自房地產(chǎn)調(diào)控政策被逐步收緊后，商業(yè)地產(chǎn)被當(dāng)做樓市調(diào)控的“避風(fēng)港”，在受到房地產(chǎn)開發(fā)商青睞的同時，也吸引了信托公司的目光，對接商業(yè)地產(chǎn)項目的信托產(chǎn)品開始頻頻亮相。

 

　　9月25日，萬通地產(chǎn)與外貿(mào)信托合作一個名為“外貿(mào)信托·富祥13號投資基金集合資金信托計劃”，該基金發(fā)行規(guī)模為4.158億元，投向天津萬通中心項目。

 

　　這是萬通繼北京萬通中心D座物業(yè)后的又一筆股權(quán)融資行為，該信托計劃的投資回報率在12.5%～15%之間，就在業(yè)界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)信托的高收益已經(jīng)“一去不復(fù)返”時，萬通發(fā)行的高收益信托引起了關(guān)注。

 

　　與此同時，記者從用益信托工作室搜羅數(shù)據(jù)顯示，從9月份信托成立的規(guī)?？矗康禺a(chǎn)信托業(yè)務(wù)下滑，占比均低于全年平均水平，共成立37款產(chǎn)品共計99.58億元，占比17.4%，較上月的19%進(jìn)一步下降。

 

　　在這些新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，不乏商業(yè)地產(chǎn)項目的身影。除上述“富祥13號投資基金集合資金信托計劃”外，還有“建業(yè)酒店裝修貸款項目集合資金信托計劃”、“鄭州動漫基地集合資金信托計劃”等。

 

　　伴隨著商業(yè)地產(chǎn)所呈現(xiàn)出的一片欣欣向榮的景象，房地產(chǎn)信托已然將目光瞄向了商業(yè)地產(chǎn)，或許會成為未來兩年房地產(chǎn)信托的主攻方向。

 

　　收益率頗豐

 

　　曾幾何時，在眾多的房地產(chǎn)信托中，住宅房地產(chǎn)項目一直占居高位，少有專項用于興建商業(yè)地產(chǎn)的信托計劃。然而，調(diào)控政策趨緊給當(dāng)前住宅地產(chǎn)項目前景帶來了陰影，部分信托資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。

 

　　用益信托工作室研究部經(jīng)理徐穎風(fēng)在接受記者采訪時表示，今年以來，在監(jiān)管層要求房地產(chǎn)信托調(diào)節(jié)奏、控規(guī)模背景下，其發(fā)行規(guī)模與占比均有所下降。至于信托產(chǎn)品轉(zhuǎn)攻商業(yè)地產(chǎn)，早就出現(xiàn)了這種苗頭，當(dāng)住宅市場受調(diào)控以后，商業(yè)地產(chǎn)自然就成了“香餑餑”，信托產(chǎn)品的發(fā)行是跟著政策大方向走的。

 

　　北京某信托公司項目經(jīng)理告訴記者，長期來看，商業(yè)地產(chǎn)項目會越來越多地成為房地產(chǎn)信托的投資對象。從持有商業(yè)地產(chǎn)的對象來看，調(diào)控可能會使資金緊張的開發(fā)商愿意整體或階段性出讓持有的商業(yè)物業(yè)來融資。而投資者開始普遍看好商業(yè)地產(chǎn)，也會使信托公司愿意接受商業(yè)地產(chǎn)作為抵押物或者融資標(biāo)的物，從而出現(xiàn)越來越多投資商業(yè)地產(chǎn)的信托計劃。

 

　　受房地產(chǎn)調(diào)控影響，超過10%年化預(yù)期收益率的普通住房信托項目基本絕跡，但是商業(yè)地產(chǎn)信托項目的收益率似乎還很豐厚，記者查閱上述三個信托計劃說明書發(fā)現(xiàn)，這些信托計劃的投資期限分別為60月期、24月期、24月期，預(yù)期年化收益率分別為15%、10.8%、11.5%。

 

　　以萬通中心該信托為例，投資期限為3+2年，即3年項目運(yùn)營期，2年處置期。信托生效滿2年后，萬通地產(chǎn)可提前行使優(yōu)先回購權(quán)，從而提前終止信托計劃。如果萬通地產(chǎn)按時支付行權(quán)費(fèi)，那么投資者可以獲得的回報率為12.5%左右，如若萬通未能支付行權(quán)費(fèi)，則項目進(jìn)入處置期，彼時，投資者可獲得的收益最低為15%。

 

　　徐穎風(fēng)說：“萬通只是個個案，受資金成本影響，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托的收益率處于比較低的檔位，基本保持在10%左右，很難出現(xiàn)高收益率的產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托的發(fā)行比例也不會像2010年那樣突飛猛進(jìn)，達(dá)到50%左右的比例，當(dāng)下也就是20%～30%之間。”

 

　　“10%算是不錯的收益率了，綠城的事件，對整個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資的負(fù)面影響較大，各信托公司對房地產(chǎn)投資信托也采取了較為謹(jǐn)慎態(tài)度，市場上超過10%收益率的信托產(chǎn)品已十分罕見了。”上述北京某信托公司項目經(jīng)理坦言。

 

　　風(fēng)險隱現(xiàn)

 

　　商業(yè)地產(chǎn)信托產(chǎn)品的繁榮發(fā)跡于住宅市場的調(diào)控，從百貨商場到超級市場，從娛樂餐飲到購物中心，從商品零售到商品批發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)逐步成為房地產(chǎn)市場的熱門話題。今年以來，由于限制住宅投資而帶來擠出效應(yīng)，部分投資資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，而信托公司也認(rèn)識到對住宅地產(chǎn)項目的投資過于集中，甚至有公司擔(dān)心住宅地產(chǎn)可能面臨制度性變革而導(dǎo)致更大的風(fēng)險，為此幾乎所有信托公司都對商業(yè)地產(chǎn)信托多有涉獵。

 

　　第一太平戴維斯項目策劃部總經(jīng)理徐偉成認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)盡管可能是必需品，但由于投資渠道不足，信托資金一窩蜂地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，肯定會過剩，造成商場的空置率過高，最后形成了社會資源浪費(fèi)。而且，經(jīng)濟(jì)放緩后，消費(fèi)力有所下降，零售業(yè)也隨之受影響，此時過分投資商業(yè)地產(chǎn)必然會產(chǎn)生一定的資金壓力。

 

　　由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)信托計劃期限都不超過3年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮的只是短期融資功能，即投資新建商業(yè)地產(chǎn)以部分銷售或者由開發(fā)商到期溢價回購的方式實現(xiàn)退出，或者以商業(yè)物業(yè)作為信托融資標(biāo)的資產(chǎn)。

 

　　“但是，商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，銷售并不是其盈利的主要模式。商業(yè)地產(chǎn)的資金回收，主要來源于租金以及對租戶提供物業(yè)管理等附加服務(wù)而取得的收入。因此單純依賴對外銷售并不是一種好的退出方式，甚至可能導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目的失敗。”某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。

 

　　據(jù)悉，萬通中心信托資金退出方式有兩種：萬通地產(chǎn)回購信托資金所持股權(quán)，實現(xiàn)信托計劃的退出；萬通地產(chǎn)未能回購信托資金持有的股權(quán)，外貿(mào)信托通過處置信托資金所持有天津和信的48.96%股權(quán)的方式，實現(xiàn)信托計劃的退出。此時，萬通地產(chǎn)須跟隨對外處置其所持有的天津和信51%股權(quán)，并約定處置款優(yōu)先滿足信托投資本金和收益分配。

 

　　“商業(yè)地產(chǎn)信托和住宅地產(chǎn)是同樣的性質(zhì)，本質(zhì)上都是拿土地和房產(chǎn)作抵押，相當(dāng)于貸款，所以，風(fēng)險也雷同，兌付、退出可能都會產(chǎn)生風(fēng)險，主要還是看項目，看擔(dān)保措施。”徐穎風(fēng)說。