2003年以來，中國房地產(chǎn)市場遭遇多少次政策調(diào)控了？如果真要統(tǒng)計各部門出臺的形形色色的政策，恐怕還真統(tǒng)計不清楚。但是，有一個事實不容否認， 那就是房價一直在漲。2003年，京西五環(huán)內(nèi)魯谷地區(qū)的房價大概每平方米4000元，今年最高的時候，價格達到了每平方米將近3萬元。北京各區(qū)域房價的漲 幅大抵如此，有些區(qū)域甚至還要高。全國很多城市，和北京的漲幅大抵也不會相差多少。

    那么，是不是說房地產(chǎn)調(diào)控就沒有起作用呢？也不是。為什么今年以來，包括北京在內(nèi)的很多被限購的城市，房價停漲了呢，我想正是因為采取了限購、限 價、限貸這幾項真正起作用的調(diào)控措施。應(yīng)該說，過去多少年采取的很多措施，都不及這“三限”疊加的效果來得好。如果沒有這些直接的干預(yù)措施，在當(dāng)前通貨膨 脹的背景下，供需仍不平衡，很難想象房價不漲。

    在此背景下，最疑惑的也許是開發(fā)商了。限購會持續(xù)下去嗎？該如何應(yīng)對？

    粥少僧多，供不應(yīng)求，故采取限購措施。如果事實證明這種措施是最為有效的，在供需尚未達成基本平衡之時，為保障房建設(shè)贏得時間，恐怕限購持續(xù)的可能 性還是相當(dāng)大的。但是，限購有那么可怕嗎？即使以北京須連續(xù)五年納稅證明這樣的最為嚴(yán)格的限購措施來看，遑論外地城市多為一年了，北京乃至全國，每年新增 的符合購房資格的群體有多大？每年滿18周歲的年輕人群體有多大？這些都無疑是天文數(shù)字，因此，市場需求以及符合購買資格的人或者家庭，比起住房供應(yīng)而 言，限購起到的作用比想象中也許要小得多。隨著時間的推移，限購的政策效應(yīng)將遞減。雖然如此，限購的確是降低了短期需求，加上巨量保障房對商品住房需求的 分流，對于開發(fā)商而言，就面臨短期內(nèi)如何消化存貨的問題。在這樣的市場背景下，短期市場需求縮減了，開發(fā)商如果還習(xí)慣于像過去那樣，片面依靠銀行大資金維 系，大規(guī)模圈地，快進快出，也許就要想一想風(fēng)險了。房地產(chǎn)項目占用資金量大，即使是某個盤不順，牽一發(fā)而動全身的風(fēng)險，稍有不慎便可發(fā)生。眼下輿論正在熱 議限購擴大范圍，一旦二三線城市限購擴大，在一些開發(fā)商已經(jīng)顯得有些力不從心的節(jié)骨眼下，部分開發(fā)商依靠全國化布局平衡風(fēng)險的開發(fā)模式，也許將面臨新的挑 戰(zhàn)。上半年開發(fā)商的財報數(shù)據(jù)，還真不是決定誰能笑到最后的關(guān)鍵。

    與之形成對照的是，諸如合生創(chuàng)展、中海、龍湖等，這種或手握優(yōu)質(zhì)地塊、資產(chǎn)，土地規(guī)?；蜇浟窟m度，或業(yè)態(tài)配比相對多元的開發(fā)商，在這種限購背景下，日子也許會過得并不差，在前述類型開發(fā)商焦頭爛額時，擇機出手，也許將迎來新的增長機遇。

    在中國可預(yù)見的漫長的城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)注定是一個長期的焦點。只要有供需的矛盾存在，調(diào)控就難以避免。只要你立志要干房地產(chǎn)開發(fā)幾十年，就難以 逃避調(diào)控周期。一旦你的資產(chǎn)價值管理與調(diào)控周期相悖，遭遇波折，就難以避免。文無定法，也許并不存在一種一勞永逸、戰(zhàn)無不勝的地產(chǎn)模式，關(guān)鍵在于你要踩準(zhǔn) 調(diào)控的樂點，做好你的資產(chǎn)價值管理，如何在數(shù)量、效益和安全之間找到平衡。大道理其實誰都明白，關(guān)鍵是面對誘惑時，能不能把持住。當(dāng)年孫宏斌的 順馳，并不是敗于調(diào)控，以及市場不好，正是兵敗于沒有合理配置資源，片面追求數(shù)量，忽視了資金鏈條的安全。相對于當(dāng)年順馳的棋局，今天某些開發(fā)商的戰(zhàn)線要 長得多，甚至脆弱得多，市場的窘態(tài)如果持續(xù)較長時間，風(fēng)險并不比順馳小。所以，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，根據(jù)宏觀政策趨勢和市場的變化而變革，應(yīng)成為永遠不變 的主題。我所熟悉的開發(fā)商合生創(chuàng)展，早在1998年就領(lǐng)先同行，在香港上市；2001年開始全國布局；2004年銷售額率先過百億元；近年來，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)宏觀 調(diào)控愈演愈烈，眾多開發(fā)企業(yè)開始拼規(guī)模的時候，它則提出向內(nèi)涵集約型增長轉(zhuǎn)型。也許從規(guī)模上講，合生算不得行業(yè)翹楚，但是，若論資產(chǎn)價值管理、可持續(xù)發(fā) 展，無疑領(lǐng)先同儕。很多年前，萬科王石就 說過一句話:“萬科不是地產(chǎn)航母，合生創(chuàng)展才是中國房地產(chǎn)界真正的航空母艦。”也許王石的真實意思是，并不是說航空母艦的規(guī)模有多大，而是它內(nèi)部的資源配 置。合生的例子并不是孤案，中海、龍湖的骨子里，都有著相似的成長基因。觀察地產(chǎn)企業(yè)，不要被它表面風(fēng)光的銷售額所迷惑。

    因此，面對龐大的市場需求，即使面臨宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)并沒有真正走向所謂十字路口，相信房地產(chǎn)市場化的道路不會被阻塞。需求就擺在那里，就看你能否抓住。適應(yīng)變革，領(lǐng)會馮侖說過的一句話——“調(diào)控就是讓地產(chǎn)商學(xué)會過日子”，做好你自己，前路還很光明；不適應(yīng)變革，只會過好日子，不會過正常日子，不看前路，只知道埋頭走路，碰得頭破血流，那也不稀奇。