授權政府臨時干預租房市場

　　問：當前的房屋租賃市場租賃關系不穩(wěn)定，出租人侵害承租人權益的現(xiàn)象時有發(fā)生，《規(guī)定》對維護穩(wěn)定的租賃關系作出了哪些規(guī)定？

　　答：目前租賃市場存在的最主要問題是租賃關系不穩(wěn)定，出租人隨意調整租金、縮短租期，侵害承租人承租權，直接影響了租賃市場發(fā)揮居住保障作用。在國家房地產(chǎn)調控的大背景下，本市也出臺了限制購房的調控政策，今后大多數(shù)住房需求將通過租賃市場解決，因此通過立法規(guī)范租賃活動，保障承租人承租權利的必要性就顯得更加突出。此次修改主要補充增加了以下規(guī)定：

　　一是明確出租人、承租人應當依法簽訂房屋租賃合同，并約定租金、租期、違約責任等內容，出租人不得單方面提高租金或縮短租期，否則應當承擔違約責任。

　　二是將《合同法》中的買賣不破租賃、承租人享受優(yōu)先購買權等制度寫入規(guī)章，更多地體現(xiàn)保障承租人權利。修改后的《規(guī)定》第八條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。房屋在租賃期限內因買賣、繼承、贈與等發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　三是對穩(wěn)定租賃市場作出規(guī)定。一方面通過增加保障性住房供給，保障中低收入群體租賃需求，平抑市場價格。修訂后的《規(guī)定》第十條規(guī)定，市和區(qū)、縣人民政府應當制定計劃，通過建設、收購等多種方式提供廉租房、公共租賃房。本市鼓勵企業(yè)、個人投資建設公共租賃房。另一方面授權相關部門在租賃市場出現(xiàn)異常變動時采取必要的干預措施。修改后的《規(guī)定》第九條第二款規(guī)定，租賃市場在短期內出現(xiàn)租金較大波動等異常變化，市人民政府可以授權市發(fā)展改革、市建設(房屋)等行政部門采取必要的臨時干預措施，穩(wěn)定租賃市場。

　　四是規(guī)定了房屋租賃活動產(chǎn)生糾紛的解決途徑，包括向人民調解委員會、房地產(chǎn)中介協(xié)會、建設(房屋)行政部門等相關單位申請調解，也可以依法申請仲裁和提起訴訟。

　　最低面積授權有關部門制定

　　問：公開征求意見期間草案規(guī)定了單位人均租住面積(建筑面積10平方米，使用面積7.5平方米)的群租限制條件，公布后《規(guī)定》沒有規(guī)定具體的面積標準，而是授權有關部門制定，這樣做是什么原因？

　　答：2010年4月29日至5月15日，市政府法制辦在首都之窗網(wǎng)站上將《關于修改〈北京市房屋租賃管理若干規(guī)定〉的決定(草案)》(以下簡稱《修改決定(草案)》)面向社會征求意見，此次修訂工作得到了社會各方面的廣泛關注，共征集到意見106條，其中絕大多數(shù)是對規(guī)范群租行為提出的。

　　圍繞著《修改決定(草案)》第十一項中關于人均建筑面積10平方米、使用面積7.5平方米的群租限制性規(guī)定，廣大市民從不同角度提出了完善性意見：對于租住成套住宅人均建筑面積不少于10平方米的規(guī)定，許多市民指出，應適當提高人均租住面積。目前人均10平方米的規(guī)定對于較大戶型的住宅出租而言仍顯過低，以此標準，建筑面積在100平方米以上的住宅群租，仍可居住10人以上，群租問題帶來的擾民、治安、消防、安全隱患等問題仍然十分嚴重；還有部分市民認為人均10平方米的規(guī)定較為苛刻，群租現(xiàn)象有其合理性，主要是市場上存在大量低價租賃住房的需求，人均10平方米的限制過嚴，將對大批低收入群體的生活造成很大影響；還有部分居民對規(guī)定人均面積的限制標準表示反對，認為出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的限制條件就應允許出租，沒有必要對單位租住面積進行限定等等。

　　通過分析研究各方面意見我們發(fā)現(xiàn)，通過人均居住面積的規(guī)定對群租加以限制是十分必要的，但對標準的確定爭議較大，無論如何規(guī)定，不同的利益群體對標準總會提出不同意見，并且標準的合理性也會隨著租賃市場供求關系等因素的變化而變化，規(guī)定具體的標準也不利于隨著客觀情況的變化而調整。對此，現(xiàn)在的《規(guī)定》中沒有規(guī)定具體的人均居住面積，而是授權由相關部門制定，增強了標準的靈活性和可操作性。