中高價(jià)位房源的集中簽約，直接推漲了上周上海樓市的成交均價(jià)。
金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心19日提供的數(shù)據(jù)顯示，上周(11月12日-11月18日)上海市商品住宅成交面積為19.77萬(wàn)平方米，環(huán)比(較前周)下跌2.12%；成交均價(jià)則環(huán)比上漲8.99%，至24073元/平方米；新增供應(yīng)面積激增916.67%，至19.52萬(wàn)平方米。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)稱，中高價(jià)位產(chǎn)品成交占比增加，特別是高端產(chǎn)品成交的量?jī)r(jià)齊升，直接推動(dòng)上周上海市商品住宅成交均價(jià)再上2.4萬(wàn)元/平方米的關(guān)口，創(chuàng)下了最近15周的新高。
陸家嘴和新天地
各售一套過(guò)億豪宅
總價(jià)過(guò)億豪宅的成交顯得尤為搶眼。
據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周上海成交了兩套總價(jià)過(guò)億元的公寓豪宅，這分別位于陸家嘴和新天地區(qū)域，兩套房源的單價(jià)分別高達(dá)17.2萬(wàn)元和16.3萬(wàn)元，總價(jià)分別為1.02億元、1.12億元。德佑稱，今年以來(lái)，上海總價(jià)超過(guò)億元的公寓豪宅，總共只成交了三套。
上述新天地豪宅開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該樓盤三期此前有18套大戶型房源，面積均在300平方米以上。其中兩套640平方米的房源，總價(jià)超過(guò)億元，其余房源總價(jià)在5000萬(wàn)元左右。這18套房源在2011年已售出17套，包括一套總價(jià)過(guò)億元的房源。隨著最后一套房源的售出，該樓盤的三期已全部售罄。
“客戶國(guó)內(nèi)國(guó)外都有，但近兩年以國(guó)內(nèi)客戶為主。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
而前述陸家嘴樓盤在兩周前，也成交了兩套類似房源。
上周上海另有頂級(jí)豪宅成交。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，上周上海單價(jià)在5萬(wàn)元以上的豪宅產(chǎn)品共成交了38套，與上周持平。不過(guò)，單價(jià)在10萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅成交了7套，環(huán)比提升了133%。
該機(jī)構(gòu)稱，部分頂級(jí)豪宅的集中成交是上周樓市整體價(jià)格波動(dòng)的主因。
“高端住宅成交
放量概率不高”
不只是頂級(jí)豪宅成交反彈，上周滬上中等價(jià)位房源的成交量也有所攀升。
黃志堅(jiān)介紹，上周上海樓市的成交結(jié)構(gòu)中，單價(jià)2.5萬(wàn)元以下的商品住宅成交了13.61萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌了6.52%；而單價(jià)2.5萬(wàn)-4萬(wàn)元的商品住宅成交了4.13萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了3.74%；單價(jià)4萬(wàn)元以上的商品住宅成交了2.03萬(wàn)平方米，成交量繼續(xù)上漲了22.46%。
“中高價(jià)位房源的集中成交，對(duì)均價(jià)的抬升貢獻(xiàn)較大。”黃志堅(jiān)說(shuō)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，與近期樓市剛需盤占主流不同，上周成交面積排名前十的項(xiàng)目中，改善性產(chǎn)品比例大幅提升——套均面積在140平方米以上的樓盤有5個(gè)，套均總價(jià)低于200萬(wàn)元的樓盤僅為4個(gè)。
某上市房企營(yíng)銷總監(jiān)以新江灣城板塊為例稱，近期該板塊內(nèi)總價(jià)在1000萬(wàn)元的主流中高端樓盤一個(gè)月平均能成交5、6套房源，上半年月均零成交的現(xiàn)象已不復(fù)存在。
瑞安房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該公司在新江灣城的一中高端樓盤將在11月底加推剩余60多套大平層房源，“價(jià)格會(huì)與前期基本持平或略有提高，從客戶積累情況看，能保證完成銷售。”
據(jù)該負(fù)責(zé)人稱，上述新江灣城樓盤在10月開盤后，140多套大平層房源已基本賣完，成交均價(jià)在3.7萬(wàn)元/平方米以上。
不過(guò)，黃志堅(jiān)認(rèn)為，短期內(nèi)，上海高端住宅成交持續(xù)“放量”的概率不高，預(yù)計(jì)在連續(xù)兩周均價(jià)上升后，下周均價(jià)應(yīng)該會(huì)大幅下調(diào)。
新增供應(yīng)量
“恢復(fù)性增長(zhǎng)”
對(duì)于上周上海樓市19.77萬(wàn)平方米的成交量，黃志堅(jiān)認(rèn)為“依然不差”，仍比年化周均成交量——16.38萬(wàn)平方米——高出20.70%。
佑威數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日，上海市11月商品住宅合計(jì)成交了52.97萬(wàn)平方米，較10月同期上漲了20.12%；成交均價(jià)為22156元/平方米，環(huán)比上漲了5.90%。而截至11月18日，今年上海市商品住宅的成交量達(dá)到772.64萬(wàn)平方米，較去年同期上漲了19.26%；成交則僅上漲了2.43%，至22608元/平方米。
“周成交呈現(xiàn)很大的波動(dòng)性，總體而言，上海的商品住宅市場(chǎng)仍維持量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。”黃志堅(jiān)說(shuō)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔也認(rèn)為，雖然近期樓市個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)隨市而漲的情況，但整體來(lái)看上海對(duì)房?jī)r(jià)的抑制做得一直不錯(cuò)，今年前十月一二手房成交均價(jià)同比增幅皆低于5%。
關(guān)于成交量，黃河滔的看法是，雖然11月后上海樓市成交呈現(xiàn)逐周回落態(tài)勢(shì)，但在成交量的支撐下，該跌勢(shì)已大幅收窄。
黃河滔預(yù)計(jì)，11月上海新建商品住宅成交面積有望延續(xù)此前6個(gè)月80萬(wàn)平方米以上的成交水平。
可見的是，上周上海樓市新增供應(yīng)量出現(xiàn)“恢復(fù)性增長(zhǎng)”。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)昨日稱，經(jīng)歷了兩周的供應(yīng)低谷后，上周的新增供應(yīng)量反彈至19.52萬(wàn)平方米。11月至今，上海樓市新增供應(yīng)面積為32.4萬(wàn)平方米，同比仍回落28.6%。
黃河滔認(rèn)為，近期土地供應(yīng)的增加及政策導(dǎo)向的逐步明朗，對(duì)加強(qiáng)部分開發(fā)商的推盤意愿及信心有較大幫助，預(yù)計(jì)年末樓市供應(yīng)量延續(xù)低迷的可能性不大。
庫(kù)存量仍處高位
不少受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍有“結(jié)構(gòu)性上漲”的可能性。
某上市房企副總裁分析，11月以來(lái)上海樓市成交量的逐周下滑，與漸漸變冷的天氣有關(guān)，也與供應(yīng)量下降有關(guān)，“近期單價(jià)2萬(wàn)元以下的、能跑量的樓盤供應(yīng)較少，因此反映在總的成交量上、成交結(jié)構(gòu)上，改善型、中高端更加突出，均價(jià)也被拉升。”
該副總裁說(shuō)，10月以來(lái)改善型、中高端市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)是不可扭轉(zhuǎn)的，是市場(chǎng)平穩(wěn)后的反映。明年上半月如果新增供應(yīng)量仍然不高，房?jī)r(jià)或?qū)⒋嬖谏蠞q壓力，但今年四季度量?jī)r(jià)仍將以平穩(wěn)為主，11月的成交量不會(huì)低于10月。
某上市房企營(yíng)銷總監(jiān)進(jìn)一步說(shuō)，11月最后一周上海樓市成交量可能轉(zhuǎn)跌為升，“現(xiàn)在只要有新盤推出，市場(chǎng)價(jià)銷售，就能有成交。受結(jié)構(gòu)性影響，均價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，但年內(nèi)房?jī)r(jià)沒(méi)有全面上漲的可能，仍將以穩(wěn)定為主。”
該營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為，雖然近期新增供應(yīng)減少，但總的庫(kù)存量還比較大，單個(gè)樓盤不排除個(gè)別核心地段核心物業(yè)存在價(jià)格上漲的可能性，大多數(shù)樓盤價(jià)格則沒(méi)有上漲的動(dòng)力。
截至昨日發(fā)稿，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上海市一手住宅庫(kù)存面積近1025萬(wàn)平方米，處于近期高位。
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