由于近年來大規(guī)模采用信托融資擴(kuò)張，起家于福建的陽光城受到了外界諸多質(zhì)疑。
據(jù)陽光城早前披露的信息顯示，今年其信托計(jì)劃到期償還金額為8億元，而2013年將迎來信托償還高峰期，到期償還金額20.17億元，2014年信托計(jì)劃到期償還金額還有7.5億。
對此，曾有分析指出，由于信托融資不能夠在稅前列支融資成本，進(jìn)行信托融資的房企還需多繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，而信托債務(wù)融資的利息扣除也要損失土地增值稅部分稅收利益。
故此，外界曾普遍認(rèn)為信托償付高峰期的到來，將在很大程度上侵蝕陽光城的利潤，從而導(dǎo)致其資金鏈緊張、負(fù)債高企，而這種高桿杠運(yùn)作能否渡過行業(yè)周期低點(diǎn)，也存在很大風(fēng)險(xiǎn)。
面對這些質(zhì)疑，陽光城董事長林騰蛟則顯得相當(dāng)平靜，“我想外界的疑問，還是源于對陽光城的不了解，實(shí)際上我們是一個(gè)很穩(wěn)健的公司。”
11月2日，林騰蛟與陽光城董秘廖劍鋒、營銷總經(jīng)理王峰一道向外界介紹了陽光城在信托融資、銷售、以及拿地等方面的情況。
融資：風(fēng)險(xiǎn)可控
外界質(zhì)疑的信托融資風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)在陽光城自身看來還是屬于可控范圍。
“雖然陽光城的信托、基金融資占比量確實(shí)比較大，但我們針對每一個(gè)項(xiàng)目都進(jìn)行過測算，我們的管理能力也完全能夠勝任與信托、基金的合作，在這種背景下，每個(gè)項(xiàng)目在測算之后盈利還是不錯(cuò)的。”林騰蛟表示。
林騰蛟介紹，陽光城選擇與基金公司和信托公司合作，會(huì)基于兩方面考慮，一是針對地塊，如果地塊不錯(cuò)，能夠盈利就做；另一方面會(huì)考慮合作公司的管理系統(tǒng)是否健全，在符合這兩個(gè)背景的情況下，陽光城就會(huì)選擇合作。
“當(dāng)然，做得越大、越好，主動(dòng)要求合作的公司就越多，我們的主動(dòng)性也更強(qiáng)，就會(huì)選擇成本更低的信托、基金公司作為我們的合作伙伴。”
林騰蛟還進(jìn)一步介紹到，陽光城除了7月底引人歌斐基金9億元的合作外，后續(xù)還會(huì)引入一些好的基金繼續(xù)合作。
同時(shí)，陽光城董秘廖劍鋒也透露，今年至三季度，陽光城剔除預(yù)售賬款實(shí)際的有效負(fù)債率只有48%到49%，資產(chǎn)負(fù)債率也沒有超過70%，這在行業(yè)內(nèi)實(shí)際是較低的水平。
此外，截至三季度，陽光城已經(jīng)實(shí)現(xiàn)合理的銷售，再加上其他的資金來源，包括開發(fā)貸和基金，公司的資金結(jié)構(gòu)愈加趨于合理。
國金證券10月底也曾指出，陽光城目前持有現(xiàn)金10.2億元，是短期借款與一年內(nèi)到期長期借款的30%，而年初該比例為92%，雖然短期償債壓力較大，但公司扣除預(yù)收賬款外的資產(chǎn)負(fù)債率為57%，其中有息負(fù)債率39.6%，凈負(fù)債率為128%，長期財(cái)務(wù)相對穩(wěn)健。
擴(kuò)張：目標(biāo)500億
在通過信托和基金融資后，陽光城今年在土地市場的表現(xiàn)也較為積極。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年至今，陽光城累計(jì)新增項(xiàng)目面積超108萬平米，合計(jì)金額33.7億元，主要分布在福州、廈門，蘭州和太原等地。
林騰蛟表示，陽光城將于今年底將公司總部遷往上海，接下來重點(diǎn)進(jìn)入的城市可能是沿海地區(qū)，特別是江蘇和山東，而在管理層搬到上海之后，也會(huì)在上海積極爭取項(xiàng)目。
林騰蛟更稱，除了公司正常的開支和工程支付外，今年回籠的資金大部分都用于獲取土地方面。
而據(jù)透露，陽光城今年前三季度的銷售額僅約40億左右。但這并不影響陽光城的拿地?zé)崆椤?/div>
陽光城營銷總經(jīng)理王峰介紹，目前陽光城土地儲(chǔ)備達(dá)600多萬平方米，按1萬元/平的售價(jià)計(jì)算，預(yù)計(jì)整體貨值約600億，其中福州和廈門約有300多億，而福州今年全年的認(rèn)購額可能會(huì)達(dá)到50多億。
“我們已經(jīng)進(jìn)入的太原、西安、蘭州等地的項(xiàng)目，銷售許可證大多已經(jīng)拿到，但今年不會(huì)有銷售額產(chǎn)生，從明年開始，這幾個(gè)項(xiàng)目會(huì)進(jìn)入全面的增長期。”王峰稱。
王峰表示，未來陽光城會(huì)堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)，公司要求在任何城市拿地后，一年之內(nèi)必須開盤。
目前陽光城正處于“有限度擴(kuò)張”逐步向“高速擴(kuò)張”的過渡階段，而陽光城的戰(zhàn)略目標(biāo)則是，2015年要實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值500億元，并追求高周轉(zhuǎn)與高溢價(jià)。
不過，陽光城依靠大規(guī)模信托和基金融資的擴(kuò)張方式，在房地產(chǎn)整體受打壓的環(huán)境下，依然伴隨著質(zhì)疑。
相關(guān)分析認(rèn)為，陽光城以信托融資來實(shí)現(xiàn)全國布局，雖然其管理層認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)可控，但實(shí)際上信托融資的成本并不低，如果項(xiàng)目進(jìn)展較慢或銷售滯后，公司將會(huì)面臨一系列問題。
同時(shí)，大規(guī)模異地?cái)U(kuò)張需要有成熟的管理團(tuán)隊(duì)，因?yàn)轫?xiàng)目分布分散，對于團(tuán)隊(duì)的要求會(huì)更高，這將會(huì)考驗(yàn)陽光城的能力。
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