降價，還是不降？推盤，還是不推？撐著，還能撐多久？變局來臨之前，拿什么自救？
在新“國八條”滿月之際，一線城市商品住宅的成交量大幅萎縮，創(chuàng)下5年來最低，由量到質的影響已經顯現；與此同時，落實新“國八條”的限購令細則連城而至，“限購版圖”逐日擴大；土地市場也由“熱火朝天”轉為“冷熱不均”；大小地產商們開始各出招數，應對“風暴”—樓市大變局已經開始。
一線市場2月成交“腰斬”
房產稅的傳聞總能在每輪宏觀調控未見成效之際牽動市場神經，而滬渝試點滿月之際，上海零稅款、重慶17筆稅款15萬元的稅費卻并沒有讓市場嘗到“尚方寶劍”的威力。短期內難以大范圍實施的房產稅似乎成了“啞炮”，相反，限購令卻給樓市注入了一劑猛藥，北京、上海、廣州等地的樓市成交量陡然下滑。
北京房地產交易管理網數據顯示，北京2月共成交商品住宅3535套，環(huán)比上月成交套數下降69.4%，成交量達到了近3年來的最低值；佑威機構提供的數據顯示，上海2月商品住宅成交面積僅16.5萬平方米，環(huán)比上月大跌84%，同比去年下跌46%，降至2006年以來月成交量的最低谷；廣州市國土房管局陽光家緣數據顯示，廣州2月份一手住宅網簽成交量約為4130套，環(huán)比上月減少4318套，下降51%，總成交面積約51萬平方米，環(huán)比下降49%。
盡管如此，樓市價格依舊堅挺，并未出現大幅下滑。中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍向時代周報記者表示，成交量的低迷有幾個方面原因：首先，從往年數據來看，春節(jié)所處月份普遍要環(huán)比縮水5-6成，春節(jié)前后的低迷局面往往持續(xù)2-3周。其次，隨著2010年底房價再度上揚，各地地王頻出，調控壓力已非常明顯。多數開發(fā)企業(yè)都做好了收縮過節(jié)的準備，這讓假期交易缺少了供應的推動。再次，嚴厲版的限購令和房產稅出臺之后，投資性購房基本消失，改善性群體中有2套以上的改善被抑制，保守估計直接被政策剔除掉的客群應該占到2-3成。
恰在此時，位于上海松江區(qū)的綠地新南路壹號拋出了契合政策的“奇招”，售樓處宣稱購房3天內付首期房款總價可減26000元，最具噱頭的是，綠地還贈送房屋5年需要繳納的房產稅稅額，相當于房屋總價優(yōu)惠十多萬元。而來自佑威的數據顯示，2月份至今，新南路壹號只賣掉10套房，同期市場的熱銷樓盤可以賣出60套左右。
無獨有偶，上海市寶山區(qū)的春江美廬別墅項目剛一開盤，就打出“購買138平方米送200平方米”的促銷口號，除地下室面積全部附送外，地上3層每層都有大面積附送，實際建筑面積最高可達338平方米，這種“偷面積”的方式一方面讓購房者覺得按房產證面積算，單價過高，一方面今后交易可能面臨麻煩，而且未必能少交甚至免交房產稅。因此，該樓盤的銷售狀況并不理想，推出136套僅售出8套。
這些花樣繁多的變相降價促銷，到底是個案還是房價醞釀松動的先兆？
降與不降的觀望
專家表示：“這次從金融、稅收、土地、貸款、交易，甚至于行政手段限購等角度全方位來調控市場，目前的樓市調控沒有最嚴，只有更嚴，房地產調控將成為一個常態(tài)，后面調控的舉措還會有。今年國家要求推出1000萬套保障房建設指標，這是一個長期考慮，在短期內可以起到很好的抑制需求的作用。這些調控作用發(fā)揮出來以后，會讓這個市場出現一個逆轉，比如需求相對少于供給。”
對此，上海同策房產咨詢股份有限公司董事長孫益功判斷，在三四月份，80%-90%的開發(fā)商會調整開盤價格的預期，幅度在10%-15%之間。“我們從春節(jié)到現在，監(jiān)測了江浙滬120個樓盤，成交量下滑80%。同時，開發(fā)商全年資金鏈都比較緊張，在7月份之前從銀行做開發(fā)貸款都不太可能了，2月份上海申請開發(fā)貸款的項目有80個，真正批下來的不超過5個。因此，不僅是調低開盤預期，三四月份開發(fā)商明降暗降各種花樣會很多，但不會直接打折，可能5月份會出現直接打折。綠地等開發(fā)商的打折促銷已經是一個跡象。”
對于房價的整體松動，金地集團高級副總裁陳必安認為是必然的。“我們要看樓盤的具體情況，根據市場不斷做調整。”陳必安告訴時代周報記者。
寶華集團副總裁楊健也給出了相同的答復，他稱“限購不會馬上結束，價格進一步下調成為必然趨勢，降價幅度多少要看整個走勢，每個區(qū)域樓盤下降幅度不同。但總體來說，上海和二、三線城市不一樣，即使降價幅度不大，今年也是比較好的購房時機。接下來價格策略是我們要重點考慮的，有些可能比當初心理預期還要上漲，有些下跌，有些則要延后開盤。”
而部分開發(fā)商仍堅持不會降價，富力地產上海公司總經理王文光表示，優(yōu)惠措施固然值得借鑒，但富力上海今年主要銷售去年尾貨，由于本身性價比比較高，短期并沒有考慮促銷，沒有降價壓力。
