國(guó)慶八天長(zhǎng)假與樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”交匯。以“剛需”為主的二三線城市的購(gòu)房者觀望持續(xù)，加上開(kāi)發(fā)商對(duì)二三樓市前景的樂(lè)觀判斷并加速布局，一些中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)面臨高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商未來(lái)還需要“以價(jià)換量”，同時(shí)提早做好規(guī)劃和后續(xù)的服務(wù)。

    “銀十”開(kāi)局：促銷多觀望依舊

    “十一”長(zhǎng)假是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的銷售和看房旺季，連日來(lái)，記者在太原市多家售樓中心了解到，不少市民利用假期看房、選房，開(kāi)發(fā)商們也在十月推出了不少優(yōu)惠促銷吸引人氣。

    位于太原市太榆路一處在建樓盤，記者看到9棟七層住宅樓已經(jīng)初具規(guī)模，置業(yè)顧問(wèn)張先生告訴記者，該樓盤“十一長(zhǎng)假”期間不論戶型、樓層每套住房每平方米售價(jià)均為3850元，由于住宅即將封頂而且假期優(yōu)惠力度增大，售樓部每天看房客流保持在40組以上。太原市塢城南路一家售樓部的置業(yè)顧問(wèn)楊琴告訴記者，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，從購(gòu)房者交定金當(dāng)天至7日假期結(jié)束，購(gòu)房總價(jià)每天優(yōu)惠1000元，節(jié)后至10月20日開(kāi)盤還有較大的折扣優(yōu)惠。

　　盡管假期看房、咨詢的市民比平日有所增多，售樓部人氣也日漸旺盛，但是多數(shù)購(gòu)房者的觀望情緒未能讓“高人氣”轉(zhuǎn)為“高成交”。在山西財(cái)經(jīng)大學(xué)附近的一家售樓部，記者了解到這里每天登記的咨詢顧客均達(dá)到50位以上，但其中真正交訂金買房的非常少。采訪中，不少置業(yè)顧問(wèn)表示，太原樓市“金九”平淡收?qǐng)?，?ldquo;銀十”開(kāi)局觀望情緒依舊較濃。

　　事實(shí)上，購(gòu)房者的觀望在不少二三線城市普遍存在。武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從10月1日到10月4日 ， 武 漢 新 建 商 品 住 房 日 成 交 量 分 別 為2 2 7、229、208、175套。日均成交量不足210套，不及7月份日均450套成交量的一半，為半年來(lái)日均成交量最低點(diǎn)。青島樓市十月慘淡開(kāi)局，數(shù)據(jù)顯示，截止10月5日，該市國(guó)慶假期住宅總成交361套，不如9月末一天的成交量。濟(jì)南市在國(guó)慶長(zhǎng)期間，住宅的成交量總體下降趨勢(shì)，除了首天中秋成交過(guò)50套，其他幾天成交一直低位徘徊，最低的一天成交量?jī)H12套。

    “剪刀差”致二三線樓市庫(kù)存壓力增大

　　業(yè)內(nèi)人士表示，不少房地產(chǎn)企業(yè)加快布局二三線城市，而隨著房企加大推盤與購(gòu)房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應(yīng)量與銷售量出現(xiàn)了一個(gè)“剪刀差”，二三線城市將面臨更大高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

　　山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授耿曄強(qiáng)表示，太原市為例，今年新老樓盤依然選擇在9月和10月開(kāi)盤或加推房源，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)“金九銀十”熱銷的期待。隨著而來(lái)的問(wèn)題是二三線以剛需為主，而開(kāi)發(fā)商一味地推盤會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求，房地產(chǎn)將面臨高庫(kù)存壓力，不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究報(bào)告顯示，今年9月份，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的20大典型城市中，有14個(gè)城市庫(kù)存量出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，其中丹東的庫(kù)存環(huán)比增長(zhǎng)最快，為15.3%。截至9月28日，一、二、三線20大城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3031、2850、2493萬(wàn)平方米，與去年同期相比分別增長(zhǎng)7%、18%、54%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，受房企加大推盤與購(gòu)房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應(yīng)量與銷售量出現(xiàn)了一個(gè)“剪刀差”。

　　具體來(lái)說(shuō)，一方面從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，房企在“金九銀十”階段加大了推盤力度。為了能抓住傳統(tǒng)的營(yíng)銷旺季，一些房企采取了“以價(jià)換量”的營(yíng)銷策略，推盤力度加大，以期提高銷售量。同時(shí)，部分房企受困于趨緊的資金面，也希望在本期加大推盤力度，從而提高銷售水平、加快資金回籠。

　　另一方面，購(gòu)房者在“金九銀十”階段以觀望為主。受國(guó)家樓市持續(xù)調(diào)控的影響，很多購(gòu)房者在9月份的購(gòu)房行為顯得更謹(jǐn)慎與理性。盲目入市的動(dòng)機(jī)削弱，購(gòu)房者以觀望的心態(tài)來(lái)對(duì)待本輪樓市。“旺季不旺”的市場(chǎng)特征得到了體現(xiàn)，住宅庫(kù)存的去化受到了一定的阻礙。

　　此外，也有業(yè)內(nèi)人士表示，部分房企布局中小城市對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，加上地方政府的賣地沖動(dòng)也將進(jìn)一步加重庫(kù)存。

    “以價(jià)換量”和“品質(zhì)制勝”搶占市場(chǎng)

　　業(yè)內(nèi)人士表示，往年被開(kāi)發(fā)商寄予厚望的“金九”平淡收?qǐng)?，開(kāi)發(fā)商在“銀十”會(huì)通過(guò)各種促銷手段吸引人氣。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，目前已經(jīng)開(kāi)始的開(kāi)發(fā)商大肆拿地，會(huì)促其加大回籠資金的力度以保持優(yōu)良的現(xiàn)金流，未來(lái)可能仍會(huì)采取快速“跑量”的方式，對(duì)短期樓市的成交將起一個(gè)助推作用，但開(kāi)發(fā)商還需要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)提升銷量。

　　在耿曄強(qiáng)看來(lái)，今年以來(lái)不少中小城市成交量回暖首先是受到首次置業(yè)的剛需刺激，樓市“紅五月”“紅六月”的出現(xiàn)是部分剛需的恐慌性購(gòu)房需求，而這種局面今年難以再現(xiàn)。他認(rèn)為，目前二三線城市庫(kù)存高企、樓市調(diào)控嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅反彈的條件基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商不要對(duì)二三線樓市盲目樂(lè)觀，后市還需要“低價(jià)跑量”，10月份二三線樓市的成交量能否走高，仍要看“剛需”出手與否。

　　從購(gòu)房者方面來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為樓市經(jīng)過(guò)了幾輪調(diào)控，加上當(dāng)前調(diào)控不放松，讓購(gòu)房者看到房?jī)r(jià)還有下降空間，所以不少“剛需”會(huì)持幣觀望。未來(lái)開(kāi)發(fā)商還需拿出“真金白銀”讓利購(gòu)房者，否則樓市“銀十”依舊冷清。山西當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)商表示，二三線城市仍是剛需支撐成交量回暖，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)堅(jiān)持“以價(jià)換量”策略，盡快回籠資金，堅(jiān)持去庫(kù)存以降低自身資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，做房地產(chǎn)單靠土地增值創(chuàng)造價(jià)值的道路已經(jīng)遇到發(fā)展瓶頸，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)需要靠產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)不斷提升來(lái)贏得市場(chǎng)，除了住宅本身質(zhì)量外，改變地產(chǎn)“重建設(shè)、輕服務(wù)”格局，開(kāi)發(fā)商提早做好規(guī)劃和后續(xù)的服務(wù)，這對(duì)未來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)非常重要。