隨著監(jiān)管部門控制漸緊和兌付壓力漸大，目前房地產(chǎn)信托的發(fā)行量出現(xiàn)大幅收縮。但另一種頂著其他信托旗號(hào)、事實(shí)上資金依然流入地產(chǎn)行業(yè)的“馬甲信托”正在迅猛擴(kuò)張。業(yè)內(nèi)人士提醒，這種“馬甲信托”非常隱蔽，投資者一旦購買此類信托，等于是以普通產(chǎn)品的收益率，承擔(dān)了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，是非常不劃算的事情。

　　本報(bào)訊 從去年7月開始越來越嚴(yán)格的監(jiān)管措施，一點(diǎn)一點(diǎn)地將原本野蠻擴(kuò)張的房地產(chǎn)信托逼進(jìn)了死角。

　　根據(jù)普益財(cái)富發(fā)布的研究報(bào)告，2011年，一共有4051款集合信托產(chǎn)品成立，其中房地產(chǎn)信托為756款，占比為18.66%。在資金方面，房地產(chǎn)信托合計(jì)募集資金2015.55億元，約占整個(gè)集合信托募集資金量的近三成。

　　據(jù)其統(tǒng)計(jì)，去年房地產(chǎn)信托雖然整體有所增長(zhǎng)，但低于整個(gè)集合信托的平均增速，也低于地產(chǎn)信托2010年的增速。

　　新發(fā)房產(chǎn)信托比例收縮

　　而進(jìn)入今年，房地產(chǎn)信托的發(fā)行更為疲弱。根據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，上周，投向房地產(chǎn)的信托資金在整個(gè)集合信托資金中的比例已經(jīng)縮減到兩成。而今年頭兩個(gè)月發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品僅僅29款，不到去年總量的4%。

　　另一方面，房地產(chǎn)信托還款期正集中到來。中金公司報(bào)告指出，2012年預(yù)計(jì)到期信托規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元，2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模2816億元。

　　銀監(jiān)會(huì)近日也對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出密集提示，要求信托公司做實(shí)做細(xì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)分析，及時(shí)應(yīng)對(duì)，建立退出機(jī)制。

　　“馬甲信托”成新捷徑

　　由于信托公司并沒有公開披露平臺(tái)，2012年到底有多少房地產(chǎn)信托面臨到期無法計(jì)算。而更加無法計(jì)算的，是數(shù)目不明、規(guī)模龐大的房地產(chǎn)“馬甲信托”。

　　資深信托人士劉擎告訴記者，不少信托產(chǎn)品為逃避監(jiān)管，以投資工商企業(yè)、股權(quán)質(zhì)押、特定資產(chǎn)收益權(quán)為包裝，以關(guān)聯(lián)公司的上市股權(quán)、地產(chǎn)等做質(zhì)押，但實(shí)際投向領(lǐng)域卻是房地產(chǎn)，且這些房企通常因?yàn)橘Y質(zhì)不佳根本無法“光明正大”地發(fā)行房地產(chǎn)信托，為未來兌付埋下更大的風(fēng)險(xiǎn)“地雷”。這在業(yè)內(nèi)被戲稱為“馬甲信托”。在房地產(chǎn)信托日漸式微的今天，它正成為房地產(chǎn)企業(yè)曲線融資的捷徑之一。

　　另一位信托研究人員也坦言，“只要主體是房地產(chǎn)公司，或集團(tuán)下屬是房地產(chǎn)公司的，或者是同一個(gè)‘娘家’的下屬兩家企業(yè)，募集資金都有可能曲線進(jìn)入房地產(chǎn)。”

　　在今年年初，一款名為“洋河股份股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”的股權(quán)質(zhì)押信托曾經(jīng)引起過廣泛爭(zhēng)議。該信托計(jì)劃擬募資1.5億~2.5億元，期限12-24個(gè)月，預(yù)期收益率9%~10%/年，信托資金用途則是用于受讓洋河集團(tuán)持有的洋河股份不超過508萬股限售流通股股權(quán)收益權(quán)。但是由于質(zhì)押價(jià)格不精確、資金用途不明等多個(gè)疑點(diǎn)，有信托公司的知情人士猜測(cè)，該產(chǎn)品的資金事實(shí)上是投向了房地產(chǎn)。

　　“其實(shí)很多股權(quán)收益權(quán)產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上都是房地產(chǎn)企業(yè)融資。”一位銀行系信托公司人士直言稱。

　　記者查詢信托產(chǎn)品了解到，僅今年1月份在售的“藍(lán)島新型材料一期貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”、“科瑞集團(tuán)貸款集合資金信托計(jì)劃”、“自貢市榮新建筑工程有限公司流動(dòng)資金貸款集合資金信托計(jì)劃”等多家信托產(chǎn)品，發(fā)行文件上標(biāo)明的資金投向領(lǐng)域是工商企業(yè)，但從資金運(yùn)營披露來看實(shí)際投向就是房地產(chǎn)。

“馬甲信托”：

　　不少信托產(chǎn)品為逃避監(jiān)管，以投資工商企業(yè)、股權(quán)質(zhì)押、特定資產(chǎn)收益權(quán)為包裝，以關(guān)聯(lián)公司的上市股權(quán)、地產(chǎn)等做質(zhì)押，但實(shí)際投向領(lǐng)域卻是房地產(chǎn)。

　　如何識(shí)別“馬甲信托”？

　　1.詢問信托經(jīng)理或銷售人員該項(xiàng)目是否按照房地產(chǎn)信托的監(jiān)管程序事前報(bào)備,并要求其書面承諾;

　　2.查問信托資金真實(shí)用途,是不是房地產(chǎn)或主營為房地產(chǎn)的公司;

　　3.對(duì)認(rèn)購信托的過程錄音錄像,如有被銷售人員或信托公司“忽悠”的細(xì)節(jié),日后可作為投訴或訴訟的依據(jù)；

　　4.投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)局勢(shì)穩(wěn)定一些后再說。

　　負(fù)面影響

　　投資者承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)調(diào)控打折

　　信托人士劉擎直言，“馬甲信托”除了可以繞開銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托的審批和監(jiān)管外，還可以大大降低房企融資成本。

　　普益財(cái)富信托研究員范杰算了一筆賬，一個(gè)企業(yè)要發(fā)行一個(gè)信托產(chǎn)品，除了預(yù)期年化收益之外，還要支付給信托公司1%~2%的信托費(fèi)，給代銷銀行2%左右的代銷費(fèi)用，此外還有托管費(fèi)等。

　　房地產(chǎn)企業(yè)目前屬于高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，地產(chǎn)信托預(yù)期年化收益率在12%左右的比比皆是，加上各方的費(fèi)用，公司需付出的融資成本逼近20%，比其他產(chǎn)品高5%左右。

　　而通過改變標(biāo)的物、取消房地產(chǎn)信托名稱等方式偽裝出的“馬甲信托”，則可以以普通產(chǎn)品的融資成本，“騰挪”來大量資金。對(duì)于目前普遍資金緊張的房地產(chǎn)業(yè)來說，融資成本的下降非常有吸引力。

　　“但是對(duì)于投資者來說，事實(shí)上是以普通產(chǎn)品的收益率，承擔(dān)了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，非常吃虧。”資深信托人士劉擎表示。同時(shí)，“馬甲信托”也使得監(jiān)管數(shù)據(jù)失真。“現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)都不知道到底有多少信托資金是流向房地產(chǎn)的，完全沒有辦法監(jiān)管，也容易讓房地產(chǎn)調(diào)控措施打折扣。”