資金鏈緊張

　　拿地趨謹慎

　　開發(fā)企業(yè)的信心和行動如何，是宏觀調控力度和效果最直觀的反應。日前，國土資源部下發(fā)通知強調指出：“堅決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價超過同類地價歷史最高的情況，嚴格限制地王的產生。”“地王限制令”的推出，不僅顯示出政府對此輪宏觀調控的決心，也讓企業(yè)看到了此次調控不同于以往的嚴厲性和全面性。

　　之前，相關職能部門已經出臺了一系列針對收緊房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈條的調控措施，包括預收款監(jiān)管、暫停房地產上市公司再融資、加大土地出讓款收繳力度等細則，各大銀行也紛紛緊縮甚至停發(fā)房地產的開發(fā)貸款，開發(fā)企業(yè)的資金鏈條不得不面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

　　更重要的是，隨著各地限購令的逐步落地和實施，開發(fā)企業(yè)銷售回款的速度迅速放慢。根據中指研究院抽樣調查35個城市的樓市銷售情況顯示，自限購令執(zhí)行開始，成交量普遍下滑的城市超六成，其中12個城市跌幅在30%以上，4個城市成交量跌幅超過50%。

　　資金鏈的壓力，使得全國范圍內的大型房企不得不放緩拿地的速度。雖然2月份全國土地市場新推出的土地相比去年同期增加了18.7%，但成交面積卻下滑了43%。其中住宅用地相比去年同期增長了10%，但成交面積下跌超過50%，地價更是跌破了15個百分點。2月份全國土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。

　　從“搶地備戰(zhàn)”向“消化存糧”的方向轉變，以大型開發(fā)企業(yè)最為代表。以萬科為例，公司2月新增項目僅有3個，增加權益建筑面積22.9萬平方米，公司應承擔地價款8.5億元，環(huán)比分別下降了92%和87%。與此同時，“招保萬金”中的其他3個企業(yè)也采取了同樣的拿地策略。

　　對此業(yè)內專家表示，這樣的反應才只是開始，3月份的土地市場將更加冷清，尤其是一些項目早于預期，已經在價格上出現(xiàn)了明顯松動。北京聯(lián)達四方房地產經紀有限公司副總裁楊少鋒認為，資金的困境并不僅是中小開發(fā)商的難題，對大中型開發(fā)商而言亦不容樂觀，不少上市企業(yè)已經開始退出房地產。

　　減緩拿地

　　將錯失良機？

　　但對于企業(yè)拿地的普遍謹慎態(tài)度，業(yè)內也出現(xiàn)了不同聲音，全國房地產經理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存認為，限購不會是常態(tài)政策，而減少拿地速度之后的市場，一定是供求失衡進一步嚴重的市場。2008年調控時，許多企業(yè)就吃了減少拿地的虧，市場回暖時后悔不及。目前停止拿地的企業(yè)，最終會錯失市場良機。

　　對于2月成交土地價格走低，陳寶存認為是出讓土地的性質決定的，2月出讓的土地基本處在城市五環(huán)，其價格必然低于去年12月成交的中心地塊價格，加之成交面積較小，必然拉低整體價格?；叵耄?008年與2009年第二季度，因為受到金融風暴的影響，房地產市場也曾經陷入低迷的狀態(tài)，土地招拍掛流標的現(xiàn)象與目前的情況十分相似，開發(fā)企業(yè)因為承受資金鏈的巨大壓力而減緩拿地速度，這使得經濟回暖后，市場一度出現(xiàn)了產品供不應求的急迫場面。當時許多開發(fā)企業(yè)負責人的“后悔之聲”仍猶在耳。如今與兩年前情況十分相似，所以減緩拿地的企業(yè)可能會再次錯失發(fā)展良機。

　　華遠地產董事長任志強對此也有類似的擔憂，他認為，政府的此輪宏觀調控將引發(fā)市場上供需平衡，因為開發(fā)商銷售速度減緩，會減少拿地，一旦調控告一段落，市場上就會出現(xiàn)供不應求的局面，房價也會因此面臨新一輪的上漲。照此理解，如果能在此輪調控中把握機會，那么企業(yè)在下一輪的競爭中，確實將有可能掌握住市場先機。