受業(yè)績持續(xù)虧損的影響，在今年8月以5.8億元出售旗下兩處廠房后，津?yàn)I發(fā)展又再次出讓一宗新獲取的土地，試圖挽回局面。
11月2日，津?yàn)I發(fā)展發(fā)布公告稱，計(jì)劃將旗下的天津天瀟投資發(fā)展有限公司100%的股權(quán)，以14.3億元轉(zhuǎn)讓給華僑城（亞洲）全資控股的銳振有限公司。其中3.85億為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，償還津?yàn)I發(fā)展負(fù)債10.48億元。
轉(zhuǎn)手獲利3.5億
公告稱，天瀟公司由津?yàn)I發(fā)展控股的津?yàn)I時(shí)代置業(yè)出資3000萬元組建，成立于2012年7月19日，法定代表人為曹嶸，公司批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍為以自有資金對(duì)外投資。
據(jù)審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)，天瀟公司截至2012年10月31日的總資產(chǎn)為10.78億元，負(fù)債總額為10.48億元，凈資產(chǎn)總額計(jì)3000萬元。評(píng)估報(bào)告所示，天瀟公司股權(quán)對(duì)應(yīng)凈資產(chǎn)價(jià)值3.84億元，其增值原因系天瀟公司主要資產(chǎn)為河?xùn)|造紙五廠地塊所致。
河?xùn)|造紙五廠地塊規(guī)劃土地用途為住宅，可用地面積13.18萬平米，地上建筑面積約31.62萬平米。土地范為，東至天利公寓、愛美家園，南至黃巖里小區(qū)，西至規(guī)劃雪蓮南路，北至津塘路。土地成本為1.98億元，約合樓面價(jià)4530元/平米。
經(jīng)查詢，該地塊是天津市政府對(duì)津?yàn)I時(shí)代置業(yè)的補(bǔ)償。據(jù)津?yàn)I發(fā)展10月20日公告所示，由于天津市政府征用了津?yàn)I時(shí)代置業(yè)境界*梅江項(xiàng)目的P2、P3、P43宗地塊用于梅江會(huì)展中心二期建設(shè)，因此，市政府有關(guān)部門決定，在為境界*梅江項(xiàng)目調(diào)增部分住宅及商務(wù)金融用地的同時(shí)，選取梅江H6和河?xùn)|區(qū)造紙五廠共2總地塊作為補(bǔ)償置換地塊。
通過此次交易，華僑城（亞洲）將正式進(jìn)入天津市場，擴(kuò)大公司布局。而津?yàn)I發(fā)展亦可獲得稅前收益約3.55億元。
津?yàn)I發(fā)展更表示，若該交易能在年內(nèi)順利完成，則預(yù)計(jì)公司2012年度將實(shí)現(xiàn)扭虧。同時(shí)，為公司存量土地的開發(fā)和新項(xiàng)目的獲取提供資金支持，增強(qiáng)公司的風(fēng)險(xiǎn)防御能力。
交易的風(fēng)險(xiǎn)
這看上去是一筆雙贏的交易，但交易背后仍有一些相對(duì)“苛刻”的條件不容忽視。
根據(jù)公告披露，津?yàn)I發(fā)展與華僑城（亞洲）簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議的同時(shí)，雙方還以補(bǔ)充協(xié)議的形式進(jìn)一步明確了關(guān)于該地塊土地的調(diào)整及有關(guān)負(fù)債的償還兩方面內(nèi)容。
雙方在簽署補(bǔ)充協(xié)議后，由津?yàn)I發(fā)展負(fù)責(zé)辦理相關(guān)的規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整手續(xù)，在目標(biāo)地塊中實(shí)現(xiàn)商業(yè)用地總的建筑面積大于3萬平米，小于4萬平米。
倘若如規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整后，商業(yè)用地的計(jì)容積率總建筑面積小于3萬平方米，每減少一平方米，津?yàn)I發(fā)展要賠償銳振公司8000元，最多賠償1.5億元；如大于4萬平米，每增加一平方米，津?yàn)I發(fā)展需賠償銳振有公司5000元。
與此同時(shí)，分析人士指出，參與交易的華僑城（亞洲）注冊(cè)地在香港，交易需履行商務(wù)部或其授權(quán)審批機(jī)關(guān)的相關(guān)審批程序，如果這些手續(xù)不能在短期內(nèi)完成，那么該轉(zhuǎn)讓將無法在今年底完成。
而以上這一切，皆會(huì)直接影響津?yàn)I發(fā)展今年業(yè)績扭虧為盈的愿望是否能得以實(shí)現(xiàn)。
根據(jù)此前公布的三季報(bào)來看，津?yàn)I發(fā)展前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損3611.8萬元，同比增69.7%。對(duì)此，津?yàn)I發(fā)展歸因于全年可竣工項(xiàng)目集中在第四季度。但是，津?yàn)I發(fā)展在售項(xiàng)目僅有梅江境界及頤賢里兩個(gè)老項(xiàng)目。
如果此次涉及14.3億元的交易無法在2012年內(nèi)完成，就意味著津?yàn)I發(fā)展極有可能繼續(xù)面臨虧損狀態(tài)。
變賣資產(chǎn)自救
同時(shí)，相關(guān)分析指出，由于其2011年歸屬于上市公司股東的利潤已經(jīng)虧損了2.97億元，根據(jù)滬深交易滬深證券交易所規(guī)則，如果上市公司連續(xù)兩年凈利潤為負(fù)值，那么股票名稱前就會(huì)被冠以“ST”的標(biāo)志，以示特別處理。
而這種情況是上市公司極不愿意出現(xiàn)的，所以，從上半年開始，為了避免年末可能出現(xiàn)的業(yè)績虧損，津?yàn)I發(fā)展已經(jīng)開始變賣資產(chǎn)。
今年5月21日，津?yàn)I發(fā)展將旗下自用寫字樓項(xiàng)目——津?yàn)I杰座商務(wù)中心辦公樓部分單位(面積為6191平方米)，以6000萬元的總價(jià)出售給天津市慶洲能源進(jìn)出口貿(mào)易有限公司，最終實(shí)現(xiàn)回籠資金約1935.8萬元。
不到三個(gè)月，8月2日，津?yàn)I發(fā)展再次將旗下資產(chǎn)天津開發(fā)區(qū)廠房及西青微電子園區(qū)廠房，作價(jià)5.79億元出售給興業(yè)金融租賃有限公司。
津?yàn)I發(fā)展明確表示，在滿足一定條件后，整個(gè)款項(xiàng)需全部在5個(gè)工作日到賬。該項(xiàng)交易則可為其本年度增加約1200萬元的銷售利潤。
事實(shí)上，據(jù)津?yàn)I發(fā)展方面介紹，作為公司重要的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一，天津西青微電子園區(qū)廠房曾是公司一筆堪稱“巨資”的收購。
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