從去年2月國(guó)內(nèi)多個(gè)一二線城市出臺(tái)限購(gòu)令至今，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了一年多。在“調(diào)控不動(dòng)搖”的態(tài)勢(shì)下，住宅市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)已經(jīng)不復(fù)存在，而商業(yè)地產(chǎn)成為這輪調(diào)控中的“贏家”。尤其是今年以來(lái)，武漢寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健，成為很多企業(yè)和投資客戶的首選產(chǎn)品。

    調(diào)控下資金紛紛“大挪移”

    日前，曾在住宅市場(chǎng)和股市投資多有斬獲的市民鄭先生，正在考慮購(gòu)入武昌一個(gè)項(xiàng)目的寫字樓。

    他介紹，近幾年手頭有些資金，苦于住宅被限購(gòu)，希望買套寫字樓出租或者今后自用。鄭先生自己的辦公場(chǎng)所在江漢北路一個(gè)老寫字樓里，近幾年益發(fā)感到停車等配套不夠完善，希望能找到合適的寫字樓產(chǎn)品，辦公出租都很方便。

    記者發(fā)現(xiàn)，在本地多家房產(chǎn)論壇和群里，不少市民都在討論買寫字樓或商業(yè)性質(zhì)的小戶型出租用。這些市民多是住宅被限購(gòu)了，市區(qū)商鋪動(dòng)輒三四萬(wàn)元的單價(jià)難以承受，便轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓市場(chǎng)。

    省社科院經(jīng)濟(jì)所副所長(zhǎng)葉學(xué)平認(rèn)為，寫字樓市場(chǎng)的異軍突起，有調(diào)控下資金尋找新的投資方向的大背景，也有武漢經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、商務(wù)環(huán)境亟待提升的原因?？梢哉f(shuō)，投資者需要新的投資產(chǎn)品，城市發(fā)展需要商務(wù)環(huán)境的提升;而開(kāi)發(fā)企業(yè)看到了機(jī)會(huì)，從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，大手筆投入寫字樓市場(chǎng)，是雙方需求都得到了滿足。

    某院研究顯示，在2005年前，武漢整體商務(wù)水平不高，寫字樓市場(chǎng)不溫不火，不僅開(kāi)發(fā)量小，其銷售情況也比住宅市場(chǎng)差得遠(yuǎn)。武漢寫字樓市場(chǎng)火爆，是伴隨武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速而出現(xiàn)的。從2009年開(kāi)始，武漢寫字樓的整體市場(chǎng)供給和需求同步爆發(fā)。

    調(diào)查顯示，2009年武漢寫字樓成交面積約50萬(wàn)平方米，2011年接近100萬(wàn)平方米，翻了一番。而過(guò)去十年間，武漢寫字樓的新開(kāi)工量年均為30萬(wàn)-40萬(wàn)平方米。
    在去年最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策出臺(tái)前，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為寫字樓市場(chǎng)投入大、回報(bào)慢，遠(yuǎn)沒(méi)有住宅投資獲利那樣“短平快”。

    寫字樓回報(bào)率三年翻番

    寫字樓市場(chǎng)走熱，不僅是武漢本地市場(chǎng)的現(xiàn)象。去年以來(lái)，北上廣多個(gè)一線城市寫字樓市場(chǎng)也迎來(lái)了售價(jià)走高、租金火爆的繁榮景象。

    目前，武漢市寫字樓市場(chǎng)租金也出現(xiàn)了連續(xù)的上漲，

    日前，戴德梁行發(fā)布的報(bào)告稱，截至去年底，武漢甲級(jí)寫字樓租金連續(xù)8個(gè)季度上漲。戴德梁行華中區(qū)商業(yè)部馮波指出，武漢寫字樓市場(chǎng)需求依然旺盛，內(nèi)資企業(yè)機(jī)構(gòu)較外資機(jī)構(gòu)表現(xiàn)更加活躍，銀行、金融類機(jī)構(gòu)紛紛大單成交。武漢一棟剛?cè)胧械募准?jí)寫字樓，租金甚至達(dá)到了北京、上海等地同檔次物業(yè)的水平。據(jù)了解，建設(shè)大道上幾乎所有的寫字樓均滿租，部分新到漢的企業(yè)或準(zhǔn)備提高辦公檔次的企業(yè)，不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊區(qū)域。

    統(tǒng)計(jì)顯示，武漢缺少商務(wù)配套的乙級(jí)寫字樓空置率在15%左右，而甲級(jí)寫字樓空置率很低，建設(shè)大道沿線的甲級(jí)寫字樓如果考慮到裝修周期，空置率多在5%以下。

    另外，武漢寫字樓的租金水平在2008年以后大幅上漲，由當(dāng)年的40元/平方米/月，上漲到80元/平方米/月，部分頂級(jí)寫字樓租金高達(dá)120元/平方米/月。

    據(jù)悉，去年武漢寫字樓的總體均價(jià)在9876元/平方米，雖然比五年前有接近40%的上漲，但是比同地段、同檔次的高檔住宅或商鋪要低很多，這也是大量投資者進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)的主要原因。

武漢寫字樓迎來(lái)集群時(shí)代

    過(guò)去十年，武漢寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展較為零散，目前市場(chǎng)上在用的寫字樓，多數(shù)是開(kāi)發(fā)企業(yè)單棟建設(shè)的，缺乏統(tǒng)一的布局和規(guī)劃。

    目前，除了武昌中南、中北路沿線和漢口建設(shè)大道金融街外，武漢其他區(qū)域還未有成型的寫字樓集群。而一些傳統(tǒng)的寫字樓集中區(qū)域，也存在商務(wù)配套不夠、公共設(shè)施缺乏的尷尬。

    而近兩年，隨著武漢中部中心城市地位的確立，武漢迎來(lái)最好的發(fā)展時(shí)期，不光各大企業(yè)進(jìn)駐武漢，一些外資機(jī)構(gòu)也加入了搶灘武漢的步伐。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，一個(gè)辦公、配套水平都很高的寫字樓集群，不僅應(yīng)該滿足日常辦公、企業(yè)交流的需求，也應(yīng)該有較好的商業(yè)配套，滿足企業(yè)或者員工的日常生活消費(fèi)等。這就需要一個(gè)集甲級(jí)寫字樓、大型商業(yè)等于一體的商務(wù)區(qū)來(lái)滿足。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年開(kāi)始，漢街總部國(guó)際等大體量的寫字樓集群的面市，將逐步促進(jìn)武漢核心商務(wù)區(qū)的形成。