■一些細(xì)節(jié)說明市場(chǎng)并非開發(fā)商聲稱的那樣硬氣，"開發(fā)商對(duì)未來的信心并不足，現(xiàn)在主要是走量"
■房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)采訪 10 個(gè)買房人，8人表示"再等等"，2人表示正在猶豫
連日來，圍繞“樓市回暖”的討論沸沸揚(yáng)揚(yáng)。濟(jì)南作為一個(gè)二線城市，樓市表現(xiàn)如何？記者實(shí)地走訪多家樓盤和 17 日至19 日的齊魯秋季房展會(huì)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商和買房人各懷心事，都很糾結(jié)，濟(jì)南樓市陷入新一輪迷茫。
開發(fā)商：一邊喊回暖一邊急出貨
“幾次調(diào)控對(duì)濟(jì)南房?jī)r(jià)都沒什么影響?，F(xiàn)在市場(chǎng)又回暖了，再不買價(jià)錢就不好說了。”在房展現(xiàn)場(chǎng)，多家樓盤都拋出了“回暖說”，向觀望中的買房人施加壓力。
南部大盤領(lǐng)秀城擺出了“將你軍”的架勢(shì)：“ 96平方米現(xiàn)有房源均價(jià) 9200 元，無(wú)促銷活動(dòng)?，F(xiàn)在認(rèn)籌可‘2 萬(wàn)抵5 萬(wàn)’，如果等下次開盤，是什么價(jià)就難說了。”
可一些細(xì)節(jié)說明市場(chǎng)并非開發(fā)商聲稱的那樣硬氣。記者注意到，最近自稱剛漲了價(jià)的樓盤，如領(lǐng)秀城、銀豐花園、陽(yáng)光100等，多為快賣完了或配套日趨完備的樓盤。比較而言，新盤的價(jià)格則比較平穩(wěn)。如新里·盧浮公館7 月份開盤均價(jià)8400元，現(xiàn)價(jià) 8600元；祥泰·森林河灣7 月開盤以來，8000元均價(jià)未變；萬(wàn)象新天6月開盤均價(jià)5800元，現(xiàn)6100元。日前經(jīng)十東路某樓盤新推出一棟樓，自稱價(jià)錢是“4月份的水平”。
一些樓盤的優(yōu)惠活動(dòng)還在延續(xù)。如丁豪·藍(lán)調(diào)國(guó)際打出“88 折”的廣告， 7100 元的均價(jià)變成了5800元。認(rèn)籌“2萬(wàn)抵5萬(wàn)”、特價(jià)房等詞匯在促銷廣告上還可見到。
“我覺得越來越多的開發(fā)商在試探買房人。”逛房展的市民李先生說，“大明湖附近一樓盤快半年了一直不出價(jià)，剛才居然打電話問我能接受多少錢！”他還注意到一個(gè)細(xì)節(jié)：房展入口“樓盤一覽表”上邊，140 個(gè)樓盤只有 60個(gè)有價(jià)格，一多半樓盤為“待定”或“電詢”。
“開發(fā)商對(duì)未來的信心并不足，現(xiàn)在主要是走量，漲價(jià)的意愿不強(qiáng)。”一位從業(yè)10 年的地產(chǎn)界人士告訴記者。“因?yàn)楹罄m(xù)政策不明朗，還不如趁眼下市場(chǎng)穩(wěn)定抓緊成交。”
拿地意愿最能說明開發(fā)商對(duì)后市有無(wú)信心。濟(jì)南地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)世聯(lián)怡高最新一期月報(bào)顯示，濟(jì)南市區(qū)住宅用地8 月份成交量很少。報(bào)告預(yù)計(jì)“隨著政策高壓的持續(xù)施加，下半年各大開發(fā)企業(yè)將以走量為營(yíng)銷重點(diǎn)，‘金九銀十’成為新推房源的重要契機(jī)，合理價(jià)格策略將扮演重要角色。”
買房人：成交量上升觀望仍是主流
濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月 15 日至 20 日濟(jì)南商品住宅 6 天成交 372套，基本維持了當(dāng)月第二周401 套的態(tài)勢(shì)，比頭一周的 239 套有所上升。銷量基本維持了7、8 月份以來的回升勢(shì)頭，但比以往的“金九” 還相去甚遠(yuǎn)。
“5、6月份濟(jì)南很多樓盤一周成交都是個(gè)位數(shù)。7 月份以來感到來電來訪量多了。”一位相熟的售樓人員告訴記者，“當(dāng)然，成交回升與一部分剛需出手有關(guān)，也與供應(yīng)量增大、促銷增多以及季節(jié)性因素有關(guān)。”
雖然成交有所回升，但記者在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)采訪了 10個(gè)買房人，8個(gè)表示“再等等”，2個(gè)表示正在猶豫。
“房?jī)r(jià)還是高啊。”在房展會(huì)一角，家住解放東路的王女士拎著一袋子彩頁(yè)坐下來休息，“家門口一樓盤賣到 9000元，現(xiàn)在全福立交橋附近的樓盤都上了 8000 元了。除了產(chǎn)權(quán)40、50年的公寓，市區(qū)7000元以內(nèi)的房子很少見了。”
王女士從 2007 年開始給兒子買房，眼見著自己關(guān)注的樓盤從 4000元漲到 8000多元，“有點(diǎn)后悔。但既然都漲到這么高了，就不著急了。只是感到越來越吃力、越來越遙遠(yuǎn)……”
“我倆一個(gè)在銀行上班，一個(gè)在大學(xué)教書，尚且覺得買不起房。政府調(diào)控不能光盯著一線城市，讓二線城市再步其后塵。”在房展出口，一對(duì)中年夫妻不無(wú)擔(dān)憂地對(duì)記者說。
在談及“回暖說”時(shí)，買房人多表示“并未恐慌，再等等”。“我覺得濟(jì)南房?jī)r(jià)迎風(fēng)漲的時(shí)代過去了。去年下半年那種供給極度緊張、信貸資金嚴(yán)重過剩的大環(huán)境已不存在，眼下供應(yīng)量不小，房?jī)r(jià)也到了高位。何況政策調(diào)控的基調(diào)在這兒。”私營(yíng)業(yè)主杜先生說。
專家：調(diào)控應(yīng)成為常態(tài)
“現(xiàn)在談回暖還為時(shí)過早。成交放量有季節(jié)性的因素，也有供應(yīng)量增長(zhǎng)的因素。”山房網(wǎng)總經(jīng)理趙魯梁分析說，“我更傾向于把眼下描述為一個(gè)‘過渡觀望期’，或‘政策瓶頸期’，前期的政策有些乏力，新政策還沒有出來，市場(chǎng)各方對(duì)未來都感到不確定。一旦房?jī)r(jià)再度瘋漲，恐怕要招致更嚴(yán)厲的調(diào)控。”
山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗則覺得，量有所回升、價(jià)格比較平穩(wěn)的狀態(tài)，預(yù)計(jì)在下半年甚至更長(zhǎng)時(shí)間會(huì)得到持續(xù)。“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)應(yīng)該與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、物價(jià)上漲、人民收入增長(zhǎng)協(xié)調(diào)同步，而不是突然超出好多倍。”
“市場(chǎng)各方的心理預(yù)期都比較平穩(wěn)，這對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用也很大。 消費(fèi)者的大漲預(yù)期是弱的，開發(fā)商拉高房?jī)r(jià)的底氣也不足。”李鐵崗說，“越是這樣的市場(chǎng)，博弈的力量更強(qiáng)，就越容易促成均衡價(jià)格。”
李鐵崗認(rèn)為，調(diào)控不應(yīng)該畢其功于一役，政府應(yīng)該隨時(shí)監(jiān)控和調(diào)節(jié)市場(chǎng)。“住房是一種民生產(chǎn)品，單靠市場(chǎng)被證明是不行的。只有當(dāng)大多數(shù)人的住房不再成為突出的矛盾時(shí)，政策才可以松手。” 從可行性來說，他認(rèn)為“ 調(diào)控對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響不大”的評(píng)估結(jié)果，強(qiáng)化了調(diào)控的信心。
“就好比一個(gè)病人，現(xiàn)在靠藥物讓他退了燒，一停藥，復(fù)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)很大。必須經(jīng)過長(zhǎng)期調(diào)理，幫他恢復(fù)自我調(diào)節(jié)能力。”他認(rèn)為，本次調(diào)控中表現(xiàn)出一定的綜合性，如控制投資、提高住宅用地供應(yīng)、大力推進(jìn)保障房建設(shè)等，可以視為是“固本”的努力。當(dāng)然，在談?wù)撓乱徊秸咧?，?dāng)下的政策執(zhí)行也是關(guān)鍵。
