如同這多變的天氣一樣，最近的西安樓市也是風云變幻，“宏觀政策：決不能讓房價反彈”、“住建部稱下半年樓市調控不動搖”、“6月以來西安樓市成交量不斷刷新”、“央行一個月內兩次降息，利好樓市”、“房價回升會不會招來新調控，買房更難”、“西安樓市庫存量依然很大，跑量依然是主旋律”，各種言論充斥著樓市，而有專家認為，各種政策的實施，各種利好的出現(xiàn)，都不是決定樓市走向的關鍵，購房者的反應才是左右樓市的風向標。

　　樓市熱銷 剛需釋放惹得“火”

　　6月份西安商品房成交面積為118.35萬平方米，環(huán)比上漲6.61%，尤其是普通住宅銷售面積為99.87萬平方米，環(huán)比上漲5.05%，同比上漲1.54%。這一數(shù)據(jù)成為自去年限購以來，西安住宅銷量新峰值，創(chuàng)下15個月的成交新高……業(yè)內人士分析，熱銷的主要原因，其一是開發(fā)商“以價換量”換來的；其二是壓抑了許久的剛性需求開始逐步釋放。

　　成交量的回升讓很多開發(fā)商看到希望，但由于西安樓市庫存量依然很大，“跑量”仍是目前西安樓市的主基調，且各樓盤的優(yōu)惠力度也在不斷加大，華城泊郡5千抵1萬5、城市星鉆最高優(yōu)惠20萬、雅居樂鉑瑯峯5千抵8萬、盛龍廣場最高優(yōu)惠8萬、上和城最高優(yōu)惠10萬、紫薇永和坊最高優(yōu)惠30萬。“目前樓市回暖主要依賴首次購房需求的釋放，這種力量會隨著時間的推移而衰減。而因為限購并沒有取消，且宏觀政策一再強調‘決不能讓房價反彈’，開發(fā)商要想拉動銷量，必須發(fā)力出貨，跑量仍是西安樓市主旋律。”易謀策略總經理竇化侖表示。

　　“拐點”難現(xiàn) 房價反彈無條件

　　央行最近的兩次降息，加之開發(fā)商大力度地“以價換量”，使得西安樓市成交量明顯回升，部分樓盤開始漲價，這是否可以看作樓市搏弈進入新階段的重要信號？樓市回暖、“拐點”即將出現(xiàn)是否可信？

　　就西安市場情況看，中小戶型銷售仍是市場主導，天朗藍湖樹項目優(yōu)惠加推80-130平方米的剛需戶型、西西安小鎮(zhèn)加推洋房系愛丁堡4980元每平方米、銘城加推72-90平方米剛需戶型……“目前投資投機性需求尚未大量入市，對樓市價格的推動力有限，購房主力軍依然是剛需。”科立地產營銷策劃總監(jiān)秦良表示，“許多剛需屬于恐慌性需求，并非實質性需求，房價并無大幅反彈的市場條件。”也有業(yè)內人士認為，樓市回暖要具備政策有寬松空間，成交量回升持續(xù)數(shù)月并成趨勢、改善型需求大量入市等條件，如果下半年西安樓市如同熱銷的6月，繼續(xù)發(fā)展下去，樓市有可能再次升溫。但也有行業(yè)人士擔心，倘若出現(xiàn)大范圍房價大幅度反彈，不排除調控政策繼續(xù)收緊。而面對大量庫存、堅決執(zhí)行的調控政策，房價穩(wěn)中有降是大趨勢，“拐點”難現(xiàn)，無可言漲。

　　時機把握 理性分析“貨比三家”

　　近日，北京師范大學管理學院教授、北京師范大學房地產研究中心主任董藩，拋出“最佳買房時機已到，樓市難再言跌”的觀點，鼓勵想買房的人們趕緊出手。而落地西安是否適合還有待考量，面對市場的不斷變化，很多購房者“還是心里沒底”。業(yè)內人士分析，不管市場如何變，要買房，就要具備兩個條件，一是購房者確實需要，二是要理性分析市場。

　　建邦華庭某負責人分析，首先，置業(yè)者應該以積極的心態(tài)去關注樓市，在關注的過程中了解一些趨勢性的變化，鎖定目標就果斷出手，被動等待的結果很可能是錯過時機。其次，現(xiàn)階段購房者還是要適度謹慎，貨比三家，不要盲目相信漲價傳聞。同時也有業(yè)內人士表示，在銷售行情不太好的時候，開發(fā)商不會輕易放過任何一個來之不易的購房者，價格不是一成不變，可以適當搞搞價，只要不是很離譜，一般會得到呼應。如今的西安樓市，“以價換量”依然是主基調，如果真的需要，買房時機還是很多的，比如，在集中性促銷，大型團購時，樓盤一般價格優(yōu)惠會一次釋放完畢，這時購房者可以直接出手！