挑戰(zhàn)三：產(chǎn)品的問題?，F(xiàn)在大家一窩蜂地都開始做城市綜合體，或者一窩蜂地都開始做萬達(dá)那種產(chǎn)品，這很危險(xiǎn)。華潤、中糧、萬達(dá)的這些產(chǎn)品都擺在那兒，你必須和他有差別，你抄他你就會死。
現(xiàn)在我聽到最多的話是，所有的老板都跟我拍著胸脯、信誓旦旦地說要做“第二個(gè)萬象城”。如果你這么想，你這個(gè)企業(yè)就會輸?shù)?，你不可能成功?ldquo;萬象城”有很多東西是你無法復(fù)制的，就像港匯和恒隆地產(chǎn)一樣，那種項(xiàng)目很難復(fù)制。如果你做項(xiàng)目你要抄誰，你肯定做不好，會做死掉。你要做自己的產(chǎn)品線，你既要做得起來，還要有別于他人，你一定要做出自己的好產(chǎn)品來。我個(gè)人建議，產(chǎn)品線不要太多，頂多兩條，一條也行，但是這條產(chǎn)品線是你的企業(yè)會做的，喜歡做的，而且能夠做得出來的。有的公司走另外一個(gè)極端，一個(gè)公司同時(shí)做幾條產(chǎn)品線。我曾經(jīng)見到一個(gè)公司同時(shí)做四個(gè)項(xiàng)目四個(gè)產(chǎn)品，那對團(tuán)隊(duì)的要求是非常高的，根本駕馭不了。
挑戰(zhàn)四：資本的問題。商業(yè)地產(chǎn)在本質(zhì)上是金融的問題，金融模式不解決，商業(yè)地產(chǎn)是做不好的。跟西方相比，中國沒有相應(yīng)的金融工具，沒有基金，更沒有REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）。銀行貸款最長三年，但是商業(yè)地產(chǎn)是需要長期投資的。只要不推出REITs，短貸和長投之間的這個(gè)矛盾永遠(yuǎn)無法解決。怎么辦？萬達(dá)的模式是靠部分銷售，其他公司怎么辦？華潤的模式是靠母公司輸血，一下子投資40億沉淀下來他不管，只要這個(gè)資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)就可以了，但是一般的地產(chǎn)公司是承受不了的。
所以，我們所有的人都要想好，我們這個(gè)公司做商業(yè)地產(chǎn)，將要采取的商業(yè)模式，或者更狹隘地說，我們要采取的金融模式是什么？怎么樣讓你的商業(yè)地產(chǎn)賺錢？做企業(yè)根本的就是要獲得利潤、要賺錢，但是在中國目前的金融環(huán)境和商業(yè)環(huán)境下，你很難賺到錢，甚至賺不到錢。為什么會這樣？剛才我說了中國沒有相應(yīng)的金融工具去支撐，弄得不好你的現(xiàn)金流就會斷裂。所以，你必須自己想好你的金融模式是什么。
在中國，很多地方的商住是倒掛的。幾年前我們曾經(jīng)做過一個(gè)調(diào)研，但是現(xiàn)在可能不準(zhǔn)確了——全國只有12個(gè)城市，寫字樓的租金和銷售價(jià)格比住宅高，其他全部倒掛，就是寫字樓比住宅便宜。因此，如果誰想短期之內(nèi)靠租金賺錢幾乎是不可能的，商業(yè)物業(yè)的租金水平非常低。目前中國除了極少數(shù)的項(xiàng)目和極少數(shù)的城市能靠租金帶來利潤，其他大部分項(xiàng)目的租金都很低，低到什么程度呢？我大概算了一下，在中國如果你能夠用租金把你的利息還掉，你就算合格的項(xiàng)目，更不要說利潤了。
所以在這樣的環(huán)境下，你怎么去替你的公司找出一個(gè)賺錢的模式，或者說怎么找出一個(gè)模式能夠讓你的公司能夠持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，這恐怕都是一個(gè)問題。這個(gè)問題怎么解決？各個(gè)公司擁有各自的資源、能力和特性。市場上相對成熟的一個(gè)模式是華潤和中糧，另一個(gè)模式是萬達(dá)和寶龍。但是這兩個(gè)模式只是解決了企業(yè)目前的發(fā)展問題，沒有最后打通金融這個(gè)任督二脈。如果哪個(gè)公司在金融這個(gè)問題上找出一條出路來，能夠率先走出長征，它就是一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)。
問題找出來了接下來就是怎么解決問題。挑戰(zhàn)和問題我可能看得比較明確一點(diǎn)，到底怎么解決，我也在摸索，我們公司也在摸索，整個(gè)行業(yè)都在探索。
