六本木新城這個(gè)項(xiàng)目總的占地面積有11公頃，是2003年建成并投入使用的。這個(gè)是六本木新城項(xiàng)目開發(fā)前后開發(fā)后的對(duì)比照片。在這個(gè)11公頃的范圍內(nèi)，包括日本森大廈，還有朝日電視臺(tái)，還有一些小業(yè)主，加起來(lái)大概有500戶左右的業(yè)主。整個(gè)街區(qū)進(jìn)行了集約化和高層化的開發(fā)，就形成了一個(gè)城市綜合體的項(xiàng)目。

學(xué)習(xí)日本城市再開發(fā)模式

說(shuō)起再開發(fā)就不得不談到土地權(quán)屬的關(guān)系，在權(quán)屬的形態(tài)上要比中國(guó)復(fù)雜得多。涉及到土地還有土地上的建筑物的種種，包括借地權(quán)還有租賃相關(guān)的權(quán)屬關(guān)系，也比中國(guó)要復(fù)雜得多。將這些細(xì)化的土地進(jìn)行整合和再開發(fā)，在日本稱之為城市的再開發(fā)。首先這個(gè)區(qū)域的500戶將它的土地提供出來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商將這個(gè)土地進(jìn)行整合，然后進(jìn)行一個(gè)集約高效的利用，然后得到比原先多出十倍容積率的綜合性項(xiàng)目。依照原先的約定，部分的產(chǎn)權(quán)分配給每一位小業(yè)主。由于開發(fā)商針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了高效率的開發(fā)，比原來(lái)多了很多的容積率的面積，同時(shí)投入了大量的建筑和人工費(fèi)用，分配完以后多出來(lái)的產(chǎn)權(quán)面積將自己保留作為經(jīng)營(yíng)使用。在綜合性項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中，肯定會(huì)涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，地方政府，包括地方的公共團(tuán)體會(huì)以資助金的形式參與到項(xiàng)目中，等這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完成以后把這個(gè)設(shè)施移交給地方政府或者地方公共團(tuán)體。

我相信在中國(guó)的城市化進(jìn)程當(dāng)中，也會(huì)探討和學(xué)習(xí)日本的城市再開發(fā)的方法，能夠加以利用，能夠在我們自己的商業(yè)開發(fā)領(lǐng)域起到作用。由于充分利用垂直綠化，包括集約化以后，空出來(lái)的地面我們?cè)O(shè)置了很多的公園，包括在屋頂也設(shè)置了很多的綠化，因此在整個(gè)六本木新城的改造之后，綠化面積增加了一萬(wàn)平方米。由于整個(gè)開發(fā)建筑物的高層化使得建筑與建筑之間的距離拉得更開，整個(gè)街區(qū)的道路也更加的完善。

今年3月11日日本東部發(fā)生了大地震和海嘯，雖然沒有直接對(duì)東京造成直接的災(zāi)害，但是發(fā)現(xiàn)設(shè)施的破壞，所以在東京進(jìn)行了停電措施?？赡茉谄渌囊恍┑禺a(chǎn)項(xiàng)目中會(huì)碰到停電情況，但是在六本木新城至今為止沒有發(fā)現(xiàn)停電現(xiàn)象。日本六本木新城中設(shè)置了一個(gè)能源自給自足的能源供應(yīng)中心，它利用城市的天然氣進(jìn)行發(fā)電，供應(yīng)到項(xiàng)目的每一個(gè)功能單元中，同時(shí)通過(guò)發(fā)電產(chǎn)生的余熱利用蒸汽供應(yīng)這個(gè)城區(qū)內(nèi)所有的暖氣和熱水供應(yīng)。這套設(shè)備每天可以發(fā)電大概四萬(wàn)千瓦的發(fā)電量，當(dāng)然六本木新城也根據(jù)政府的倡導(dǎo)進(jìn)行了節(jié)電措施，現(xiàn)在把一些富余下來(lái)的電回饋給社會(huì)使用。

六本木新城區(qū)運(yùn)營(yíng)管理新概念

整個(gè)六本木新城這個(gè)項(xiàng)目包括了一棟38萬(wàn)建筑平方米的辦公樓，底下有美術(shù)館和圖書館，在它后面有一家酒店，沿著街道是一個(gè)將近800戶居住人口的高檔住宅社區(qū)，包括朝日電視臺(tái)，還有二層地面的形式連接起來(lái)，里面有200戶左右的商業(yè)配套設(shè)施，包括學(xué)校，地下有一套交通換乘設(shè)施?？梢赃@么說(shuō)，這就像一個(gè)小小的城市一樣，在硬件上是一個(gè)五層的城市綜合體，我們更關(guān)注它的運(yùn)營(yíng)管理，所以我們提出了一個(gè)城區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的概念。從一個(gè)城區(qū)全體的試點(diǎn)對(duì)各個(gè)功能進(jìn)行有機(jī)的協(xié)調(diào)和組合，這個(gè)城區(qū)的活性化包括熱鬧的氛圍能夠體現(xiàn)出來(lái)，這個(gè)是城區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的主要功能，包括周邊的一些居民，這些也是400戶權(quán)利人之一，他們每天會(huì)進(jìn)行體育鍛煉等活動(dòng)。根據(jù)一些節(jié)日的需要，我們會(huì)在整個(gè)的城區(qū)外圍做一個(gè)照明演出的效果布置，每年日本東京的國(guó)際電影節(jié)都是在六本木新城作為它的主會(huì)場(chǎng)。

1990年浦東改革開放開始，我們進(jìn)入到了中國(guó)市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)20年的改革開放，從原來(lái)的一片平地變成這樣一個(gè)宛如未來(lái)城市的金融區(qū)。