(gè)路徑。
早在今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光就明確表示，融資與并購(gòu)是首創(chuàng)置業(yè)2012年的重要工作。
這種整體規(guī)模的擴(kuò)張戰(zhàn)略從去年已經(jīng)開(kāi)始了。在去年新增土地儲(chǔ)備246萬(wàn)平米后，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年，首創(chuàng)置業(yè)又相繼在北京、湖州、浙江昆山、天津等地新增土地儲(chǔ)備約100萬(wàn)平米。
便隨著規(guī)模的不斷增加，首創(chuàng)置業(yè)的負(fù)債率也由增至年中的102%。當(dāng)時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)方面就表示，其年內(nèi)的目標(biāo)是將負(fù)債率控制在100%以下。
為了達(dá)成這一目標(biāo)，首創(chuàng)置業(yè)表示將考慮與戰(zhàn)略合作伙伴共同出資進(jìn)行新項(xiàng)目的投資，也準(zhǔn)備加大其房地產(chǎn)基金的建設(shè)力度。
事實(shí)上，借助基金的力量實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模的擴(kuò)張，在房地產(chǎn)行業(yè)里并不少見(jiàn)。目前，萬(wàn)科、復(fù)地、金地、華潤(rùn)、萊蒙、濱江等房企都成立自己的基金。
對(duì)此，德信資本董事長(zhǎng)陳義楓指出，目前，房企通過(guò)基金融資的規(guī)模與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模來(lái)比尚不值一提，但這是一個(gè)方向，房地產(chǎn)企業(yè)將實(shí)現(xiàn)從間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。因此，房地產(chǎn)基金將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型、特別是開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。
但是，這類(lèi)基金也會(huì)面臨一些問(wèn)題。首先肯定會(huì)面臨投資者難以認(rèn)可的問(wèn)題，另外，還有一個(gè)道德風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，因?yàn)橛忻黠@的關(guān)聯(lián)交易在里面。這種基金短期內(nèi)有優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期來(lái)講發(fā)展空間有限。
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