農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位的不平等表現(xiàn)在：城市國(guó)有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場(chǎng)體系和價(jià)格制度一直沒(méi)有建立起來(lái)，以致造成“同地不同價(jià)”；城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證，可以抵押到銀行等融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行再融資和資產(chǎn)評(píng)估，而農(nóng)村建設(shè)用地沒(méi)有使用權(quán)證，也不能進(jìn)行上述的抵押和融資行為，不具有資產(chǎn)功能。同時(shí)國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途還進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)變用途還需要經(jīng)過(guò)國(guó)家相關(guān)部門的審批和征收。這直接導(dǎo)致了農(nóng)民在土地快速增值的過(guò)程中沒(méi)有得到合理的利益補(bǔ)償。根據(jù)國(guó)研中心課題組的調(diào)查，在目前“合法的”房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，土地增值部分的收益分配，只有20%～30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占5%～10%；地方政府拿走土地增值的20%～30%；開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占40%～50%。

　　而小產(chǎn)權(quán)房則是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用）；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用。另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費(fèi)用（如學(xué)校）、應(yīng)繳納的稅款、營(yíng)銷費(fèi)用等房地產(chǎn)商的成本費(fèi)用也都大大節(jié)省。因而其開發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過(guò)1/3。這也是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)價(jià)格低廉的決定性因素。而在這一開發(fā)過(guò)程中，農(nóng)民集體通過(guò)出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

　　三、若干建議

　　對(duì)于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要堅(jiān)決地予以取締。要加強(qiáng)農(nóng)村集體所有土地的審批力度，對(duì)以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅(jiān)決予以制止。但是對(duì)于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟(jì)手段、用科學(xué)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來(lái)提出對(duì)策，解決問(wèn)題。

　　(一)從短期看，政策要承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，平衡各方利益。

　　從短期來(lái)看要承認(rèn)事實(shí)。有些小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過(guò)整合集體所有的建設(shè)用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設(shè)的。這事實(shí)上是對(duì)集體土地有效入市流轉(zhuǎn)的一種嘗試。這類小產(chǎn)權(quán)房不僅解決了城市居民住房難的問(wèn)題，也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民增收，在一定程度上緩解了民生問(wèn)題。因此，在短期政策層面我們建議：