2008年，萬達(dá)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]逆市抄底土地市場。王健林拿著萬達(dá)規(guī)劃院做的PPT，向地方政府做推介。在PPT的結(jié)尾，寫著，“一座萬達(dá)廣場可以帶來上萬人的就業(yè)，超億元的稅收，引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚，城市新中心。”

 

    5年過去，一個(gè)最大的變化是，萬達(dá)變得越來越強(qiáng)勢，每年都要拒絕很多地方的開發(fā)邀請，同時(shí)每年要開業(yè)18個(gè)以上的萬達(dá)廣場。

 

    在萬達(dá)規(guī)劃院院長賴建燕看來，地方政府需要萬達(dá)這樣的產(chǎn)品。“商業(yè)競爭總是很殘酷，不合時(shí)宜的業(yè)態(tài)總會被無情淘汰。但城市綜合體是大勢所趨，至少10年內(nèi)不會過時(shí)。”他說。

 

    仲量聯(lián)行研究部主管覃曉梅也觀察到，城市綜合體到了三四線城市后，立刻成為地標(biāo)型建筑。很多城市沒有甲級寫字樓，也沒有五星級酒店，而包含這兩者的城市綜合體，既是當(dāng)?shù)氐男蜗蠼ㄖ?，也是政府將土地價(jià)值最大化的手段。萬達(dá)迎合了中國城市在特殊發(fā)展階段的特殊需求。

 

    某獨(dú)立第三方咨詢機(jī)構(gòu)曾就萬達(dá)模式進(jìn)行過調(diào)研。一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從短期來看，萬達(dá)模式解決了開發(fā)商的現(xiàn)金問題，但從中長期來看，其產(chǎn)品還有許多可以提升和改進(jìn)的地方，“商業(yè)是動(dòng)態(tài)的過程，很難用單一的標(biāo)準(zhǔn)評判其成功和失敗。”

 

    產(chǎn)業(yè)鏈變長

 

    今年7月，萬達(dá)集團(tuán)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]旗下的萬千百貨[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]更名為萬達(dá)百貨。

 

    王健林在2007年5月成立萬千百貨，一個(gè)重要原因就是不愿受制于人。然而，作為配套業(yè)態(tài)的萬千百貨，這幾年一直不慍不火。“2011年，萬千百貨新開14家店，新增營業(yè)面積41.9萬平方米。40家店年收入69億元，虧損額相比計(jì)劃指標(biāo)大幅減少，超額完成年度減虧目標(biāo)。”王健林在2012年萬達(dá)集團(tuán)年會上透露的數(shù)據(jù)表明，目前萬千百貨的目標(biāo)是“減虧”，也就是說，它還處于虧損狀態(tài)。

 

    在城市綜合體中，一個(gè)重要的業(yè)態(tài)是酒店。今典集團(tuán)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]董事長張寶全告訴記者，開發(fā)商建設(shè)的酒店80%以上都在虧損，因?yàn)樗麄冎皇菍⒕频曜鳛樽≌蛏虡I(yè)的配套來建。大多數(shù)開發(fā)商交給國際酒店集團(tuán)來管理，盡管虧損，管理費(fèi)卻不會少。綠地有一家酒店，開業(yè)第一年毛利潤只有2000元，卻要付出幾十萬元的管理費(fèi)。

 

    很難有哪家酒店管理集團(tuán)能跟得上萬達(dá)的速度，于是萬達(dá)成立了自己的酒店投資建設(shè)公司，酒店成為萬達(dá)集團(tuán)四大支柱產(chǎn)業(yè)之一。萬達(dá)計(jì)劃到2015年開出80家酒店(包括此前與國際酒店集團(tuán)合作的32家)，其中近50家為萬達(dá)自有品牌管理。

 

    但產(chǎn)業(yè)鏈變長，意味著面臨更多的市場風(fēng)險(xiǎn)。今年9月底召開的萬商大會上，王健林表示，在整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)處于下行態(tài)勢的背景下，萬達(dá)廣場今年以來出現(xiàn)了三個(gè)非常明顯的趨勢：一是客流增長在下降。萬達(dá)廣場今年全國的平均客流增幅掉到了個(gè)位數(shù)，其他一些企業(yè)甚至出現(xiàn)了下滑。二是單價(jià)在下降，表明消費(fèi)者的消費(fèi)能力或者說消費(fèi)意愿出現(xiàn)了下滑。三是商家開發(fā)計(jì)劃出現(xiàn)比較多的調(diào)整。

 

    新的賬本

 

    同樣是由于其他院線的速度無法跟進(jìn)，萬達(dá)成立了自己的院線，且擴(kuò)張速度驚人。廣電總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，萬達(dá)院線86家影院票房收入17.85億元，平均每家影院票房收入約為2075萬元，高于行業(yè)一線城市院均1500萬元的水平。

 

    萬達(dá)院線公司既做院線業(yè)務(wù)，也做影院業(yè)務(wù)，因此兼收院線的約5%票房分賬以及影院的約50%分賬，僅此一點(diǎn)，其盈利水平就高于大多數(shù)院線公司。更為重要的是，萬達(dá)院線捆綁了其商業(yè)地產(chǎn)共同發(fā)展的運(yùn)營模式，這正是“萬達(dá)院線盈利模式”的關(guān)鍵所在。

 

    至于百貨，王健林看得更為長遠(yuǎn)，在他看來，百貨對萬達(dá)集團(tuán)最大貢獻(xiàn)，不是銷售額也不是利潤，而是支持了萬達(dá)核心業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。與此同時(shí)，王健林制定了更為龐大的擴(kuò)張計(jì)劃：未來5年，萬千百貨將繼續(xù)以每年超過15家以上的開店速度布局全國，到2015年，連鎖店數(shù)量將達(dá)110家。

 

    對于城市綜合體，王健林認(rèn)為，第三代城市綜合體已經(jīng)足夠成熟。從一代店到三代店，萬達(dá)一直以“不可復(fù)制”自詡。如今，隨著眾多房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)的投資，萬達(dá)集團(tuán)正在著手研究并計(jì)劃開發(fā)第四代產(chǎn)品。這個(gè)被集團(tuán)內(nèi)部稱為“萬達(dá)城”的產(chǎn)品體量驚人，被賦予更多的文化、旅游、觀光內(nèi)涵，投資額更大，面積也更大，也更加“不可復(fù)制”。如萬達(dá)在武漢漢街項(xiàng)目的滾動(dòng)投資額或達(dá)到500億元。不過其內(nèi)部運(yùn)行的基理，依舊是基于第三代城市綜合體。

 

    王健林表示，未來將適當(dāng)控制城市綜合體的增長速度，加大文化、旅游業(yè)的投入。除本報(bào)已經(jīng)報(bào)道過的，萬達(dá)已在全國圈得多個(gè)占地動(dòng)輒數(shù)平方公里甚至十多平方公里的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目外，文化產(chǎn)業(yè)方面的舉動(dòng)也相當(dāng)驚人。王健林稱，文化產(chǎn)業(yè)將成萬達(dá)的新支柱，年?duì)I收目標(biāo)800億，即將啟動(dòng)的通州文化旅游城，占地約1平方公里，面積超過T3航站樓，總投資達(dá)200億元。

 

    “萬達(dá)進(jìn)入的領(lǐng)域，誰都別想做老大。”最近在清華大學(xué)的一次演講中，王健林曾放言。萬達(dá)百貨、院線、酒店、旅游地產(chǎn)和文化地產(chǎn)，每個(gè)業(yè)態(tài)都極為龐大，它們構(gòu)筑的每個(gè)單體項(xiàng)目也都是巨無霸，問題是，是否萬達(dá)涉足的每個(gè)城市，都足以將這些可怕的建筑群消化，而不會留下后遺癥？