序：行業(yè)回歸，理性應(yīng)對(duì)
    2012的上半年即將結(jié)束之際，基于宏觀經(jīng)濟(jì)基本面不確定性的前提下，行業(yè)調(diào)控基調(diào)有所緩和，在溫總理穩(wěn)增長(zhǎng)的論調(diào)、住建部對(duì)揚(yáng)州新政的肯定、國(guó)稅總局對(duì)房產(chǎn)稅開征期限的后移、央行對(duì)存款準(zhǔn)備金的下調(diào)和降息等等一些舉措倒逼之下，自三月份一輪剛需集中釋放完之后始終猶豫不決的改善型需求，在五月下半月急劇釋放，創(chuàng)造不少中高端項(xiàng)目的排隊(duì)搶購(gòu)和日銷記錄，創(chuàng)造了不少城市調(diào)控以來(lái)單月的成交量最高位，也創(chuàng)造了五月份萬(wàn)科、恒大、中海、保利四大企業(yè)單月破百億的新記錄！
    就市場(chǎng)需求而言，我們似乎再度經(jīng)歷了一個(gè)從壓抑到釋放的回歸，我們?cè)敢庥米钫\(chéng)摯的笑容去祝賀2012年上半年各企業(yè)所取得的良好佳績(jī)！但就行業(yè)而言，我們?nèi)韵嘈胚@個(gè)喜悅只能是短暫的，這是因?yàn)?，本輪調(diào)控已經(jīng)徹底改寫了十年地產(chǎn)黃金周期的基本發(fā)展特征，行業(yè)從性質(zhì)上來(lái)看已經(jīng)發(fā)生了三個(gè)本質(zhì)的回歸，我們面對(duì)的仍然是寒冬。
    行業(yè)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力：由專業(yè)創(chuàng)新向資源增值回歸；2009年以來(lái)行業(yè)眾多企業(yè)都在嘗試著向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、低碳地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)四大細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)軍，嘗試著差異化盈利模式和區(qū)別化創(chuàng)新空間，尤其是低碳地產(chǎn)市場(chǎng)從號(hào)稱僅有4家專注企業(yè)到一夜間冒出至少400家新進(jìn)者，場(chǎng)面何等壯觀，彼時(shí)彼刻，我們期待著行業(yè)能夠真正意義上有了新的發(fā)展創(chuàng)新的驅(qū)動(dòng)力，不再是靠土地增值，不再是靠關(guān)系培育，我們也希望感受蘋果給我們的啟示。但殘酷的現(xiàn)實(shí)卻是，調(diào)控以來(lái)，創(chuàng)新不再，全部回歸住宅市場(chǎng)，為什么？創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)太高！而住宅市場(chǎng)則風(fēng)險(xiǎn)低很多，因?yàn)槲覀兊亩青l(xiāng)戶籍制度，也是因?yàn)槲覀兊某鞘谢€在加速，所以住宅市場(chǎng)不僅僅是解決居住功能，而且也解決入學(xué)、醫(yī)療等社會(huì)功能，最典型例子就是，去年調(diào)控限購(gòu)一年，石家莊成交量成長(zhǎng)70%，就是因?yàn)橘?gòu)房入戶，城里人限購(gòu)，城外人可以進(jìn)城嘛。而住宅市場(chǎng)我們企業(yè)賺什么錢？賺的是土地增值的而不是產(chǎn)品創(chuàng)新的，同時(shí)也賺城市化推進(jìn)中的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下的社會(huì)價(jià)值。而直接后果則是細(xì)分市場(chǎng)的創(chuàng)新不再！
    行業(yè)發(fā)展載體；由民企向央企（國(guó)企）回歸；這幾年行業(yè)內(nèi)的典型企業(yè)成長(zhǎng)案例有兩個(gè)，2008年，次貸危機(jī)下，保利地產(chǎn)逆市低位拿地，從而確保了連續(xù)三年了業(yè)績(jī)大成長(zhǎng)；2011年的調(diào)控初期，中海地產(chǎn)上半年大家不降價(jià)的時(shí)候降價(jià)，下半年大家降價(jià)的時(shí)期拿地及時(shí)優(yōu)化戰(zhàn)略布局，既避免價(jià)格戰(zhàn)又獲得了拿地戰(zhàn)略契機(jī)，如無(wú)意外，未來(lái)三年成長(zhǎng)是理所當(dāng)然；同樣的華潤(rùn)在去年超常規(guī)發(fā)展基礎(chǔ)上繼續(xù)高速成長(zhǎng)，招商今年大動(dòng)作調(diào)整價(jià)格加快去化業(yè)績(jī)放量，越秀地產(chǎn)逆市業(yè)績(jī)大增長(zhǎng)等等，我們看到的亮點(diǎn)大多數(shù)都是央企（國(guó)企）。On the contrary ！民企方面則是另外一個(gè)局面，綠城最終被逼以拋售股份和項(xiàng)目的代價(jià)作為企業(yè)解困的出路，萬(wàn)科盡管業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)卻仍被質(zhì)疑和央企比太慢，恒大地產(chǎn)遭受境外機(jī)構(gòu)做空，怎么看都是悲劇。盡管我們也看到了孫宏斌帶著融創(chuàng)的再度崛起，也看到了佳兆業(yè)積極布局下一個(gè)五年，還看到了龍湖、世茂、碧桂園的自我突圍，更關(guān)注到新城地產(chǎn)、紅星美凱龍、協(xié)信地產(chǎn)、卓越地產(chǎn)等在資本化方面的努力，但這些更多的是盡人事，短期看來(lái)天命歸屬仍在于央企。
    行業(yè)發(fā)展導(dǎo)向；由利潤(rùn)導(dǎo)向向風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向回歸；前一個(gè)十年我們大多數(shù)企業(yè)的管理邏輯在于放權(quán)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)基本面向好，而地方分公司更加熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)動(dòng)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)格局和需求變化等，集團(tuán)配以收入和利潤(rùn)作為雙重考核標(biāo)準(zhǔn)，放權(quán)意味著企業(yè)收入穩(wěn)健基礎(chǔ)上，通過(guò)單項(xiàng)目利潤(rùn)最大化可以實(shí)現(xiàn)集團(tuán)利潤(rùn)最大化。而這輪調(diào)控基本上重寫行業(yè)的管理邏輯，絕大多數(shù)大中企業(yè)都以收權(quán)為主導(dǎo)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)基本面不確定和調(diào)控走向動(dòng)蕩太快雙重因素，對(duì)集團(tuán)而言，要的是現(xiàn)金流的穩(wěn)定基礎(chǔ)上適當(dāng)利潤(rùn)，而不是絕對(duì)化的利潤(rùn)，后者取向有可能給集團(tuán)帶來(lái)滅頂之災(zāi)，簡(jiǎn)而言之，寧可少賺，不可冒險(xiǎn)。
回歸的動(dòng)因在環(huán)境的變化，而所有變化的根源，在于調(diào)控下的行業(yè)發(fā)展法則之回歸，即開始由市場(chǎng)因素向行政因素回歸。我們也理解，就政府而言，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)保障兩難的選擇困境中，無(wú)疑現(xiàn)階段肯定仍將是以后者為主導(dǎo)，外部的宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)可能會(huì)階段性的給行業(yè)帶來(lái)窗口式行情，但宏觀調(diào)控基本導(dǎo)向和訴求并沒有發(fā)生本質(zhì)調(diào)整。
盡管我們也相信，中長(zhǎng)期看來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)的高關(guān)聯(lián)性，它將仍會(huì)是國(guó)家實(shí)質(zhì)上的支柱行業(yè)；隨著城市化的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)的需求仍是非常龐大；隨著經(jīng)濟(jì)未來(lái)轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性價(jià)格仍可能還會(huì)上行；簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)有不短的春天。但今天，在找到解決市場(chǎng)和保障之間的平衡的有效辦法之前的今天，對(duì)民企而言，借用《權(quán)力的游戲》中史塔克家族的箴言：凜冬將至！

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