關(guān)于我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的若干思考與建議
歷史經(jīng)驗(yàn)證明抑制物價最有效的辦法是加大商品供應(yīng)，而不是限制交易。限制房價上漲最好的辦法，就是加大住房的供應(yīng)，特別是保障房供應(yīng)。
■ 雷濤
目前我國的房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然嚴(yán)峻。在前一輪房地產(chǎn)調(diào)控打出的“組合拳”中，行政手段比重較高，“有形之手”在房地產(chǎn)諸多環(huán)節(jié)發(fā)力：限購、限貸、限房價、限地價等。但樓市回暖速度仍超預(yù)期。房地產(chǎn)市場經(jīng)過短期的低迷和觀望后，3月份以來，各地樓市成交量持續(xù)回暖，一些地方房地產(chǎn)市場成交量有所增大，個別樓盤甚至出現(xiàn)久違的熱銷場面。與此同時，房價依然居高不下，特別是并未“限價”的二、三線城市，房價漲幅領(lǐng)跑全國。
“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控似乎到了十字路口。如何讓調(diào)控不變成“空調(diào)”？筆者在調(diào)查和思考的基礎(chǔ)上，試圖對目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)政策調(diào)控的效果進(jìn)行一些客觀的剖析，并提出相應(yīng)對策。
調(diào)控政策出臺后房產(chǎn)的
租金上漲，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險
毋庸置疑，調(diào)控政策鋒芒指向的是房地產(chǎn)市場上的投機(jī)和投資。
在房地產(chǎn)市場上投[簡介 最新動態(tài)]機(jī)主要是炒房者，比如山西炒房團(tuán)、溫州炒房團(tuán)，起主要特點(diǎn)是單筆很大，只炒不租，占總的市場份額不大；在房地產(chǎn)市場上投資者是購房后出租，以收取租金為目的的廣大“房民”。
所謂剛性需求，是指在人們?nèi)粘Ｉ钪械谋匦杵?。住房就是居民必不可少的剛性需求，是人就必須住房?/div>
住房的剛性需求表現(xiàn)在兩個方面：購房和租房。但人們把住房的剛性需求往往理解為購房。在目前的工資水平下，對數(shù)以億計的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民來說租房才是現(xiàn)實(shí)的剛性需求。
目前租房的剛性需求占需求70%以上。對租房的房源來說，國家廉租房、公租房有限，因此，要有投資者投資住房，出租才有房源。在房地產(chǎn)市場上，為租房提供房源投資的投資者數(shù)量龐大，投資者人數(shù)占90%以上。
改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級，投資能力越來越強(qiáng)。在普通民眾眼中，房地產(chǎn)仍是最重要的消費(fèi)品和投資品，具有雙重屬性。在缺乏“儲蓄—投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，在其他投資渠道顯少的情況下，購置房產(chǎn)是富裕起來的城市居民的理性選擇之一。即購房以保值增值，又有租金收入。以成都市為例，基本上有戶口的成都人，多數(shù)家庭都會有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少數(shù)。
資本是趨利的，資本看重的是投資回報率，以租房投資為目的投資者看重的回報率是租金。當(dāng)租金的回報和利息相當(dāng)，并且不斷上漲，再加上龐大的租房市場，就會使更多的資金流入房地產(chǎn)市場，資本積聚在房地產(chǎn)市場就順理成章了。
于是在前述背景下，再嚴(yán)厲的調(diào)控政策都會蒼白無力。廣大市民投資房地產(chǎn)并不違法，租金是受法律保護(hù)的“財產(chǎn)性收入”。
固然現(xiàn)行調(diào)控政策會使一些人的買房受限，使部分投資需求和剛性需求處于觀望狀態(tài)，同時使購房的“剛需”轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥俊Ｒ夥烤偷糜腥速彿刻峁┓吭?；租房的人多了，房源少了又必然抬高了房租?/div>
相應(yīng)地，如果投資有較高的回報，必然就會投資，而不在乎房價高低；高投入，高回報。所以現(xiàn)行調(diào)控政策實(shí)施后，購房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個怪圈，租金越來越高，房價跟著走高；房價越來越高，增加了以收取租金為目的的投資者的投資回報，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險。
限購政策使投資需求
轉(zhuǎn)移了戰(zhàn)場，變換了策略
資本是流動的，如水，這個地方按下去，那個地方冒出來。現(xiàn)行限購政策使得大城市不能滿足資本的投資需求，于是，房地產(chǎn)投資者把“戰(zhàn)火”燒到一些未出臺限購政策的城市。
實(shí)際情況是，現(xiàn)行限購政策使部分二、三線城市承接了來自于一線城市的投資或自住剛性需求。在有些二、三線城市，投資者數(shù)量增添了30%以上。大多數(shù)非限購城市處于“量價齊升”的行情狀態(tài)。
舉例來說，福建廈門出臺了限購政策后，投資需求轉(zhuǎn)而投向泉州；北京出臺了限購政策，投資者轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向河北廊坊、燕郊等地。
限購政策也使投資者變換了策略，將投資戰(zhàn)線拉長。由于購房數(shù)量限制，投資者由原來在一個城市投資，轉(zhuǎn)變成在全國其他城市投資。在今天發(fā)達(dá)的交通情況下，投資戰(zhàn)線拉長并不是問題。同時，限購政策對投資者利用子女、父母、親戚、朋友的名義投資房產(chǎn)起不到限制作用。
房價受益鏈的第一環(huán)
根據(jù)利益推導(dǎo)原理：誰在案發(fā)后受益，誰就有可能是案件背后的主謀。那么在一輪又一輪的房價上漲過程中，誰最受益？誰在推動價格上漲？誰又希望價格上漲？
不妨將房地產(chǎn)交易過程中的可能參與者一一排隊(duì)，那就是：第一，土地提供者；第二，房地產(chǎn)開發(fā)商；第三，炒房者；第四，投資者；第五，剛性購房者。
分析房價上漲，就不得不分析現(xiàn)行商品房房價的基本構(gòu)成：第一，建筑安裝成本；第二，土地成本；第三，稅費(fèi)；第四，利潤。
其中：建筑安裝成本每平方米1000~1500元，全國各地的建筑安裝成本價格差別不大，因?yàn)樗嗪弯摬娜珖鞯氐膬r差不大；稅費(fèi)占房價15%；開發(fā)商利潤占房價15%；其余就是土地成本。
不妨舉例說明：以北京房地產(chǎn)市場為例，當(dāng)房價每平方米20000元時：①建筑安裝成本1500元；②稅費(fèi)20000×15%=3000元；③利潤20000×15%=3000元；④土地成本20000－1500－3000－3000=12500元，占房價的62.5%。由此可見，土地成本是構(gòu)成房價的重要因素。房價上漲過快的重要原因還是是土地價格上漲過快。
我國現(xiàn)行土地政策特點(diǎn)是：中央和省級政府不直接掌握任何土地，其主要職能是管理土地的開發(fā)與使用。而城市政府，包括直轄市、省會城市和地、縣級市的政府直接掌管土地，城市政府的職能是既有管理又有經(jīng)營，集“裁判員”與“運(yùn)動員”于一身；其經(jīng)營的目的就是追求土地收益的最大化，經(jīng)營的形式就包括所謂“城市經(jīng)營”。
“城市經(jīng)營”是指地方政府以土地為商品，以全方位提升城市形象為手段將低價的土地打造、包裝后高價賣出。由于經(jīng)營收益由地方政府支配，土地收入的經(jīng)營利益涉及地方發(fā)展，必然導(dǎo)致管理服從經(jīng)營。國有土地的經(jīng)營作為政府的職責(zé)，客觀上使各級地方政府成了市場競爭的主體。在相當(dāng)程度上，地方政府成了房價上漲的主要推動者，是房價上漲最大的贏家。
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