時點償付之憂

　　在房地產(chǎn)調(diào)控力度前所未有，監(jiān)管層采用組合拳措施控制房地產(chǎn)融資，且房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)下滑的情況下，房地產(chǎn)信托項目的時點償付風(fēng)險陡然增加。

　　舉例而言，假如信托公司去年3月發(fā)行一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，期限一年半，今年9月到期。按照原來的計劃，7月份肯定能把房子建成，并全部銷售完畢。但是現(xiàn)在，由于市場情況變化，特別是限購政策影響，到9月份房子還沒賣完，信托公司就沒有足夠的資金來兌付投資者。

　　這時候，信托公司雖然控制了項目公司的所有資產(chǎn)，包括土地、在建工程等等，并且信托資金可能只占項目公司資產(chǎn)的40%。但是，資產(chǎn)處置變現(xiàn)需要一個較長的過程，根本緩解不了剛性兌付的燃眉之急。

　　這種情況下，信托公司有幾種備選方案：最優(yōu)的是，說服受益人同意延期兌付；次優(yōu)的是，信托公司發(fā)行一款新的信托計劃，募集資金去替換原來的資金。

　　如果前兩種方案都失敗，就只能采用“下策”，信托公司動用自有資金收購?fù)顿Y者的信托受益權(quán)。這實際上相當(dāng)于信托公司“賠償”投資者。

　　問題在于，“信托公司賠得起多大的項目？兜得了多大的窟窿？”一位業(yè)內(nèi)人士說，目前信托公司的資本金大多也就二三十億，賠一個5億元的項目可以足以讓一個信托公司陷入危機。

　　而更大的“惡果”在于，“一人生病，全家吃藥”。屆時，整個信托行業(yè)的聲譽將遭受重創(chuàng)，將面臨再一次的監(jiān)管風(fēng)暴，“肇事”信托公司將拖累全行業(yè)。

　　基于對這種潛在的“時點償付風(fēng)險”的擔(dān)憂，銀監(jiān)會要求信托公司在《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監(jiān)測表》中填報每一個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險控制措施，詳細說明抵押或擔(dān)保措施。對于三個月內(nèi)到期兌付的房地產(chǎn)信托項目，《監(jiān)測表》要求填列第一、第二及其他還款來源。

　　并且，信托公司要自己進行風(fēng)險評級。根據(jù)還款資金情況分為1-5級，1級代表第一還款來源流動性充裕，無清算障礙，5級代表現(xiàn)有還款來源資金流動性不足，需要其他還款來源償付(對于無第二還款來源的項目，若第一還款來源資金不足，即認(rèn)定為5級風(fēng)險)。

　　除了信托公司自己的判斷，《監(jiān)測表》還要求各地銀監(jiān)局對三個月內(nèi)到期兌付的房地產(chǎn)信托項目逐一出具“對項目到期兌付風(fēng)險的判斷意見”。

　　“這一切都是為了提早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險苗頭，提前設(shè)計風(fēng)險化解方案。”一位接近監(jiān)管當(dāng)局的人士說，“現(xiàn)在不怕一萬，就怕萬一”。