地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式之弊

　　不僅如此，開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題也直接影響著物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系。

　　“開(kāi)發(fā)建設(shè)通常都會(huì)有一些遺留問(wèn)題，而一旦交房后，開(kāi)發(fā)商就不管了。”楊健說(shuō)，這時(shí)候，物業(yè)公司就成了開(kāi)發(fā)商的替罪羊。

　　盧先生2010年在北京東四環(huán)買(mǎi)了一套由外資開(kāi)發(fā)商建設(shè)的期房，但沒(méi)有想到的是，這個(gè)樓盤(pán)在一期銷售之后，二期開(kāi)發(fā)的土地遲遲無(wú)法完成拆遷。

　　“今年1月份收房的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)，這個(gè)項(xiàng)目只有原本規(guī)劃的一半大小，整個(gè)小區(qū)景觀、環(huán)境都打了折扣。而且剛收房就能看到樓外觀裂縫等問(wèn)題。”盧先生說(shuō)，這個(gè)開(kāi)發(fā)商在北京的其他項(xiàng)目都是由旗下的物業(yè)公司來(lái)提供服務(wù)，但偏偏這個(gè)項(xiàng)目找了一家不知名的物業(yè)公司。

　　盧先生等業(yè)主對(duì)這個(gè)原本宣稱高檔社區(qū)的項(xiàng)目非常不滿意，但物業(yè)公司并不能解決業(yè)主提出的問(wèn)題。盧先生說(shuō)，“裝修需要跟物業(yè)公司簽一個(gè)協(xié)議，但物業(yè)公司就是不給簽。我前前后后地跑，好像還得求著這個(gè)物業(yè)公司。”

　　“業(yè)主會(huì)把前期開(kāi)發(fā)商留下的問(wèn)題一股腦地推給物業(yè)公司。”楊健說(shuō)，我國(guó)超過(guò)7成的物業(yè)公司都有開(kāi)發(fā)商背景。他們對(duì)整個(gè)住宅項(xiàng)目存在的質(zhì)量、配套缺陷都清楚，但由于是開(kāi)發(fā)商的子公司，沒(méi)有辦法讓開(kāi)發(fā)商做出整改，面對(duì)業(yè)主的不滿也沒(méi)有好辦法。這樣一來(lái)，業(yè)主能想到的惟一方法就是拒交物業(yè)費(fèi)。

　　一個(gè)惡性循環(huán)就此形成。業(yè)主不滿，不交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司得不到利潤(rùn)，就無(wú)法提供好的服務(wù)。雙方的矛盾越來(lái)越多。

　　為了避免這種狀況，也有物業(yè)公司想出新辦法。據(jù)龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席市場(chǎng)官秦力洪介紹，龍湖物業(yè)有一個(gè)前期介入組，全程介入前期拿地、中期施工到后期交付的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。在每一個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，龍湖物業(yè)都會(huì)提出意見(jiàn)。據(jù)介紹，在業(yè)主收房前，龍湖物業(yè)的前期介入組已經(jīng)代表業(yè)主向地產(chǎn)公司提出6000多條調(diào)整和整改意見(jiàn)。

　　“不然，等交房后，所有的出氣口都會(huì)轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司身上。”秦力洪說(shuō)。

　　在楊健看來(lái)，這正是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)選擇香港模式帶來(lái)的問(wèn)題。香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一條龍式的，開(kāi)發(fā)商在每個(gè)環(huán)節(jié)都要賺錢(qián)。而在美國(guó)，強(qiáng)調(diào)專業(yè)分工。從拿地、融資到開(kāi)發(fā)建設(shè)再到最后的物業(yè)服務(wù)，都是由不同的專業(yè)公司來(lái)做，避免了很多問(wèn)題的產(chǎn)生。