2010年1月，中國房地產(chǎn)懵懂間仿佛又走到了十字路口。

　　近日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)， 該文件從土地到信貸，再到地方政府責(zé)任，詳細(xì)列出了11條措施。這被國人稱為“國十一條”。

　　“國十一條”文件為2010年房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)。中央明確了2010年房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)：遏制房價過快上漲。

　　但這一場 “雷暴”，效力幾何，是否能上通下達(dá)，各方都暗含期待。

　　地方政府“打擂”

　　“我現(xiàn)在反而踏實了。”這是“國十一條”出臺后第二天，一位開發(fā)商的私下表態(tài)。因為綜觀全文，這次高規(guī)格出臺的調(diào)控措施并無太多新意?；臼窃谥厣暌槐閹啄陙硪恢睂嵭械姆椒?。

　　“如果說有什么新鮮的，就是所有措施都在收緊。”上述開發(fā)商表示，“與以往不同，這次措施出臺沒有提及改善性需求，而是直接以家庭為單位認(rèn)定第二套房。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也有類似觀點，楊認(rèn)為這一轉(zhuǎn)變意味著所有二套及以上住房都嚴(yán)格化，借款人、配偶及未成年子女購房都納入二套房的統(tǒng)計范疇。在高房價不能有效緩解之前，包括改善需求在內(nèi)的二套及以上購房需求，也許都將不再享受貸款優(yōu)惠。

　　“但這些措施都需要地方執(zhí)行，這就有了很多的輾轉(zhuǎn)空間。”有開發(fā)商曾表示。其實就在中央大刀闊斧調(diào)控的同時，地方政府的態(tài)度就是表情各異。

　　就在“國十一條”公布的同一天，杭州市也推出了29條房地產(chǎn)新政，其中規(guī)定“不論是否杭州戶籍，手中無房者在杭州市區(qū)購買140平方米以下的普通住房，就可獲得房款總額1.3%的財政補(bǔ)貼”。如果說這條措施只是態(tài)度問題，那其另一條，規(guī)定“一戶家庭年滿18周歲子女購買第二套住房，享受首套住房貸款的相關(guān)優(yōu)惠政策”，這就有與“國十一條”有關(guān)“二套房以家庭為單位認(rèn)定”打?qū)ε_之嫌。其實不僅僅杭州，南京、舟山、長沙都出臺了購房補(bǔ)貼的措施。浙江舟山對以家庭為單位在當(dāng)?shù)貎H有一套住房的改善型購房者，個人所得稅全額或差額退還。

　　阻截投資性住房

　　而1月13日的六部委齊聚的新聞發(fā)布會，就是要再次向各方說明“執(zhí)行”的決心。有國土部門的官員向記者表示，“此次的高調(diào)新聞發(fā)布會，就是要遏制一下地方出臺‘補(bǔ)貼細(xì)則’的苗頭。”就如SOHO中國董事長潘石屹所說的，“國十一條”最重要的其實是最后一條，要落實地方各級人民政府的責(zé)任。

　　在此次新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥詳解了政策出臺的背景：“2009年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場的回升，市場供需矛盾加劇，房價持續(xù)上漲，部分城市投資投機(jī)性購房大幅上升，進(jìn)一步推動了房價過快上漲，普通居民住房支付問題更加突出，社會反響強(qiáng)烈。”

　　投資型購房其實是讓政府最為頭疼的一個因素，由于受金融危機(jī)的影響，大量的實業(yè)資金開始退出原來的投資領(lǐng)域，而2009年房價的上漲讓這些資金看到了利潤率更高的投資機(jī)會，于是乎大量的投資性購房涌現(xiàn)。

　　就以外向型經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的珠三角為例，由于出口受阻，這些原本投資實業(yè)的“生意人”紛紛把資金放入廣州、深圳的房地產(chǎn)市場。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2009年廣州購房者中有70%的比例是“生意人”，其購房目的并不是迫切性購房需求，當(dāng)中極大部分都是投資性需求。DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)源于在售一手樓盤的“項目登記冊”。

　　“更讓國家頭疼的是房地產(chǎn)行業(yè)超高的投資利潤，讓進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的實業(yè)資金樂此不疲，如果這些資金繼續(xù)在此行業(yè)中活動，對于實業(yè)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)絕對是一場災(zāi)難。”亞銀投資的首席分析師李大偉認(rèn)為。

　　本報在2009年5月曾報道過一位投資房地產(chǎn)的生意人，這位名為陳森的原家具廠老板，2009年3月將銀行貸予擴(kuò)展生產(chǎn)線的資金投入廣州樓市，僅僅兩個月后他就賺了20%。當(dāng)時陳森還一直向記者表示，他并不打算專職炒樓。但到了2009年年底，記者回訪后發(fā)現(xiàn)，他前前后后在廣州、深圳已經(jīng)買了十幾套房子。對于已經(jīng)有所恢復(fù)的家具業(yè)似乎也已經(jīng)興趣不大。

　　收銀根 放地根

　　“趁市場好，先套現(xiàn)吧。”1月13日，記者在采訪一些廣東深發(fā)展銀行的職業(yè)投資客時，看到了一群驚弓之鳥。1月12日晚，央行發(fā)布通知，將人民幣存款準(zhǔn)備金率提高0.5個百分點，至16%。他們認(rèn)為這對于市場而言是個信號，因為市場人士預(yù)測，在不久后央行將會加息。

　　“并不是說加息會對房地產(chǎn)商造成怎樣的影響，而是市場流動性過剩的情況可能會受抑制。”李大偉表示，收銀根的大背景下，首當(dāng)其沖就是受政策重點關(guān)注的“二套房貸”。

　　“對于大部分自住型買家來說，房貸的影響至關(guān)重要。”李大偉表示，在香港，利率的變動對于樓市的影響非常直接，現(xiàn)在內(nèi)地一線城市的市場狀況已經(jīng)接近香港市場，大部分用家對于房貸的情況非常敏感。“現(xiàn)在市場的確有不少投資型買房者是一次性付款的，但他們考慮的問題是：轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的難度有多大，購入后收益有多少。”DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在購房投資的租金收益率絕大部分都在5%以下，大部分房地產(chǎn)投資者看中的都是房價增值收益。如果房價進(jìn)入平穩(wěn)或者下跌期，對于保值為目標(biāo)的行業(yè)外購房者，首要考慮的問題就是套現(xiàn)的難易。

　　有分析認(rèn)為“國十一條”并非如2007年那般的嚴(yán)苛調(diào)控。中央還是延續(xù)了鼓勵自住型購房的目標(biāo)。潘石屹說：“提出了增加普通住宅用地供應(yīng)，在我的印象中這是第一次。”的確，國家在收緊銀根的同時，也在鼓勵放開地根。

　　國土部副部長贠小蘇表示，按照“國十一條”的要求：“國土部要做好兩方面的工作；一方面是按照住房為主的房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地的實際需求，確保土地供應(yīng)；另一方面是在已供應(yīng)的土地上，要促進(jìn)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定要求及時能夠開發(fā)建設(shè)，形成有效的房屋供應(yīng)。”他表示，全國各級土地儲備中心截止到2009年底，儲備土地22萬公頃以上，增加房地產(chǎn)供地和實施房地產(chǎn)用地調(diào)控是有保障的。

　　有銀行分析人士認(rèn)為，收緊銀根后，開發(fā)商資金將受到嚴(yán)重影響。其后再放松的地根對他們而言也可能是有心無力。

　　而“國十一條”，能否成功阻截行業(yè)外資金流入，遏制投資需求，同時增加房屋的市場供應(yīng)，以達(dá)到平抑樓價的后果，還有待觀察。

　　“國十一條”揭露樓市五宗最

　　最引人矚目：二套房首付不低于40%

　　最注意區(qū)分：對“剛需”

　　最需要整頓：捂盤惜售、囤積房源、囤地炒地和炒房

　　最小心提防：防止境外“熱錢”沖擊國內(nèi)樓市 　

　　最民生計劃：三年解決1540萬戶低收入家庭住房問題