首先是主要城市一手樓成交量大幅下降。10月上海成交量同比下降72%，北京創(chuàng)網(wǎng)簽以來新低，廣州同比下降近六成，佛山成交套數(shù)也下降了60%；11月頭兩周，35個(gè)城市房地產(chǎn)銷售量統(tǒng)計(jì)中，有28個(gè)同比下降。

 

　　伴隨著成交量下降的是商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。全國(guó)房企掀起一波降價(jià)潮，以龍湖、萬科、綠地、中海為首的國(guó)內(nèi)一線大型房企率先打開了上海房?jī)r(jià)的降價(jià)通道。并且從一線大城市到二三線城市，“降價(jià)”已經(jīng)全面蔓延。社會(huì)輿論目前是一邊倒地預(yù)測(cè)樓價(jià)下跌。上至國(guó)家總理，下至普通城市居民，都形成了樓價(jià)下跌的強(qiáng)烈心理預(yù)期。這種心理預(yù)期對(duì)樓市的銷售量影響很大。在“價(jià)格松動(dòng)”的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)全面進(jìn)入“緊縮時(shí)期”。從各種信息判斷，樓市成交量將會(huì)有較長(zhǎng)一段時(shí)間維持在低位，開發(fā)商的苦日子才剛剛開始。

 

　　在這樣的背景下，很多人在猜測(cè)進(jìn)入2012年以后，房地產(chǎn)的調(diào)控政策會(huì)否改變。我認(rèn)為2012年會(huì)有所松動(dòng)，主要體現(xiàn)在地方調(diào)控舉措的調(diào)整上，全國(guó)性政策“松動(dòng)”的可能性很低。因?yàn)閺臄?shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于“高熱”狀態(tài)。全國(guó)1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資44225億元，同比增長(zhǎng)達(dá)32%。廣東同比增幅更達(dá)34.3%，仍然處于高速增長(zhǎng)期。在這樣的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)面前，估計(jì)管理層很難作出“松動(dòng)調(diào)控”的決策。

 

　　對(duì)于開發(fā)商的“過冬”策略，主要有以下要點(diǎn)：一是丟掉幻想，承認(rèn)樓市“冬天”已經(jīng)到來，調(diào)整對(duì)未來的預(yù)期。從半年報(bào)來看，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)71.28%，負(fù)債水平達(dá)到歷史高位。二是“慎拿地，緩開工，少供應(yīng)，快銷售”。三是調(diào)整利潤(rùn)預(yù)期，積極銷售化解未來風(fēng)險(xiǎn)。率先在上海拋出“搶收華東”計(jì)劃，大幅降價(jià)，10月份一舉獲得了上海的銷售冠軍。四是開源節(jié)流，做好長(zhǎng)期“堅(jiān)守”準(zhǔn)備。

 

　　對(duì)于樓市的投資者，我仍然認(rèn)為2012年樓市投資者風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)遇。在“限購(gòu)”、“限貸”等政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱在2011年急劇退潮。樓市職業(yè)炒家已遠(yuǎn)離了市場(chǎng)。一部分“剛需用戶”卻在積極入市，等待抄底時(shí)機(jī)。開發(fā)商在年末花樣百出的促銷，確實(shí)非常誘人。歷史上無數(shù)的案例都證明了：逆市操作，風(fēng)險(xiǎn)巨大。結(jié)果往往是：樓市炒家跑掉了，有錢人也跑掉了，最后是廣大的普通居民為樓價(jià)的下跌埋單。

 

　　2012年抄底樓市，風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)遇。樓市的冬天才剛剛開始，春天還很遙遠(yuǎn)。