有分析人士認(rèn)為，一線城市限購(gòu)后，不少房企主動(dòng)或者被動(dòng)進(jìn)軍二三線城市，紛紛圈地補(bǔ)倉(cāng)搶占市場(chǎng)份額。
近期，貴陽(yáng)“買房送戶籍”的新政出臺(tái)后，貴陽(yáng)樓市一舉成為焦點(diǎn)。緊接著，“貴陽(yáng)將成鄂爾多斯第二”等傳言四起。至此，不禁有業(yè)內(nèi)人士開始質(zhì)疑，二三線城市樓市井噴式發(fā)展是否說(shuō)明供應(yīng)過(guò)剩？
“貴陽(yáng)的庫(kù)存數(shù)據(jù)實(shí)際上包括了潛在的供應(yīng)，因此崩盤的可能性還是不大的”，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向記者表示，反倒是部分三線城市以下土地供應(yīng)過(guò)大的城市可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
事實(shí)上，據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交數(shù)量來(lái)看，今年1-9月，30個(gè)城市的成交同比依然增長(zhǎng)22%，與2010年同期相比亦有12%的增長(zhǎng)。
對(duì)此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也向本報(bào)記者表示，二三線城市目前整個(gè)市場(chǎng)成交表現(xiàn)基本穩(wěn)定。
庫(kù)存消化將有所加快
值得一提的是，楊紅旭指出，將34個(gè)大中城市存銷比進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)貴陽(yáng)的潛在商品房存貨去庫(kù)存化時(shí)間為三年多，排名第六，潛在供應(yīng)量確實(shí)偏大。
不過(guò)，楊紅旭進(jìn)一步表示，排名靠前的沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、呼和浩特等中西部非主流省會(huì)城市去庫(kù)存化周期確實(shí)普遍偏長(zhǎng)，卻并不意味著存在嚴(yán)重過(guò)剩。比如說(shuō)貴陽(yáng)大盤多，但其潛在住宅上市的節(jié)奏慢。此外，其房?jī)r(jià)漲幅也不大，2011年住宅均價(jià)只有5000元／平方米出頭，低于全國(guó)平均水平。
張宏偉也向記者表示，整體上來(lái)看，二三線城市房?jī)r(jià)還是比較穩(wěn)定的，而限購(gòu)政策嚴(yán)格執(zhí)行之后對(duì)市場(chǎng)外來(lái)性投資和投機(jī)性需求確實(shí)起到了抑制作用。即使部分二三線城市在限購(gòu)上打政策的擦邊球，但這并不是主流趨勢(shì)。
“長(zhǎng)春去年的時(shí)候有個(gè)別樓盤根本都賣不動(dòng)，但今年明顯好轉(zhuǎn)”，一位長(zhǎng)春市某房地產(chǎn)商向本報(bào)記者表示，“而且個(gè)別優(yōu)質(zhì)的樓盤房?jī)r(jià)和成交量都所有提升”。
更值得一提的是，根據(jù)中原地產(chǎn)上述監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分城市類型來(lái)看，今年1-9月，二線城市表現(xiàn)最為出色，成交同比增長(zhǎng)29%；其次是一線城市，同比增長(zhǎng)14%；三線城市表現(xiàn)較差，同比微增5%。這顯然意味著，二線城市在經(jīng)歷了2011年的深幅調(diào)整后，2012年成交反彈非常明顯。
對(duì)此，張大偉向記者表示，二三線樓市整體來(lái)看，目前還處在升溫的狀態(tài)中，雖然沒有達(dá)到發(fā)燒程度，但量?jī)r(jià)成交市場(chǎng)預(yù)期還是利好的。其中，杭州、寧波可能升溫相對(duì)較為緩慢，但各地省會(huì)城市基本已經(jīng)復(fù)蘇，尤其南京等一些城市表現(xiàn)比較搶眼。
一線房企二三線城市圈地忙
事實(shí)上，張大偉向本報(bào)記者表示，二三線城市樓市升溫除了與戶籍政策松動(dòng)，信貸放松以及新增需求量巨大相關(guān)外，與房企紛紛進(jìn)駐二三線城市圈地也是相互作用的。
據(jù)記者了解，在市場(chǎng)成交量帶動(dòng)下，一線房企現(xiàn)金回籠到位后，紛紛出擊土地市場(chǎng)。近期，各大一線房企如萬(wàn)科、保利、綠地、龍湖等都不約而同選擇在二三線城市圈地，甚至有部分房企在二三線城市斬獲地塊都是抄底競(jìng)得。
其中，濟(jì)南也是一線房企關(guān)注的重點(diǎn)城市。從今年濟(jì)南市土地成交來(lái)看，華懋地產(chǎn)、融匯地產(chǎn)和華潤(rùn)置地(橡樹灣潤(rùn)景公館)這些一、二線房企首次進(jìn)入濟(jì)南拿地開發(fā)，而恒大和綠地等一線房企也于今年上半年再次出手拿地。據(jù)悉，武漢和濟(jì)南均為不少一線房企看重的城市，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多大型房企進(jìn)駐。
對(duì)此，張大偉表示，一線城市受限限購(gòu)，二三線的需求相對(duì)就更加旺盛，開發(fā)商紛紛進(jìn)駐二三線城市后，很多需求也就更積極的入市了。
實(shí)際上，據(jù)記者了解，部分以北京為中心的房企早就開始了二三線城市布局，甚至部分房企已經(jīng)靠二三線城市的項(xiàng)目銷售額拉升了業(yè)績(jī)。比如，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館遠(yuǎn)洋一方)在大連等城市的市場(chǎng)份額正在逐漸擴(kuò)張，而北京的市場(chǎng)份額則在同比減縮。除此之外，首開股份在二三線城市的布局也將進(jìn)入收獲季節(jié)，將對(duì)其業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)較大力量。
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