一、問題的提出：小產(chǎn)權房問題大量存在而且波及面廣

　　所謂的小產(chǎn)權房是一些村集體組織或者開發(fā)商出售其在集體土地上建設的房子。目前的小產(chǎn)權房，一種是在村集體所有的集體建設用地和宅基地上建成的房子；另一種是占用耕地違法建設的。我們在這里討論的主要是在集體建設用地和宅基地上建設的那些小產(chǎn)權房。從價格上看，小產(chǎn)權房價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%。

　　小產(chǎn)權的房屋由于沒有完善的銷售手續(xù)，因此數(shù)量很難統(tǒng)計，但一些機構、專家的抽樣調(diào)查卻顯示，小產(chǎn)權房屋的數(shù)量驚人：有人估計北京大概占了20%左右而且已售和在建的小產(chǎn)權房很快就會超過1000萬平方米，在西安估計已經(jīng)占到25%～30%，深圳這樣的城市占的比重就更高，有的可能高達40%～50%。而根據(jù)濟南市有關部門的統(tǒng)計，該市小產(chǎn)權項目總面積仍有1000多萬平方米。

　　小產(chǎn)權房不僅大量、廣泛地存在，同時還牽涉各個方面的利益。

　　首先，建設小產(chǎn)權房的村鎮(zhèn)集體和村民都可以通過小產(chǎn)權房的建設在房地產(chǎn)市場的發(fā)展和城市化進程中分得一杯羹，也使得大量集體土地進入市場流轉(zhuǎn)起來，創(chuàng)造了更大的收益。

　　其次，城市居民可以購買到價格相對合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題。

　　小產(chǎn)權房的出現(xiàn)與我國現(xiàn)行的土地管理體制、房地產(chǎn)市場一般的交易秩序相矛盾。因此，國務院曾經(jīng)多次以會議和通知的形式要求城市居民不要購買小產(chǎn)權房，特別是2008年1月8日國務院辦公廳又下發(fā)了《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》。國土資源部也多次發(fā)出“風險提示”。可見中央政府相當重視小產(chǎn)權房問題。

　　對于地方政府來說，小產(chǎn)權房在其建設與交易過程中沒有經(jīng)過國家征收等程序，因此各級政府很難針對小產(chǎn)權房的開發(fā)過程征收相應的稅費或獲得土地出讓金。因此，有些嚴重依賴“土地財政”的地方政府對小產(chǎn)權房的開發(fā)加以不同程度的限制。例如北京、濟南等城市都拆毀了部分小產(chǎn)權房建設項目。

　　但是，到目前為止，中央政府和地方政府出臺的各項針對小產(chǎn)權房的政策都沒有取得預期的效果，市場上仍有許多小產(chǎn)權項目正在進行建設和交易。由于小產(chǎn)權房問題涉及利益面很廣，廣泛存在，而且是關乎國計民生的一個重大問題，因此值得我們進行深入的研究，提出相應的對策建議。