2.開發(fā)商：不好過

　　順應市場定價加大促銷力度

　　開發(fā)項目的門檻提高、打擊囤地捂盤、預售資金監(jiān)管、融資渠道幾乎全部斷絕……在最嚴厲的調控中，開發(fā)商的日子應該是最難過的。但萬科卻用了11個月的時間，就實現(xiàn)了1000億元的“天量”銷售額。不僅提前4年實現(xiàn)了公司的目標，甚至已經(jīng)成為全球首屈一指的住宅開發(fā)企業(yè)。

　　比起年初的時候，萬科總裁郁亮顯得清瘦了許多。并不是因為公司的事務忙碌得消瘦，而是他自己積極健身減肥的結果。在政府頻頻調控樓市的這一年，在企業(yè)創(chuàng)下最好銷售業(yè)績的這一年，郁亮本人卻有了更多屬于自己的時間。

　　萬科逆市創(chuàng)下千億銷售額，是不是意味著宏觀調控失??？事實上，受調控的影響，整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈越來越緊張，許多企業(yè)的日子并不好過。“龍頭企業(yè)的優(yōu)秀業(yè)績并不能代表整個行業(yè)。”郁亮認為，恰恰是在宏觀調控中，萬科選擇了正確的戰(zhàn)略，才實現(xiàn)了銷售佳績，也才讓他自己得以更輕松。

　　樓市調控調的是什么？是房價過快上漲，是推動漲價背后的投機炒房、開發(fā)商靠捂盤囤地獲取暴利，以及不符合普通老百姓需求的高價房、豪宅等。萬科的戰(zhàn)略避開了這些樓市調控的重點。

　　郁亮介紹，首先，萬科一直重視購房者首次置業(yè)和首次改善的需求，堅持做普通住宅。而調控恰恰是保護這部分需求的。目前萬科所做的產(chǎn)品60%是90平方米以下的小戶型住房，受宏觀調控影響小。其次，萬科一直在順應市場形勢，合理定價、快速銷售、快速周轉，絕不捂盤，要求新推盤項目當月銷售率不低于60%。在調控加碼，一些項目銷售低迷的時候，加大了促銷力度。

　　在這種戰(zhàn)略的指引下，萬科不僅銷售額創(chuàng)佳績，在全國范圍內的市場份額也從調控前的3.9%提高到5.7%。“萬科肯定不是利潤最高的房地產(chǎn)企業(yè)，但堅持這種戰(zhàn)略，能夠有效地應對調控帶來的行業(yè)波動，也是順應市場形勢的行為。”郁亮說，“我們也不僅僅關心利潤，更關心增長的質量，客戶是否滿意，房子的質量和性價比如何，給股東和員工的回報是不是更大。”

　　但房地產(chǎn)調控并非對萬科沒有任何影響，最直接的影響就是“錢緊了”。今年下半年開始，萬科在各地都有與其他企業(yè)合作拿地開發(fā)的項目，明年這種合作會越來越多。

　　對于明年的市場形勢，郁亮的判斷是，調控還會繼續(xù)，市場波動也會繼續(xù)。“我們不對明年的銷售額、利潤做任何計劃，還會繼續(xù)堅持今年被證明成功的戰(zhàn)略，順應政策和市場的變化，積極主動的應對。”郁亮說，“我們是歡迎調控的，調控是為了市場的健康穩(wěn)定，只有市場穩(wěn)定了，企業(yè)才能可持續(xù)發(fā)展，才能成為百年企業(yè)。”