房企凈利潤率將降至約12%

　　持續(xù)了兩年的房地產調控帶來的政策效果正逐步體現(xiàn)。2011年，上市房地產公司營業(yè)收入、利潤增速分別為11.1%和11.0%，相較2010年全行業(yè)的30.1%和30.9%有明顯放緩。

　　由于房地產企業(yè)營業(yè)收入以房屋交竣為確認標準，本年確認的收益主要來自本年及上年的房屋銷售額，營業(yè)收入、凈利潤增速放緩反映了兩個情況：一是銷售市場低迷，上市公司受拖累。全國房地產市場銷售額增速過去三年連續(xù)下降，分別為77%、19%和12%，上市公司作為房地產行業(yè)中的優(yōu)質公司，到2011年其對抗風險的能力也呈現(xiàn)降低趨勢，出現(xiàn)了上市公司銷售額增速低于行業(yè)的現(xiàn)象，2011年上市公司銷售回款增速僅5%；二是開發(fā)商態(tài)度謹慎，結算有所保留。2009年以來，上市公司結算收入與銷售回款的比重與2008年以前有明顯不同，從2008年以前的90%以上下降到85%左右的水平，在主要因為2009年銷售超預期，而2010、2011年開發(fā)商面對調控，部分放慢了結算的節(jié)奏，為過冬做準備。

　　得益于2009年以來房價的快速攀升，房地產上市公司的毛利率一直處于上升通道，從2009年的35.3%上升至2011年的39.7%，但凈利潤變化較為平穩(wěn)，一直維持在14%左右的水平。土地增值稅支付和期間費用率的持續(xù)增長導致房企利潤受到侵蝕?？紤]到2011年以來房企降價賣房，毛利率將出現(xiàn)下降，而相應的土地增值稅下降幅度可能較小，期間費用率尤其是銷售費用率和財務成本率將繼續(xù)攀升，我們預計房企凈利潤率將下滑至12%左右的水平。

　　以四大龍頭公司為例，我們預計其凈利潤率將從2011年的15.8%下滑至12.2%的水平（見圖1、圖2）。一方面來自于毛利率收窄，預計毛利率將從40.1%降至39%；另一方面營業(yè)稅金率仍將保持在11.6%左右的水平，相應的銷售費用和財務費用都將持續(xù)攀升。此外還考慮了部分的資產減值準備因素。