2010年被視為中國(guó)的“保障性住房啟動(dòng)元年”，這一切源于國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。這一通知明確提出加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。
然而，一位常年在珠三角、長(zhǎng)三角和廣西、湖北、湖南等地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房開(kāi)商坦言：從二三代保障性住房的建設(shè)規(guī)律上看，保障性住房的供應(yīng)肯定不會(huì)那么順利，習(xí)慣了“賣(mài)地財(cái)政”的地方政府，還是會(huì)壓縮、減少保障性住房的供應(yīng)額度“壓保促商”，確保賣(mài)地財(cái)政的收入。
這位叫葉飚的開(kāi)發(fā)商自述了親身經(jīng)歷的保障性住房開(kāi)發(fā)內(nèi)幕。
第一代保障性住房：“馬太效應(yīng)”明顯
第一代保障性住房稱為“經(jīng)濟(jì)適用房”，由于申請(qǐng)門(mén)檻很低，國(guó)家和相關(guān)部門(mén)缺少嚴(yán)格的規(guī)定，房開(kāi)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往建成“大戶型”，這就導(dǎo)致真正困難的人買(mǎi)不起，實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，有錢(qián)人買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房，隨著這幾年經(jīng)濟(jì)適用房周邊地塊和樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，這部分人恰恰獲益匪淺。
記者在廣西南寧興寧區(qū)金禾灣小區(qū)、澳華花園小區(qū)、江南富寧新興苑等小區(qū)中的經(jīng)濟(jì)適用房，都存在著將此類(lèi)房屋轉(zhuǎn)手出租的情況，價(jià)格從每月1100-2000元不等。
葉飚告訴記者，第一代經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)門(mén)檻較低，一些城市規(guī)定，只要沒(méi)享受過(guò)實(shí)物分房或?qū)嵨锓址棵娣e沒(méi)達(dá)下限就可申請(qǐng)，雖然要求家庭人均年收入要低于相關(guān)部門(mén)每年向社會(huì)公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，但實(shí)際上形同虛設(shè)。
葉飚說(shuō)“熟悉政策的單位往往鼓勵(lì)職工申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房，甚至幫助職工開(kāi)出相關(guān)證明，以顯示其收入水平‘低于’城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。房管部門(mén)信息完全不透明，就是透明也睜一只眼閉一只眼，這就導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房反而成了如今香噴噴的‘出租屋’。”
第二代保障性住房：“拿到項(xiàng)目就是揪心的開(kāi)始”
“現(xiàn)在還搞保障性住房建設(shè)的房開(kāi)商，要不是剛?cè)胄械?lsquo;入籠新雞’，要不是錢(qián)多得沒(méi)地方花的笨蛋，或者是頭腦發(fā)熱吃錯(cuò)藥的同行。因?yàn)槲矣H身經(jīng)歷了建設(shè)保障性住房的悲哀事：錢(qián)沒(méi)賺到手，朋友吵翻了不說(shuō)，卻壞了自己的名聲。”
葉飚告訴記者，2006年自己在湖北與朋友一塊投資開(kāi)發(fā)了保障性住房。政府當(dāng)初開(kāi)出的價(jià)錢(qián)，認(rèn)真計(jì)算還能賺到錢(qián)，沒(méi)想到幾年時(shí)間下來(lái)，不僅沒(méi)有賺到錢(qián)，還讓原來(lái)一塊合作的伙伴吵翻了天。原因就是房?jī)r(jià)天天漲，保障性住房的價(jià)格就是沒(méi)法漲。
“靠賣(mài)商鋪賺錢(qián)，商鋪的價(jià)格低得可憐。由于2006年至2007年間房?jī)r(jià)飛漲，導(dǎo)致原計(jì)劃建設(shè)保障性住房的地塊紛紛縮水，或者紛紛‘轉(zhuǎn)移’，移往地段較遠(yuǎn)，教育環(huán)境、醫(yī)療設(shè)施等生活配套設(shè)施薄弱的地段。”
“最初幾年我們?cè)瓉?lái)想不賺錢(qián)也能掙個(gè)好名聲。沒(méi)想到政府搞來(lái)搞去，居然還弄了個(gè)六連號(hào)出來(lái)，這樣的做法太讓我們難過(guò)了。”
“賣(mài)地財(cái)政不變，保障性住房計(jì)劃肯定會(huì)‘縮水‘打折’”
葉飚給記者看了這樣一份南寧市一塊保障性住房的 建 設(shè) 計(jì) 劃 ：500畝，容積率2 .0，單價(jià)45萬(wàn)元每畝，工期三年，一層做商鋪或車(chē)位，開(kāi)發(fā)商定價(jià)銷(xiāo)售，3-4米，二至三層政府按2000元每平方米全部回收。政策優(yōu)惠：三通一平后可付三通一平費(fèi)用的30%，下完地基付80%的地基費(fèi)用，地級(jí)以上部分以85%按月結(jié)算；土地款可在6個(gè)月內(nèi)付清，報(bào)建費(fèi)全免，無(wú)所得稅，營(yíng)業(yè)稅5.3%至5.5%。
“這些算下來(lái)，樓面地價(jià)需要花費(fèi)340元左右，加上建筑成本800元左右，每平方米也就是1200元左右。加上小區(qū)的綠化、水電管網(wǎng)布置等，每平方米價(jià)格成本肯定要在1700元至1800元左右，政府按照2000元每平方米價(jià)格回收，賣(mài)樓盤(pán)根本賺不到錢(qián)。小區(qū)的商鋪往往只能等著升值，或者房開(kāi)商自己經(jīng)營(yíng)。”
“最要命的政府的結(jié)算方式，表面上看白紙黑字的協(xié)議，幾乎每次結(jié)算的時(shí)候，相關(guān)部門(mén)就會(huì)有10天半個(gè)月甚至1-2個(gè)月的‘結(jié)賬期’，不給點(diǎn)這些部門(mén)‘好處’，錢(qián)就拖著不到賬。如果全靠銀行貸款來(lái)運(yùn)作，沒(méi)有自有資金作為支撐，那么拿到保障性住房地塊的房開(kāi)商，就是在‘找死’。”
“本來(lái)一些保障性住房項(xiàng)目確實(shí)可以做成‘樣板工程’，但地方政府往往從地塊下手，‘吃拿卡要’，以按時(shí)支付各類(lèi)款項(xiàng)為條件，要求房開(kāi)商‘壓縮綠化面積’、‘公共面積’，以挪給周?chē)б娓玫臉潜P(pán)。原因很簡(jiǎn)單，保障性住房項(xiàng)目的規(guī)劃動(dòng)不了，就只能在實(shí)施過(guò)程中做些手腳，讓周邊的樓盤(pán)從中受益。”
“一些地方政府從骨子里不想發(fā)展保障性住房，因?yàn)檫@會(huì)直接減少財(cái)政收入。也會(huì)導(dǎo)致相當(dāng)一部分政府官員前期囤積的商品房?jī)r(jià)格上漲乏力。只要不改變‘賣(mài)地財(cái)政’的現(xiàn)狀，保障性住房就容易從時(shí)間上延長(zhǎng)，從質(zhì)量上‘縮水’。”
