Q：國(guó)土資源部29日公布的一份報(bào)告中首次提到了“租價(jià)比”的概念，認(rèn)為六城市的住宅有泡沫，但任志強(qiáng)認(rèn)為“租價(jià)比”不符合中國(guó)國(guó)情。您怎么看？

　　潘石屹：“租售比”、“租價(jià)比”叫法不同，但與租金回報(bào)率、股票的市盈率一樣，都是市場(chǎng)上用來(lái)衡量投資回報(bào)率的指標(biāo)。“租售比”是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)中最重要的指標(biāo)。有人不認(rèn)可這個(gè)指標(biāo)，要強(qiáng)調(diào)中國(guó)市場(chǎng)的特殊性。關(guān)于“租售比”，我已在微博中做了說(shuō)明，請(qǐng)參閱我的微博。

　　Q：國(guó)資委勸退了78家主業(yè)非房地產(chǎn)的央企，但北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格仍然在飆升，這是不是驗(yàn)證了您在微博上表達(dá)的觀點(diǎn)：勸退央企并不能降低房?jī)r(jià)？央企陸續(xù)退出房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，是好還是壞？

　　潘石屹：房?jī)r(jià)上漲原因太多了。主要原因是土地供應(yīng)太少，供應(yīng)的土地又沒(méi)有及時(shí)建設(shè)成房子。央企財(cái)大氣粗，在繁華城市飆出了幾個(gè)地王，對(duì)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的上漲起到了立竿見(jiàn)影的帶動(dòng)作用。如果為了避免出現(xiàn)“地王”，就停止土地出讓，更會(huì)加劇市場(chǎng)的恐慌，有人將這種政策比作“憋尿”，還是很形象的，“憋”不能解決根本問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)崩盤像地震，難以提前預(yù)測(cè)

　　Q：從您的角度來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的癥結(jié)在哪里，如何來(lái)破解？中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫嗎？

　　潘石屹：土地問(wèn)題是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大問(wèn)題。目前，土地市場(chǎng)上供地太少、房地商囤地，加之最近政府政策釋放出未來(lái)土地的供應(yīng)量會(huì)更少的信號(hào)，這些都在傳遞土地供應(yīng)緊張的信息，市場(chǎng)接受這些信號(hào)后，就進(jìn)一步制造出“土地瘋漲”、“面粉價(jià)格比面包價(jià)格貴”、“地王頻出”等現(xiàn)象，形成惡性循環(huán)。

　　Q：您說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租這三個(gè)信號(hào)發(fā)生了混亂，出現(xiàn)了“面粉比面包貴”、“租金回報(bào)不足1%”的怪現(xiàn)象，這其中原因何在？政府應(yīng)如何做才能讓市場(chǎng)恢復(fù)正常？

　　潘石屹：房地產(chǎn)市場(chǎng)能否恢復(fù)理性的狀態(tài)，這主要取決于政府的政策，首先是土地政策，最重要的也是土地政策。短期能見(jiàn)到成效的是貨幣政策。稅收政策已經(jīng)研討了十幾年了，近期依靠稅收來(lái)治理的可能性不大。應(yīng)該逐步讓市場(chǎng)的作用更有效，發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)控和配置資源的作用。

　　Q：近日網(wǎng)上流傳著一張“房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表”，對(duì)比中日兩國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2011年崩盤，鳳凰網(wǎng)受調(diào)查的網(wǎng)友中有70%認(rèn)同崩盤的觀點(diǎn)，你的看法如何？

　　潘石屹：這張崩盤時(shí)間表已經(jīng)流傳一陣子了，我本人不相信圖表上所說(shuō)的崩盤時(shí)間。房地產(chǎn)崩盤如同地震一樣，很難提前預(yù)測(cè)到，能提前預(yù)測(cè)到的危機(jī)還不是真正可怕的危機(jī)。但這張崩盤時(shí)間表的確給了我們一個(gè)警醒作用：當(dāng)政策正在變成主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)時(shí)，制定房地產(chǎn)政策時(shí)一定要謹(jǐn)慎。

　　Q：在房地產(chǎn)調(diào)控方面，各部門應(yīng)如何配合？如何避免行政權(quán)力過(guò)多干預(yù)，盡量發(fā)揮市場(chǎng)的力量？

　　潘石屹：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康發(fā)展，應(yīng)主要依靠市場(chǎng)的力量。政府的政策要從宏觀上去引導(dǎo)。現(xiàn)在需要政府各個(gè)部門反省以往的政策，對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)的政策作出新的、全面的調(diào)整。

　　土地招拍掛不能“量身定做”

　　Q：近日國(guó)土資源部將對(duì)土地招拍掛制度進(jìn)行完善試點(diǎn)，能否解讀一下這個(gè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響？

　　潘石屹：土地價(jià)格與交易方式?jīng)]有多大的關(guān)系。給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，最重要的是增加土地供應(yīng)量，打擊囤地，其次是調(diào)整國(guó)家的貨幣政策，市場(chǎng)上錢太多了。“招拍掛”制度應(yīng)該更公開(kāi)、公平、透明，不要“量身定做”，不要設(shè)置不合理的限制條件。減少拍賣方式，多用“暗標(biāo)”方式，因?yàn)榘禈?biāo)只能出一次價(jià)，可以減少拍賣現(xiàn)場(chǎng)的沖動(dòng)和攀比。土地政策已經(jīng)到了需要全面調(diào)整的時(shí)候了。

　　Q： 78家央企退出地產(chǎn)業(yè)對(duì)市場(chǎng)有什么影響？市場(chǎng)冷卻并恢復(fù)理性了嗎？

　　潘石屹：央企爭(zhēng)地王，寬松的貨幣環(huán)境，再加上土地要從緊，供應(yīng)量要減少，這些信號(hào)不斷刺激市場(chǎng)上的土地價(jià)格，使其飛漲。從全國(guó)總量來(lái)看，央企爭(zhēng)搶地王的量并不多，但都集中在熱點(diǎn)城市，對(duì)房?jī)r(jià)上漲示范作用很強(qiáng)。

　　Q：如果北京的北五環(huán)都能賣到均價(jià)2.75萬(wàn)元/平米，那么北京城區(qū)范圍內(nèi)有房的家庭不都是百萬(wàn)富翁了？土地市場(chǎng)是不是有泡沫

　　潘石屹：這是我微博中的一個(gè)觀點(diǎn)。如果按此推斷，北京居民人均擁有的財(cái)富高得難以想象，個(gè)個(gè)身價(jià)百萬(wàn)，這不是泡沫還能是什么？

　　Q：SOHO中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入上海，潘總對(duì)上海以及長(zhǎng)三角市場(chǎng)的預(yù)期在哪里？該區(qū)域已經(jīng)聚集的中信、萬(wàn)科等地產(chǎn)大鱷，SOHO的優(yōu)勢(shì)在哪里？

　　潘石屹：以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)化程度高，我們的產(chǎn)品和商業(yè)模式在上海有一定的優(yōu)勢(shì)，并得到了上海市政府的大力支持。SOHO東海廣場(chǎng)在幾個(gè)月時(shí)間出租率從接手前的28%達(dá)到了82.5% ，在目前市場(chǎng)環(huán)境下取得這樣的業(yè)績(jī)，證明了SOHO中國(guó)的商業(yè)模式在上海有很強(qiáng)的生命力，我們很看好上海市場(chǎng)。