此方式風(fēng)險(xiǎn)很大

　　早在2010年國(guó)家住建部就下發(fā)了文件，規(guī)定未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。住建部這些規(guī)定主要是為了維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。
 
　　金口律師事務(wù)所劉律師認(rèn)為，就這件事來(lái)講，如果購(gòu)房者輕信了這些承諾與開(kāi)發(fā)商簽訂了所謂的“借款協(xié)議”，未來(lái)可能要面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)：

　　首先，開(kāi)發(fā)商沒(méi)能取得預(yù)售許可證，到底是因?yàn)榉孔拥馁|(zhì)量問(wèn)題還是其他具體原因我們并不清楚，但可以肯定的是這個(gè)樓盤(pán)沒(méi)有滿(mǎn)足銷(xiāo)售條件。這也就意味著，即使你買(mǎi)到了現(xiàn)在相中房子，也不可能取得房產(chǎn)證，也就是說(shuō)其實(shí)你并沒(méi)能從法律上真正買(mǎi)到這套房子。其次，開(kāi)發(fā)商是以“借款”的名義收取了購(gòu)房者總房款的30%，如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)時(shí)“坐地起價(jià)”，購(gòu)房者的權(quán)益很難受到保護(hù)，即使開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房者預(yù)付的30%如數(shù)退還，消費(fèi)者在等待期間因?yàn)橘Y金被“套牢”很可能錯(cuò)失更好的買(mǎi)房機(jī)會(huì)，這個(gè)損失開(kāi)發(fā)商不會(huì)承擔(dān)。最后，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完成項(xiàng)目建設(shè)，就是我們常說(shuō)的“爛尾”了，購(gòu)房者現(xiàn)在交的30%房款就成了一張“十幾萬(wàn)或者幾十萬(wàn)的欠條”，雖然在法律上，購(gòu)房者可以以債務(wù)的形式進(jìn)行追討，但這只能歸屬于民間借貸糾紛，處理起來(lái)也十分麻煩。
 
　　“購(gòu)買(mǎi)‘便宜房’要三思而行，特別是證件不全的“便宜房”，千萬(wàn)不能被開(kāi)發(fā)商拋出的‘低價(jià)’給忽悠了，貪小便宜就容易吃大虧。已經(jīng)繳納‘權(quán)益金’的購(gòu)房者可要求開(kāi)放商退回‘權(quán)益金’。若開(kāi)發(fā)商不退，應(yīng)保留好證據(jù)向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行舉報(bào)。”劉律師提醒說(shuō)。
 
　　據(jù)劉律師介紹，商品房預(yù)售幾乎成為當(dāng)今開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的普遍形式，原因很簡(jiǎn)單：開(kāi)發(fā)商如果不通過(guò)預(yù)售的方式盤(pán)活資金的話(huà)，幾乎無(wú)法完成整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

　　“商品房預(yù)售必須取得許可證，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，其目的是保障廣大購(gòu)房者的權(quán)益和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的良好秩序。但是，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同是無(wú)效的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)無(wú)條件地退還收取的購(gòu)房款并進(jìn)行相應(yīng)賠償。”

　　“辦理‘商品房預(yù)售許可證’必須要有其他的幾個(gè)證件。如果沒(méi)有其他的‘四證’，‘商品房預(yù)售許可證’也根本辦不出來(lái)。”劉律師最后說(shuō)。

　　房產(chǎn)部門(mén)：

　　預(yù)售必須有預(yù)售許可證

　　記者電話(huà)采訪(fǎng)了青島市房產(chǎn)交易中心審批處的工作人員。據(jù)李姓工作人員介紹，商品房預(yù)售許可證的辦理在市場(chǎng)處，他們負(fù)責(zé)最后一步的審批。他介紹說(shuō)，“商品房銷(xiāo)售必須有房屋預(yù)售許可證，如果沒(méi)有辦理預(yù)售許可證而進(jìn)行商品房的銷(xiāo)售是違反政策規(guī)定的。他認(rèn)為，不管是買(mǎi)還是賣(mài)，沒(méi)有“商品房預(yù)售許可證”的房子都是違規(guī)的。如果市民購(gòu)買(mǎi)了沒(méi)有“預(yù)售許可證’的商品房，風(fēng)險(xiǎn)是肯定存在的。收取權(quán)益金、擅自發(fā)售VIP卡，辦理會(huì)員卡等形式都是違反政策規(guī)定的。”
 
　　“那么進(jìn)行房屋意向登記呢？”該工作人員回答，“沒(méi)有‘預(yù)售許可證’這樣做也是違規(guī)的。”同時(shí)他還表示，如果存在違規(guī)行為，市民可以舉報(bào)。若情況屬實(shí)，相關(guān)職能部門(mén)會(huì)對(duì)其進(jìn)行查處。