不應忽視房地產市場

巨大的剛性需求

房地產市場巨大的剛性需求在于中國的工業(yè)化和城市化進程悄然起航。中國正在經歷由農業(yè)人口向城市人口的大遷徙，因為一個國家的現(xiàn)代化是不可能在農業(yè)勞動力占整個人口50%以上的情況下實現(xiàn)的。發(fā)達國家的農業(yè)人口大都不超過6%，美國、英國在2%左右。

改革開放30年來，我國城鎮(zhèn)人口增至6.07億人，進城農民達4億。目前農業(yè)人口還占53.3%，也就是說中國目前還有13.4億×53.3%=7.14億%的農業(yè)人口(相關數(shù)據(jù)來自中國發(fā)展研究基金會2010年發(fā)布的《中國發(fā)展報告2010：促進人的發(fā)展的中國新型城市化戰(zhàn)略》)。

如果按人均22平方米住房面積計算，那么改革開放30年來，至少需要為新增4億城[簡介 最新動態(tài)]鎮(zhèn)人口修建4×22(平方米)=88億平方米的住房。

根據(jù)相關調查統(tǒng)計，進城農民只有不到30%在城市購房，另外70%是通過租房、集體宿舍、工棚解決住房問題。如果這70%都購房，目前還需要有：88×70%(平方米)=61.6億平方米的住房(不包括城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求)。

同時，在未來快速城市化的進程中，農民進城必然是長期趨勢，據(jù)《中國發(fā)展報告2010：促進人的發(fā)展的中國新型城市化戰(zhàn)略》報告稱：平均每年以2000萬人的速度“農轉非”；到2030年的20年時間內，還有4億農民工及其家屬的市民化。未來20年，4億農民工及其家屬進城，意味需要4億×22平方米=88億平方米(還不包括城鎮(zhèn)改善居住條件的需求)。

另外，中國每年還有1600萬左右人口出生，20年后還有3.2億人需要住房3.2億×22平方米=70.4億平方米。

基于以上3項，未來20年，中國共需要建61.6+88+70.4=220億平方米的住房，未來房地產市場有著巨大的剛性需求。

對于大量的商品房積壓，目前通俗的解釋是：房價大大超過剛需的購買能力。其實，這本質上是商品房為房地產開發(fā)商私人占有。在房價不斷上漲的氛圍中，要想開發(fā)商降價，相當于與虎謀皮。

應高度重視人口大遷徙下

房地產業(yè)的戰(zhàn)略地位

中國的工業(yè)化和城市化進程趨勢不可逆轉，這是一場人類歷史上史無前例的偉大的人口大遷徙。在可預計的未來仍將持續(xù)的城市化進程中，農民進城后面臨的首要難題，仍是融入城市。

目前，進城大部分農民工在城市沒有根基——家，家是什么？家就是房子，由于在城市沒有住房，集體宿舍、工棚或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在鄉(xiāng)下。讓他們成為城市的邊緣人，在城市形成“新二元結構”，被國外媒體形容為“半截子城市化”。

留守兒童、空巢老人、用工荒、春運等現(xiàn)象就是接在“半截子城市化”這根藤上的一串苦果。“有錢沒錢，回家過年”，春運的壯觀大戲每年就這樣必然上演。如果未來20年還有4億農民工進城，住房仍然得不到解決，春運將不堪重負，不知要修怎樣天文數(shù)的鐵路和公路？這的確是重大的社會問題！

人類歷史從某種意義上說就是一部遷徙史，在遠古時期，人類“逐水草豐美而居”，一部《山海經》就是古代人類的遷徙指南；現(xiàn)代發(fā)達國家的現(xiàn)代化之路就是工業(yè)化和城市化，在現(xiàn)代化進程中無一不是將房地產作為國民經濟中的最重要支柱產業(yè)。中國房地產應該也能夠成為保持GDP增長拉動內需的最重要支柱產業(yè)。

中國房地產在國民經濟中的重要地位，應該引起調控政策的制定者在戰(zhàn)略的高度上重視，調控政策不能只是在戰(zhàn)術層面上圍追堵截、修修補補。

多渠道籌集建設資金

加大廉租房、公租房供應

歷史經驗證明，抑制物價最有效的辦法是加大商品供應，而不是限制交易。如果過度限制交易，就會出現(xiàn)投機倒把、囤貨居奇把價格抬高。中國商界有句古話：“開倉放米，平抑物價”。例如解放初期，陳毅市長為抑制上海糧價，從山東老解放區(qū)調撥大量糧食到上海。因此，限制房價上漲最好的辦法就是加大住房的供應，特別是保障房供應。

據(jù)前面分析，未來20年，我國還有220億平方米的住房需求。“十二五”規(guī)劃擬建各類保障性住房3600萬套，2011年計劃開工建設1000萬套。5年3600萬套保障性住房，在龐大的需求面前，無疑是杯水車薪。同時，這3600萬套又有多少是廉租房、公租房？

既然最大的剛性需求在租房，我們就應該大力發(fā)展公租房。值得借鑒的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里(相當于我國的公租房，政府免費提供土地)。因此，我們應該多渠道籌集公租房建設資金，如發(fā)行專項滾動式中央政府國債，既可以大量回收流動性，避免經濟過熱，同時為各地公租房建設籌資。

公租房專項滾動式中央政府國債可采取如下框架：第一，國債主體：中央政府；第二，國債利率：6%(年息)；第三，國債期限：5～10年；第四，國債擔保：外匯儲備或財政擔保。

實施該框架的基礎是政府無償劃撥土地。以目前房屋的建筑安裝成本每平方米1500元人民幣計，沒有稅費和利潤，完全公益性質。則有下面以每平方米計算的相關數(shù)據(jù)：

1500元人民幣每月要支付的國債利息：1500元×6%／12=7.5元；可將公租房每月每平方米的租金價格控制在：7.5元；進而，一套60平方米公租房每月的租金為7.5元×60=450元。在多數(shù)情況下，這個租金價格，進城農民工是能夠負擔起的。

切斷地方政府的利益鏈條

中國《憲法》規(guī)定，城市土地歸國家所有。我們實行的是國有土地使用權制度，對使用者頒發(fā)的是國有土地使用證。但我國的土地實際上是市有土地和縣有土地，因為土地出讓收入為市縣地方政府所有。

客觀來看，在中國工業(yè)化進程中，城市建設突飛猛進，土地財政發(fā)揮了重要的、積極的作用。但是，現(xiàn)行土地財政制度的弊端也越來越為突出。既然是國有土地，中央政府就有權利將土地收入收回中央財政，用釜底抽薪疏導的辦法，控制不斷上漲的房價。

可行的辦法是實行土地出讓管理、土地收入、土地收入支出三條線，分屬不同部門，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根據(jù)各地的實際財政預算按比例支付，可以集中力量辦大事，可以根據(jù)需要向不發(fā)達地區(qū)傾斜。引導地方財政預算由目前的“以收定支”向“以支定收”轉變。

目前“以收定支”的地方財政預算的主要特點是：收得越多，支得越多，故地方政府都在“收”上做文章，在支出上沒有節(jié)制。固然“以支定收”可能使一些計劃外項目無錢可“支”，但可通過地方政府債來解決，在財政預算上做到以豐補欠，即豐年補欠年。

用小產權存量房來解決

農民工進城的住房需求

中國的土地分為國有土地和集體土地，，其中集體土地包括承包地和農村宅基地。目前的政策是：農村宅基地只允許解決農民的住房需求，也可以在農民中相互轉讓，但每家只允許有一份宅基地，不允許城市居民在農村購買住宅。

“小產權”房指在城市郊區(qū)農村宅基地上建設的房屋，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產權”，又叫“小產權”。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

重慶被國家批準為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，在土地改革領域率先進行大膽探索，創(chuàng)造了農村宅基地流轉的“地票”模式，即農民放棄農村宅基地，宅基地經過復墾并經土地管理部門嚴格驗收后產生的指標，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農民在城里可獲得一套住房。

借鑒重慶的做法，我們不妨用小產權房龐大的存量，在全國范圍內以“地票”模式解決農民工進城對住房的需求?？尚械霓k法是：第一，對于小產權房的開發(fā)建設，只要建設用地屬于農村集體建設用地，不違反國家法律規(guī)范，可以納入開發(fā)建設的整體規(guī)劃和市政規(guī)劃；第二，建成的房屋銷售，可用“地票”模式，即全國范圍的進城農民放棄家鄉(xiāng)農村宅基地，就可以購買此類房屋，并為購買農民辦理產權；第三，如果是城鎮(zhèn)人口購買此類房屋，則需要購買農民手持的“地票”。

這一構想沒有違背當前的相關政策。農村的宅基已經可以在農民中相互轉讓，只是轉讓范圍擴大到全國；“地票”模式讓農民放棄家鄉(xiāng)宅基地，符合農民每家只允許有一份宅基地的規(guī)定。這既可以為剛性需求提供可觀房源，抑制房價上漲，也為新農村建設和城鄉(xiāng)一體化建設提供保證。