龍飛

　　越來越多的跡象顯示調(diào)控的力度正在加碼，11月29日起，央行再度調(diào)高存款準(zhǔn)備金率。在一波緊接一波的調(diào)控面前，開發(fā)商到底缺不缺錢？如今，這一問題的答案不僅關(guān)系到行業(yè)的趨勢變化，也直接關(guān)系到房價(jià)的變動(dòng)。

　　中國人民大學(xué)最新的研究報(bào)告顯示，開發(fā)商由于年底還款壓力增加，不得不以降價(jià)的方式加速銷售，估計(jì)明年房價(jià)將在今年的基礎(chǔ)上下調(diào)20%。

　　在連番調(diào)控措施的打擊下，11月下半月，部分城市樓市反而開始小幅回暖。統(tǒng)計(jì)顯示，樓市供需博弈并未逆轉(zhuǎn)，按照現(xiàn)在的銷售速度，上海住宅市場僅需4個(gè)月就能消化完所有新房，深圳目前的新房可售量僅需27周就能被市場完全消化。

　　在這種情況下，開發(fā)商是否會(huì)因資金鏈緊繃而降價(jià)銷售？

　　壓力兩年后才顯現(xiàn)

　　“從2010年12月起，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入還款高峰期，應(yīng)付款累計(jì)增速將超過30%。”人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春表示，除了還款高峰期，加上銷售的下滑、貸款條件的提高、上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源將出現(xiàn)快速惡化，預(yù)計(jì)到2011年一季度將出現(xiàn)大幅度負(fù)增長。而另一方面在政府加強(qiáng)土地和房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度管理、整頓市場秩序的作用下，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新上馬項(xiàng)目大量增加，這直接導(dǎo)致未來資金需求壓力加大。

　　12月1日，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》將正式施行。從監(jiān)管層內(nèi)傳出的消息稱，如果北京實(shí)施順利，預(yù)售資金監(jiān)管將向全國推廣。有評論認(rèn)為，全行業(yè)實(shí)施這一措施后，開發(fā)商的資金騰挪將嚴(yán)格受限，以前“十個(gè)鍋?zhàn)?，七個(gè)蓋”的經(jīng)營模式將被迫改變?yōu)?ldquo;十個(gè)鍋?zhàn)?，十個(gè)蓋”。開發(fā)商的資金壓力因此大增。

　　此前，市場曾傳出銀行將停止開發(fā)貸發(fā)放，傳言導(dǎo)致了A股房地產(chǎn)板塊股價(jià)全線回落。此后雖然四大國有銀行否認(rèn)了這一傳言，可是有跡象顯示，基層銀行的開發(fā)貸明顯收緊。這些壓力果然如劉元春所言，直指開發(fā)商的資金鏈。

　　然而，10月的數(shù)據(jù)卻顯示房企的資金依舊穩(wěn)健。中信證券近日發(fā)布的一份研究報(bào)告稱，上市房企三季報(bào)的一大特點(diǎn)是資金緊張狀況得到了緩解。行業(yè)的有息負(fù)債率為32.37%［有息負(fù)債率＝（短期借款+一年到期非流動(dòng)負(fù)債+長期負(fù)債+應(yīng)付債券）/總資產(chǎn)］，比今年中報(bào)反而降低了0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，全行業(yè)的短期還款壓力不升反降。顯然，雖然經(jīng)過了近6個(gè)月的調(diào)控，可開發(fā)商的資金情況卻沒有專家推測的緊張。

　　銀監(jiān)會(huì)最新的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在60家大型房企集團(tuán)貸款期限結(jié)構(gòu)中，一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年年底前到期的大額貸款占比為63.6%。開發(fā)商貸款集中到期的情況較為明顯。那么，開發(fā)商還款壓力最大之時(shí)應(yīng)該在2012年年底。此前業(yè)內(nèi)人士也告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，開發(fā)商已逐步將還款集中期延長到兩三年后，開發(fā)商是在賭調(diào)控的延續(xù)性。