商業(yè)地產(chǎn)投資五大誤區(qū)

第一個(gè)錯(cuò)誤，錯(cuò)誤的定位和商業(yè)組合，一個(gè)錯(cuò)誤定位是需要很多年才能改正，在上海的很多地方也看到過(guò)很多商場(chǎng)在一個(gè)非常好的位置，但是做來(lái)做去都不行，因?yàn)檫@是一個(gè)非常重要的原因。眾所周知做商業(yè)地產(chǎn)都是位置，淮海路位置好，但是那邊的商場(chǎng)做得非常糟糕，長(zhǎng)春路也是一樣；很多缺乏適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研工作和操作經(jīng)驗(yàn)；商業(yè)組合，你們?nèi)ヒ恍┥虉?chǎng)很多牌子是相同的；缺乏吸引及維持客戶的新穎概念。

第二，就是專長(zhǎng)和管理，很多人開(kāi)商場(chǎng)；都不做市場(chǎng)調(diào)研，或者只是很小的部分。另外，缺乏財(cái)務(wù)和市場(chǎng)可行性的研究；不良的設(shè)計(jì)布局和設(shè)施規(guī)劃，進(jìn)一個(gè)商場(chǎng)，不知道哪里進(jìn)哪里出；管理團(tuán)隊(duì)，馬來(lái)西亞去年就100個(gè)商場(chǎng)做調(diào)查分析，顧客覺(jué)得最重要的是管理，這是非常重要的。

第三，是缺乏商業(yè)開(kāi)發(fā)流程。其實(shí)做商場(chǎng)應(yīng)該先進(jìn)行策劃然后再設(shè)計(jì)，但是現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商去設(shè)計(jì)，但是沒(méi)有策劃應(yīng)該怎么做，其實(shí)應(yīng)該反過(guò)來(lái)；缺乏商業(yè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)；是很重要的一點(diǎn)，商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程跟住宅的流程是完全不一樣的。

第四，財(cái)務(wù)。我做商場(chǎng)是要投入很多錢(qián)的，一個(gè)是高資金的投入，現(xiàn)在到處都缺錢(qián)，有很多融資缺口；品質(zhì)受損；營(yíng)銷推廣不足；分割出售問(wèn)題。

第五，選擇錯(cuò)了團(tuán)隊(duì)與商業(yè)顧問(wèn)，這個(gè)是很重要的。超群在中國(guó)已經(jīng)超過(guò)十年，有超過(guò)50個(gè)商場(chǎng)、1000萬(wàn)平方米，有些只做過(guò)一兩個(gè)商場(chǎng)，很多都沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)很大，從上海到成都，都不知道做什么，沒(méi)有跨城市的經(jīng)驗(yàn)。商業(yè)條件可以迅速填滿一個(gè)購(gòu)物中心，所以開(kāi)發(fā)商選擇顧問(wèn)的時(shí)候必須要了解團(tuán)隊(duì)的業(yè)績(jī)，以及顧問(wèn)為客戶或商場(chǎng)所帶來(lái)的盈利模式。

市場(chǎng)調(diào)研很必要

那么怎么做才會(huì)成功呢？至少要具有八個(gè)條件：第一，地段良好；第二，地位正確；第三，設(shè)計(jì)布局佳；第四，財(cái)務(wù)可行；第五，可租性和適銷性；第六，功能完善；第七，租戶成功；第八，顧客滿意。

接下來(lái)調(diào)研為什么重要，現(xiàn)在地價(jià)越來(lái)越高，作為一個(gè)本地開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)者，你要面對(duì)很高的低價(jià)，還有國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，調(diào)研是很重要的。這是所謂的三方資源，一個(gè)是發(fā)展商，一個(gè)是基金，一個(gè)是管理方。

這個(gè)是所謂商業(yè)團(tuán)隊(duì)以及開(kāi)發(fā)流程，每一個(gè)開(kāi)發(fā)部階段工作都要有特定的專家團(tuán)隊(duì)來(lái)支持，做一個(gè)新的商場(chǎng)有一個(gè)商場(chǎng)總監(jiān)，在之前我們要做一個(gè)調(diào)研策劃、調(diào)研分析、零售分析，還要有設(shè)計(jì)，然后去評(píng)估設(shè)計(jì)對(duì)不對(duì)，然后是招標(biāo)咨詢、招商戰(zhàn)略、營(yíng)銷戰(zhàn)略、營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)、技術(shù)團(tuán)隊(duì)、培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)，這些流程都是要做的。

要做一個(gè)商場(chǎng)要重新改變思路和方向，重新審視流程、重新審視戰(zhàn)略、重新審視結(jié)構(gòu)，這些才能夠橫好很好的迎戰(zhàn)對(duì)手，然后才有可持續(xù)的發(fā)展。