房地產(chǎn)信托即將進(jìn)入兌付高峰，開發(fā)商的口袋面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。近日有媒體報道，根據(jù)國泰君安數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模為1758億元，為三季度最高，而即將到來的7月份是今年單月兌付的最高峰，達(dá)504億元，信托還款高峰即將到來。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，一方面房地產(chǎn)信托總量巨大，另一方面兌付時間又相對集中，兩種因素的疊加，使得房地產(chǎn)信托面臨有史以來從未有過的兌付壓力，市場將面臨風(fēng)險挑戰(zhàn)。與此同時，在銀行放貸緊縮，樓市并沒有明顯起色的當(dāng)下，部分開發(fā)商將面臨從未有過的還款融資壓力。

　　信托兌付高峰“山雨欲來”

　　目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要有三類：開發(fā)貸款、夾層融資和純股權(quán)投資。截至2011年底，整個信托行業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的4.8萬億，正是房地產(chǎn)信托這個最大的引擎，才使得信托業(yè)在這么短的時間內(nèi)實現(xiàn)了跨越式的增長，許多房地產(chǎn)商，包括萬達(dá)、萬科、綠城等單一公司的信托產(chǎn)品發(fā)行量都超過了50億元。

　　由于房地產(chǎn)信托還款期限一般在1.5年期到2年期，而從2010年下半年開始正是信托產(chǎn)品瘋狂發(fā)行的高峰期，因此2010年一季度至2011年三季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托大部分將在2012年至2013年到期，第一個償付小高峰將出現(xiàn)在2012年的6、7、8月份。

　　根據(jù)首佳顧問研究中心發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，第三季度房地產(chǎn)信托到期規(guī)模約1000億元，7月起至9月是到期高峰，平均每月在300億元以上，總還款額約2500億元。下半年將迎來今年房地產(chǎn)信托計劃集中到期兌付的高峰期。其中第三季度的總體兌付規(guī)模是全年最大的。三四季度房地產(chǎn)信托的兌付數(shù)量是122個和145個，兌付規(guī)模分別是439.6億元和419.4億元。

　　實際上，信托產(chǎn)品發(fā)行的熱潮還沒有退去，記者在中國信托業(yè)協(xié)會的2012年1季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中看到，在2012年一季度，新增信托項目就達(dá)到了3588個，其中投向房地產(chǎn)的項目金額高達(dá)441.9億元，而僅在3月份，就有223.2億元投向了房地產(chǎn)行業(yè)。

　　開發(fā)商面臨還款及融資危機

　　盡管因為行業(yè)需要，沒有開發(fā)商愿意承認(rèn)資金流轉(zhuǎn)困難，所有的受訪者都表示風(fēng)險仍在控制范圍之內(nèi)，但業(yè)界對開發(fā)商還款能力風(fēng)險的擔(dān)心并不是沒有根據(jù)的。專家分析，在2009年至2010年的信托產(chǎn)品發(fā)行之時，房價仍處于持續(xù)上漲的巔峰期，很多信托產(chǎn)品是基于當(dāng)時的房價進(jìn)行的核算設(shè)計，而去年以來，國家對房價的調(diào)控政策持續(xù)收緊，房市低迷已久，但開發(fā)商還款的主要來源仍是售房款，兩者的矛盾促成了業(yè)界對部分房地產(chǎn)商還款能力的懷疑。

　　與此同時，在集中兌付高峰山雨欲來的同時，銀監(jiān)會近期要求各相關(guān)金融機構(gòu)進(jìn)一步加強對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管，嚴(yán)格落實房地產(chǎn)信托事前報備制度，提前防控項目到期清算風(fēng)險。而據(jù)人民網(wǎng)消息，監(jiān)管層還在醞釀出臺相關(guān)政策，擬將金融資產(chǎn)管理公司參與房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)“轉(zhuǎn)正”，納入日常監(jiān)管軌道。

　　一位不愿透露姓名的房企人士向記者透露，政府部門在還款高峰到來時的風(fēng)險提醒，會進(jìn)一步加大了開發(fā)商融資的壓力，因為現(xiàn)在銀行信貸流向房地產(chǎn)的資金縮緊，信托方面如果進(jìn)一步縮緊，會出現(xiàn)“兩條路都堵死”融資無門的情況。盡管業(yè)界對抵御風(fēng)險信心滿滿，還款危機還是一定程度上的暴露出端倪，近日，因一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品未能及時還本，華澳國際信托本欲與大連實德對簿公堂，雖然雙方最終庭外和解，仍暴露出實德公司對此信托計劃無法到期還本的隱憂。

　　市場、政策“雙管”應(yīng)對風(fēng)險

　　事實上，銀監(jiān)會對于信托行業(yè)風(fēng)險的提醒早已不是第一次，早在2010年12月份，銀監(jiān)會就頒布了《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，目的在于規(guī)范信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，提高信托公司風(fēng)險防范意識和風(fēng)險控制能力，然而當(dāng)時樓市仍然保持在高位，而每次到信托發(fā)行與還款的高峰期，銀監(jiān)會都會發(fā)布公告進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險提醒，今年4月，在還款高峰到來之前，銀監(jiān)會重新強調(diào)了以股權(quán)投資方式運用信托資金，實際上是融資類業(yè)務(wù)的，要符合“項目四證齊全、項目資本金達(dá)到30%，開發(fā)商二級以上資質(zhì)”三個條件，其目的也是為了嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信托的增長規(guī)模和融資風(fēng)險。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，政策為保護(hù)市場大局穩(wěn)定進(jìn)一步嚴(yán)控，至于小開發(fā)商和小信托公司的命運，還是掌握在自己手里，“政府不會因為少數(shù)小地產(chǎn)商可能因為資金鏈斷裂而冒風(fēng)險進(jìn)一步去鼓勵信貸和信托，因此市場要自救只能靠自己。”在“集中還款”的大戰(zhàn)前夕，信托公司自身也在不斷輾轉(zhuǎn)騰挪，抵御風(fēng)險。

　　好買基金研究中心執(zhí)行董事、總經(jīng)理楊文斌就表示，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)信托的兌付至少有五道防線，房產(chǎn)企業(yè)到期足額還款只是其一。即使這一道防線出了問題，還有信托公司另覓資金接盤，信托公司直接處置抵押的土地或房產(chǎn)進(jìn)行償付，信托公司的自有資金墊付，信托公司的大股東為了維護(hù)信托公司的信譽而代為償付等。事實上，今年上半年房地產(chǎn)信托3個違約項目，華融資產(chǎn)已經(jīng)介入接盤2個，也另有業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)私募基金也已做好隨時進(jìn)場接盤的準(zhǔn)備。