房價的剛性與彈性
   在經(jīng)濟學中，價格剛性是相對于價格彈性而言的，剛性需求對價格不敏感，這種需求無論價格高低都不會消失，而一般（彈性）需求是隨價格而變的。在討價還價中，有人說：“這么貴誰買得起？我不買了！”也有人說：“你開價吧！我買定了！”前一種情況下是彈性需求，后一種情況就是剛性需求。這么簡單的理論為何爭論不休呢？因為論戰(zhàn)各方摻雜了個人的情緒和偏好，這就引出了需求剛性的相對性和主觀性：對一些人是剛性的需求，對其他人可能是彈性的需求；即使是同一個群體，需求也會因環(huán)境和情緒的變化而從彈性變?yōu)閯傂?，一些本來可買可不買的東西，一旦發(fā)生群體搶購就會變成志在必得的東西。
   曾經(jīng)有人做過一個測試，一個亞洲人和一個歐洲人同時看到一家店鋪門前排起了長隊，亞洲人立刻往后跑，排好隊后再問前面的人：你們排隊買什么？歐洲人則慢吞吞地走到前面問商店服務(wù)員：你們這是在賣什么？這個測試說明亞洲人的消費偏好較為沖動，較容易受他人行為的影響。由此推論，當前在房地產(chǎn)市場中推高樓價的剛性需求有二，其一是客觀的剛性需求，其二是沖動的剛性需求。
   樓市調(diào)控數(shù)月，最近交易量有所回升，房產(chǎn)的投資需求和消費需求都在蠢蠢欲動，于是有人說剛性需求“如饑似渴”，這種需求剛性從何而來呢？主要是沖動性的剛性需求?，F(xiàn)代經(jīng)濟學的重大突破之一是引進了心理學，一位諾貝爾經(jīng)濟學獎得主研究普通人變成投資人后的心理偏好變化，提出了一個“痛恨遺憾定理”，這個定理說明：因錯過機會而產(chǎn)生的遺憾心理會轉(zhuǎn)化為投資人的非理性沖動。當預(yù)期中的房價下跌沒有發(fā)生之時，投資人的遺憾心理就會轉(zhuǎn)化為非理性沖動，強化了城市居民沖動性的房產(chǎn)投資需求，所以樓市調(diào)控不僅沒有抑制投資性需求，反而使房產(chǎn)的投資性需求變得更加剛性。

剛性需求有四個層次
   為什么不能把買房居住定義為剛性需求呢？因為住房需求在城市有兩種實現(xiàn)方式，其一是租房，其二是買房。城市房產(chǎn)具有出租、消費和交易三重屬性，出租是中介性的需求，而居住和投資兩種需求相比，買房投資的需求更為剛性，因為投資性收益必須以擁有房產(chǎn)為前提，這種需求在房產(chǎn)投資的風險高于收益之時才會弱化。因此要化解城市房產(chǎn)投資的剛性需求，釋放更多的居住性住房供給，關(guān)鍵在于要改變房產(chǎn)投資市場的風險/收益不對稱。
   投資房產(chǎn)的剛性需求來自于城市房產(chǎn)投資的收益高于風險，這種風險/收益的不對稱性并非是永恒的，而是階段性的，來自于城市化進程中的兩個流動性——人口與貨幣的流動性，一個稀缺性——城市生存空間的稀缺性。城市化使一個國家的城市人口占比從30%左右達到60%-70%，這樣大規(guī)模的人口遷徙和區(qū)位調(diào)整發(fā)生在中國，其經(jīng)濟意義絕不亞于歷史上的地理大發(fā)現(xiàn)，所以諾貝爾經(jīng)濟學獎得主之一約瑟夫·斯蒂格里茨教授說，本世紀影響世界的有兩件大事，第一是互聯(lián)網(wǎng)的傳播，第二就是中國的城市化。
   在城市化的階段，城市房地產(chǎn)客觀（非沖動性）的剛性需求有四個層次：1，追求財富的需求；2，消費升級的需求；3，安全保障的需求；4，公共消費的需求。這四種需求都可以選擇租和買這兩種方式實現(xiàn)，所以在城市的大街小巷隨處可見房產(chǎn)“租售”的招牌，而人們在租和買之間做出選擇的決策是因人而異的。在選擇中，個人和家庭的經(jīng)濟能力固然重要，此外還有人的風險偏好、生活方式和工作性質(zhì)等因素，也都在買房還是租房的決策中起著非常關(guān)鍵的作用。
   小富進城，大富進京，追逐財富的需求是城市化的主要驅(qū)動力，這是因為城市經(jīng)濟創(chuàng)造了一種新的財富：風險財富。隨著房產(chǎn)投資的財富效應(yīng)在城市中擴散，市場化程度較高的人會有本能的反應(yīng)，而那些“蝸居”在計劃經(jīng)濟鐵飯碗里的人沒有感覺。在這里，我們看到了兩種“蝸居”，蝸居在夢想里的人們有追求，蝸居在鐵飯碗里的人在抱怨。在風險財富面前，風險偏好較低的人總是先看到風險，因此會錯過本來屬于自己的財富機會，這是今日中國因房產(chǎn)升值而導(dǎo)致貧富差距擴大的原因之一。
窮國富人須付較高居住成本
   除了因致富欲而產(chǎn)生的剛性需求之外，城市的剛性需求還有消費升級、安全保障和公共消費，這三大需求在發(fā)展中國家更為剛性。在歐美國家，城市化有兩個階段，小富進城和大富進京是第一階段，然后是窮人進城，富人下鄉(xiāng)。富國的富人多半不住在城里，他們的生活方式往往是城中有房，城外有家，鄉(xiāng)村有別墅。投資大師索羅斯先生富甲天下，他在紐約市的房子只是約200平米的一套復(fù)式公寓，而他的鄉(xiāng)村別墅才是良田千頃。發(fā)展中國家的城市化改變了這個模式，窮人進城了，富人不下鄉(xiāng)，人口流動的趨勢幾乎是只進不出，在中國只有珠三角地區(qū)有富人下鄉(xiāng)的趨勢。
   在城市化的進程中，發(fā)展中國家?guī)缀醵歼x擇了超級都市圈模式，亞洲尤為如此。除了歷史、文化和政治的原因之外，經(jīng)濟的原因是兩個非均衡：先天的非均衡與后天的非均衡。先天的非均衡是城鄉(xiāng)經(jīng)濟的兩極分化，亞洲發(fā)展中國家城市化的特征之一是城市剝削農(nóng)村，主要原因是工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品之間的價格剪刀差。后天的非均衡是政府投資的兩極分化，財政收入的絕大部分投入在城市建設(shè)之中，導(dǎo)致城市經(jīng)濟生活有市場化的“免費午餐”，只有居住在城市的人才能分享。
   隨著城市化的財富形態(tài)變化，致富和就業(yè)的機會日益集中到城市，窮國的窮人們不進城往往就活不下去了，所以富人應(yīng)該把稀缺的城市生存空間盡量多地讓給窮人，“蝸居”在城中有一套房即可。但是在亞洲，由于城市安全的保障性和私密性，越來越多的富人在城里擠占了窮人的“地盤”，還分享著為窮人提供的公共消費，這是不公平的。所以，窮國的富人應(yīng)該支付較高的城市居住成本，從這個意義上說，高房價就是對富人的課稅工具。曾有位學者在一個論壇上唱著“為窮人說話”的高調(diào)抨擊上海湯臣一品的高房價，我忍無可忍地問：“湯臣一品降價到每平米5萬元窮人買得起嗎？如果買不起，你現(xiàn)在是為窮人說話還是替富人砍價？”城市豪宅區(qū)的高房價是對富人的課稅工具，房價當然應(yīng)該是越高越好，關(guān)鍵是政府要把從高房價豪宅銷售中獲得的利益全部轉(zhuǎn)移支付給窮人，特別要以公租房的方式補貼那些不得不進城討生活的農(nóng)民工們，這才是高價豪宅的社會合理性！
   城市化的剛性需求不是擁有住宅，任何人的居住需求都應(yīng)該在買房和租房之間選擇，而選擇的權(quán)利絕非專屬于政府的特權(quán)，所以人們不應(yīng)利用政府的公權(quán)力或政策來實現(xiàn)個別群體的利益。以所謂剛性需求的名義要求擁有免費或低價的住宅是對市場經(jīng)濟的蔑視，是對他人權(quán)利的侵犯，是對社會財富的掠奪。