過(guò)去十年房?jī)r(jià)漲幅

　　遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于地產(chǎn)股

　　雖然經(jīng)過(guò)國(guó)家連續(xù)重拳調(diào)控，房?jī)r(jià)已溫和回調(diào)或者放緩漲幅，依然有不少開(kāi)發(fā)商人士表示，在各種投資中，投資房地產(chǎn)最為賺錢。但數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去十年中，買房總體投資收益遜于炒地產(chǎn)股。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，2002年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2291元。而最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份，商品房銷售均價(jià)為5868.57元每平方米。同2002年相比，過(guò)去十年，全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲了156.16%。如果在最為理想的情況下，一投資者在十年前購(gòu)入一套房產(chǎn)投資，不計(jì)銀行貸款利息、物業(yè)維護(hù)成本和租金收入等各項(xiàng)收支，僅從房?jī)r(jià)漲幅上看，投資收益是1.56倍。“實(shí)際上，過(guò)去房屋租金一直都比較低，抵消各種開(kāi)支，也沒(méi)有多少結(jié)余。即使到現(xiàn)在，如果貸款購(gòu)房投資，房租收入是低于銀行貸款利息的。100萬(wàn)元的物業(yè)，貸款50萬(wàn)，20年期限，每月的貸款利息在3000元左右，但這樣房屋的租金基本上達(dá)不到3000元。”有房地產(chǎn)投資人士告訴記者。

　　而從股票投資上看，即使剔除各上市公司年度分紅，股指收益也高于投資實(shí)體房產(chǎn)。記者對(duì)比交易所地產(chǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去十年，地產(chǎn)指數(shù)雖然經(jīng)歷了2008年和2010年的連續(xù)暴跌，指數(shù)漲幅也達(dá)到177.28%，比房?jī)r(jià)漲幅高出20多個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，房?jī)r(jià)并未明顯上漲，但地產(chǎn)股指數(shù)漲幅高達(dá)25.72%。

　　從具體個(gè)股看，房產(chǎn)實(shí)體投資的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于股票收益。記者在萬(wàn)科A官方網(wǎng)站上查到2005年的半年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年萬(wàn)科銷售均價(jià)為6339.87元/平方米。而今年前5個(gè)月，萬(wàn)科銷售均價(jià)為10252.03元/平方米，過(guò)去7年左右的均價(jià)漲幅為61.71%。但在股價(jià)上，按照萬(wàn)科上市以來(lái)的復(fù)權(quán)價(jià)格計(jì)算，2002年6月30日的收盤(pán)價(jià)為91.72元，今年5月最后一個(gè)交易日?qǐng)?bào)收698.94元/股，漲幅達(dá)到662.04%。過(guò)去十年萬(wàn)科的股價(jià)漲幅更是高達(dá)870%。

　　另一巨頭保利地產(chǎn)2006年上市，數(shù)據(jù)顯示，該公司2006年上半年?duì)I業(yè)收入為14.3億元，廣州地區(qū)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比在五成左右。而根據(jù)廣州房管局披露的數(shù)據(jù)，2006年6月份全市新建商品房住宅價(jià)格為6380元/平方米。有分析認(rèn)為，保利當(dāng)年在全國(guó)的銷售均價(jià)應(yīng)該在7000元/平方米左右。今年5月份保利銷售均價(jià)為11749.05元/平方米，累計(jì)漲幅在七成左右。而該公司股價(jià)從上市首日20.21元的收盤(pán)價(jià)暴漲到今年5月31日的122.53元（復(fù)權(quán)），上漲了5.06倍。

　　機(jī)構(gòu)分析

　　地產(chǎn)股基本面繼續(xù)回暖

　　面對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)，多數(shù)分析認(rèn)為，調(diào)控持續(xù)，房?jī)r(jià)不會(huì)再度暴漲。但鑒于預(yù)調(diào)微調(diào)和擠壓的需求逐步釋放，市場(chǎng)銷售最差時(shí)段基本過(guò)去，地產(chǎn)股還是有得炒。因此，“炒房不如炒地產(chǎn)股”可能繼續(xù)上演。

　　記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去的半個(gè)月左右，國(guó)家四個(gè)部委對(duì)關(guān)于房地產(chǎn)政策可能松動(dòng)的辟謠達(dá)到四次。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員陳雪表示，四部委接連發(fā)布涉房調(diào)控的表態(tài)，一方面說(shuō)明市場(chǎng)處于觀望敏感期；同時(shí)也表明，目前中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依舊嚴(yán)謹(jǐn)，并無(wú)明顯的放松跡象。摩根大通最新研究報(bào)告稱，樓市緊縮政策不會(huì)放松，并認(rèn)為今年全國(guó)房?jī)r(jià)下降5%~10%。申銀萬(wàn)國(guó)最新研究也表示，在限購(gòu)取消前，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的可能性較小。

　　但對(duì)地產(chǎn)股而言，多數(shù)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，市場(chǎng)銷售最差時(shí)段基本過(guò)去，地產(chǎn)股在回調(diào)之后依然會(huì)掉頭向上。實(shí)際上，今年以來(lái)，地產(chǎn)股一直充當(dāng)大盤(pán)的“護(hù)衛(wèi)”。以節(jié)前收盤(pán)計(jì)算，萬(wàn)科A年內(nèi)漲幅達(dá)到20.88%，招商地產(chǎn)為38.06%。整個(gè)地產(chǎn)股指數(shù)今年以來(lái)累計(jì)上漲了25.72%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上證指數(shù)同期2.79%的漲幅。

　　中原證券地產(chǎn)分析師吳劍雄表示，穩(wěn)增長(zhǎng)的貨幣及財(cái)政政策力度不斷加大，對(duì)房地產(chǎn)板塊形成間接性利好。

　　東莞證券劉卓平指出，預(yù)計(jì)下半年政策面將繼續(xù)向著寬松方向發(fā)展，未來(lái)隨著成交繼續(xù)溫和放大，基本面持續(xù)回升，將能助推地產(chǎn)板塊行情的進(jìn)一步走高。因此，劉卓平繼續(xù)看好下半年地產(chǎn)股表現(xiàn)，建議投資者重點(diǎn)關(guān)注招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)等。