地王樓盤定價(jià)遭遇尷尬

　　豪宅市場的降價(jià)潮也觸動著曾經(jīng)高價(jià)奪下“地王”的開發(fā)商，一些“地王”項(xiàng)目樓盤還未上市就先遭遇定價(jià)尷尬局面。

　　2009年中海地產(chǎn)在上海奪下的長風(fēng)“地王”項(xiàng)目預(yù)計(jì)4月底入市銷售，該“地王”項(xiàng)目定名為中海紫御豪庭。雖然銷售價(jià)格尚未對外公布，不過有知情人士透露，公寓定價(jià)可能在3.5萬至4萬元/平方米，相比中海拿地之初預(yù)計(jì)的7萬元/平方米的均價(jià)折讓近一半。

　　2009年7月31日，中海地產(chǎn)以70.6億元奪下長風(fēng)“地王”，成為當(dāng)時(shí)全國總價(jià)地王，溢價(jià)率高達(dá)129%，總建筑面積為31.2637萬平方米，樓板價(jià)達(dá)22409元/平方米。在拿下該項(xiàng)目時(shí)，樓板價(jià)格與周邊二手房的價(jià)格基本持平。



中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，時(shí)隔三年之后，目前長風(fēng)板塊在售的新房，如象源麗都的報(bào)價(jià)在30000元/平方米左右。周邊二手房的價(jià)格則普遍在20000—25000元/平方米。而根據(jù)2009年中海地產(chǎn)發(fā)布的公告顯示，該項(xiàng)目總體投資將達(dá)到103億元，由此推算建成樓盤的樓板價(jià)將達(dá)33000元/平方米。

　　“如果從公寓當(dāng)前的定價(jià)來看，這個(gè)地塊很難賺錢。”這位知情人士表示，如何定價(jià)已經(jīng)成為中海紫御豪庭上市的關(guān)鍵，而從中海地產(chǎn)之前在各地的降價(jià)行為分析，該樓盤的定價(jià)應(yīng)該不會太高。

　　在豪宅市場紛紛降價(jià)的背景下，“地王”項(xiàng)目放低身份，降價(jià)出貨已成為常態(tài)。在經(jīng)歷長達(dá)9個(gè)月的零銷售記錄后，位于上海市松江區(qū)的別墅項(xiàng)目佘山瓏原今年推出6折優(yōu)惠，折后單價(jià)從原來的50000元/平方米降到31000元/平方米左右。而在2010年初，招商地產(chǎn)和萬科以17.16億元聯(lián)合拍下該項(xiàng)目所在地塊時(shí)，樓板價(jià)高達(dá)16378元/平方米，成為松江區(qū)的單價(jià)“地王”。

　　而中建總公司2009年12月以3.25萬元/平方米的樓板價(jià)，總價(jià)37.2億元取得的上海新江灣城地塊，為當(dāng)時(shí)國內(nèi)單價(jià)最貴宅地。目前該項(xiàng)目中建大公館開盤半年只賣出7套，如今其單價(jià)從開盤時(shí)的12萬元/平方米直降到3—6萬元/平方米。該項(xiàng)目內(nèi)部人士透露，此番降價(jià)之后，部分房源已經(jīng)無錢可賺，項(xiàng)目預(yù)期收益大幅縮水。

　　上海市嘉定區(qū)曾經(jīng)的南翔“地王”項(xiàng)目—新城公館，去年11月開盤即遭遇市場低迷，為回籠資金低價(jià)甩賣，均價(jià)僅為1.9萬元/平方米。而2009年12月，上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司以9.53億元拿下嘉定區(qū)的該地塊時(shí)，樓板價(jià)為13199元/平方米，成為當(dāng)時(shí)該片區(qū)的最高樓板價(jià)，實(shí)際項(xiàng)目售價(jià)已接近開發(fā)商項(xiàng)目成本價(jià)。

　　而一些遲遲不愿意降價(jià)的“地王”項(xiàng)目則銷售緩慢，幾乎無人問津。金地集團(tuán)2010年在上海拿下的項(xiàng)目佘山天境，目前售價(jià)在45000元/平方米左右，自去年1月開盤至今，銷售持續(xù)低迷。而2009年深圳的總價(jià)地王觀瀾橫坑某地塊被金地集團(tuán)以24.4億元拿下后，開發(fā)成高端項(xiàng)目，別墅和洋房的均價(jià)分別為3.5萬元/平方米和2.5萬元/平方米，目前銷售并不理想。

　　價(jià)格仍存下降空間

　　目前豪宅價(jià)格的大幅下跌，讓昔日“地王”的命運(yùn)增添變數(shù)。延遲上市、拖延開工甚至轉(zhuǎn)賣，成為一些“地王”項(xiàng)目的無奈選擇。

　　鏈家地產(chǎn)對2008年以來北京樓面地價(jià)前十位的住宅項(xiàng)目監(jiān)測，自2011年3月起，已有5個(gè)項(xiàng)目入市銷售，而另外2個(gè)項(xiàng)目也會在近期入市。保利東郡苑、如緣居南里、保利望京苑、中海九浩苑和遠(yuǎn)洋天著景園等5個(gè)已入市項(xiàng)目中，住宅的平均銷售價(jià)格為36776元/平方米，截至4月中旬，這些項(xiàng)目平均簽約率僅26%。

　　而北京幾個(gè)著名的“地王”項(xiàng)目，如2010年3月北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)公司以17.6億元的價(jià)格拿下的薊門橋“地王”項(xiàng)目，后來無奈轉(zhuǎn)賣。該項(xiàng)目被保利地產(chǎn)接手后，由于盈利前景存在不確定性，目前仍遲遲未能開工。朝陽區(qū)大望京1號地塊，2010年3月被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以40.8億元奪得，樓面價(jià)超過2.7萬元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京成交地塊單價(jià)之最。目前該項(xiàng)目上市日期一再推遲，預(yù)計(jì)今年五六月份可能上市。

　　而廣州市場今年將有15塊“地王”項(xiàng)目上市銷售，住宅總供應(yīng)面積達(dá)397萬平方米，相當(dāng)于廣州去年近一半的新盤成交量。廣州當(dāng)?shù)夭糠珠_發(fā)商表示，一些資金充足、項(xiàng)目較少的房企，通常會采取拖延的辦法，熬過目前的樓市困境。從目前來看，廣州“地王”項(xiàng)目直接退地可能性不大，如果有企業(yè)因資金問題難以繼續(xù)開發(fā)，可能通過尋求并購等方式繼續(xù)生存。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心分析指出，已推出的“地王”級樓盤存在較為明顯的共同點(diǎn)：項(xiàng)目多為大面積戶型房源，因目前樓市受限購令影響，投資投機(jī)需求基本被擠出市場，這些“地王”項(xiàng)目的特點(diǎn)則與樓市調(diào)控下的主流購房需求相背離。在今年樓市調(diào)控政策不變的背景下，為了能搶奪更多的市場份額，豪宅之間的價(jià)格戰(zhàn)不可避免，預(yù)計(jì)未來豪宅價(jià)格仍存在下降空間。